Олигархи спустились на землю
К началу 2005 года практически вся земля в Подмосковье обрела своих хозяев. Основными собственниками угодий в области стали крупные финансово-промышленные группы, почти всегда скрытые за офшорами или «дочками» с ничего не говорящими названиями.
Итак, передел рынка земли в Московской области фактически завершен. Теперь на повестке дня стоит другой вопрос: что «инвесторы» собираются делать с приобретенными ими сотнями тысяч гектаров.
Лиха беда - начало
Первым на инвестиционную привлекательность подмосковной земли, разумеется, обратил внимание Борис Березовский. В конце 1990-х он применил классическую схему «входа в бизнес» - посадил своего человека, Николая Кырина, в кресло директора совхоза «Матвеевское», расположенного в «золотом квадрате России» - на Рублево-Успенском шоссе. Для этого ему не пришлось покупать акции сельхозпредприятия - оперативное руководство осуществлялось через доверенности на паи, выписанные самими крестьянами. Этот актив опального олигарха редко когда зачислялся в бизнес Березовского, что объяснимо: прямого владения землей «Матвеевского» у него не было.
После срочного отбытия опального олигарха из России совхоз, точнее, 86% его акций перешли в руки Milhouse Capital, представляющей интересы Романа Абрамовича. Сумма сделки, разумеется, не разглашалась, за кем остались 14% предприятия - также до сих пор неизвестно. Ясно только одно: потенциальная стоимость земли совхоза, чьи угодья площадью около 5 тыс. га раскинулись всего в 1–10 км от МКАД, оцениваются в $30 млрд. Правда из этой суммы надо вычесть как минимум треть - плата за перевод земли из сельскохозяйственного назначения под жилую застройку. К этому стоит добавить и нематериальные риски: например, в 1990-е в «Матвеевском» были убиты два председателя сельхозпредприятия. В начале 2000-х там же, на Рублевке, начал скупать земли и совладелец компании «Вим-Билль-Данн» Давид Якобашвили. В общей сложности в его собственности оказалось около 1,5 тыс. га. Первоначально Якобашвили задумывал на этих землях развивать молочное животноводство. Но фантазия на эту тему у новоиспеченного латифундиста быстро прошла, и теперь он решил на этих участках строить бизнес-центры, бутики и коттеджи.
Очень скоро свободная земля в ближайшем Подмосковье закончилась - сегодня здесь фиксируются единичные сделки небольших масштабов. Одним из последних на эти земли успела придти загадочная корпорация «Знак». Из бывалых риэлтеров, работающих не один год с подмосковной землей, «Бизнесу» никто не смог с точностью сказать, какая финансово-промышленная группа стоит за «Знаком». Злые языки, впрочем, утверждают, что эта корпорация является личным бизнесом президента ФК «Уралсиб» Николая Цветкова.
Как рассказал «Бизнесу» генеральный директор «Знака» Каро Алабян, корпорации в общей сложности принадлежит около 30 тыс. га земли в нескольких районах Подмосковья, в том числе несколько сот гектаров - вдоль Рублево-Успенского шоссе.
Бизнес с размахом
Однако настоящий размах земельный бизнес финансово-промышленных групп приобрел в дальнем Подмосковье. Например, инвестиционная компания «Вашъ финансовый попечитель» приобрела примерно 40 тыс. га в Рузском районе. Это составляет 90% всей сельскохозяйственной земли района. Не менее загадочная, чем «Знак», компания «Центр Капитал» скупила более 120 тыс. га в южных районах области - в Серпуховском, Чеховском, Каширском. Об этой компании известно только то, что зарегистрирована она в Лондоне, аккредитована при посольстве Великобритании. Председатель совета депутатов Серпуховского района Николай Дижур уверяет, что за «Центр Капитал» стоит крупная сырьевая компания, связанная с алюминиевым бизнесом в России.
По словам Дмитрия Каменского, сопредседателя «Союза арендаторов» , общественной организации, проводящей мониторинг сделок с землей в Подмосковье, сейчас скупку участков в Солнечногорском районе начала осуществлять ФК «Уралсиб». В общей сложности, говорит Каменский, ей принадлежит уже около 5 тыс. га в этом районе.
Неподалеку от «Уралсиба», на западном и южном побережье Истринского водохранилища, сейчас ведет скупку земли инвестиционная компания, отпочковавшаяся в свое время от Межрегионбанка. «Поэтому именно здесь, а не на Пестовском или Клязьминском водохранилищах разворачиваются „природоохранные проверки”.
Землей вокруг Истринского водохранилища владеют мелкие собственники, которые не могут противостоять мощи финансово-промышленных групп»,- добавляет источник «Бизнеса» в администрации президента, пожелавший остаться неизвестным.
Банк «Визави» скупил около 40 тыс. га в Волоколамском районе. Компания «Нафта-Москва» - около 500 га по Новорижскому шоссе. Список таких примеров можно еще продолжать и продолжать. Пожалуй, стоит выделить еще две инвестиционные компании, ставшие владельцами десятков тысяч гектаров. Первая - это Абсолют-банк, владеющий более 100 тыс. га, в основном на западе, северо-западе и севере области. Вторая - практически не известная участникам рынка компания «Ведомство».
ЗАО «Ведомство» сосредоточило свои земельные активы в ближнем Подмосковье - на Волоколамском, Ленинградском и Ярославском направлениях. По оценкам экспертов земельного рынка, у компании сейчас насчитывается около 30–35 тыс. га земли. Большая ее часть имеет статус сельскохозяйственной, несколько наделов переведено под ИЖС и дачное строительство. Например, на Пестовском водохранилище сейчас ведется строительство поселка «Золотой плес».
Сейчас более 3 тыс. га «Ведомство» выставило на продажу через интернет-портал «Первый земельный супермаркет», где является совладельцем. Продолжают оставаться привлекательным инвестиционным вложением и участки вокруг других подмосковных водоемов. Так, та же «Централ групп», по словам Дижура, купила сельхозпредприятие «Заокское», расположившееся на берегах Оки в Серпуховском районе. Кстати, схема «приобретения» этого совхоза является хрестоматийным примером - примерно так у инвесторов и принято «входить в проекты».
В «Заокском» было продано 6048 га земли, принадлежащих 2063 пайщикам (это составляет одну треть всех пахотных земель района). Причем земли были скуплены по бросовым ценам - всего за 10,9 млн руб., тогда как их рыночная стоимость превышает 1 млрд руб. В 2003 году бумага, ошеломившая пайщиков, пришла от генерального директора ООО «Заречье-Ока» Младенцева.
Крестьяне получили от него следующее уведомление: «Администрация ООО „Заречье-Ока” ставит вас в известность, что она приобрела все имущество и земли АОЗТ „Заокское” в результате его банкротства. Все права на собственность подтверждены свидетельствами, выданными Московской областной регистрационной палатой. Предлагаю землю арендовать или выкупить».
Похожий случай произошел и с бывшим совхозом «Ленинское знамя» в Чеховском районе. Юрист Олег Некрасов, ведущий это дело, рассказал «Бизнесу», что 5 тыс. га земли сельхозпредприятия обрели нового собственника через ту же процедуру банкротства. «В 2002 году долг бывшего совхоза по коммунальным платежам составлял 1 млн руб. Тогда районные чиновники инициировали процедуру банкротства. Пришел внешний управляющий, доведший долг за четыре месяца „работы” до 18 млн руб. Тогда чиновники приняли решение продать сельхозпредприятие за долги. Кому продали, за сколько - второй год разбираемся»,- говорит он.
Землю покроют усадьбы и гольф-поля Таким образом, скупка земель финансово-промышленными группами обошлась в символические суммы. Но вот освоение участков потребует от инвесторов, если вчитаться в их бизнес-планы, уже значительных сумм. Тут мы и подходим к главному вопросу - зачем нужны скупщикам такие огромные земельные массивы.
Как утверждает большинство представителей инвесторов, их главная затея - развитие усадебного домовладения. Василий Бойко, глава компании «Вашъ финансовый попечитель», говорит, что на его землях в Рузском районе раскинется несколько усадебных комплексов. «Под каждое домовладение будет выделено минимум 2–3 га земли. Всего в районе будет несколько сот усадеб», добавляет он.
Те же перспективы для своих участков рисует и Каро Алабян из «Знака». По его словам, богатые люди уже «созрели» купить третий дом, усадьбу - после московской квартиры и коттеджа в ближнем Подмосковье. Не будут являться помехой для них и автомобильные пробки на подмосковных трассах: практически во всех усадебных комплексах предусмотрены вертолетные площадки.
Еще один сегмент, куда нацелены скупщики земельных массивов,- это загородная коммерческая и «развлекательная» недвижимость. Тот же «Вашъ финансовый попечитель» сейчас насыпает самую высокую в области горнолыжную трассу (130 м) и сопутствующий ей комплекс (гостиницы, коттеджи в аренду и т. п.).
Собирается стоить горнолыжный склон и «Знак», рядом с «Воленом» на Дмитровском шоссе, самым известным комплексом того же профиля. Практически все скупщики земли в числе своих планов указывают и гольф-поля, а также сафари-парки и пустоши для конных прогулок.
Третий перспективный сегмент для инвесторов - это недорогие коттеджные поселки на удалении от Москвы. Именно над такими проектами сейчас работает «Центр Капитал». Александр Демидов, директор по корпоративной стратегии агентства Advantage Group, консультирующего «Центр Капитал», прогнозирует, что через несколько лет средний класс предъявит высокий спрос именно на такую недвижимость. «Дом по цене стандартной московской „трешки” - кто первым придет в этот сегмент, тот и получит наибольшую прибыль»,- добавляет он.
Наконец, часть скупщиков намерена использовать земельные массивы под бизнес-недвижимость. Так, металлургическая компания Coalco собирается построить на своих 400 га в Домодедовском районе складской терминал.
В склады на Дмитровском шоссе будет инвестировать и «Знак». Дальше всех в этом сегменте намерен идти банк «Визави». На большей части из 40 тыс. га, принадлежащих банку, он задумал разместить предприятия, в основном так называемое «отверточное производство» иностранных компаний. Для этих целей площадка предварительно расчищается, к ней подводятся подъездные пути и инженерные коммуникации. И только после этого такой «продукт» предлагается иностранным заводам. Подобная нехитрая операция повышает стоимость участка в несколько раз. А если вспомнить, что земля, как правило, досталась финансово-промышленным группам и вовсе за бесценок, прибыльность вложений может составить и тысячи процентов.
ПАВЕЛ ПРЯНИКОВ