Неэкономный эконом-класс
Эконом-класс - один из самых противоречивых сегментов первичного рынка жилой недвижимости. С одной стороны спрос явно преобладает над предложением, но с другой - девелоперы не спешат строить новые объекты в Сочи. Поэтому цены на "экономную" недвижимость продолжают расти, и обычный эконом-класс уже неоправданно величают бизнес-классом.
Местные девелоперы (инвесторы) вынуждены строить дома за собственные средства. Так как представленные в Сочи банки по большей своей массе являются лишь филиалами столичных компаний, то они зачастую не правомочны принимать решения о кредитовании инвесторов на сколь либо серьезные суммы, достаточные для возведения нового многоквартирного дома. А столичные головные офисы, в свою очередь, вряд ли дадут кредит малоизвестным сочинским фирмам – слишком велик риск для них.
Поэтому местные девелоперы сконцентрировались на возведении домов, которые им по карману. Это малоквартирные "клубные" дома, которые возводятся как обычные ИЖС (проще говоря коттеджи), а затем квартиры в них продаются как доли от общего дома. При такой схеме частный девелопер избегает многих крупных расходов, которые обязательно присутствуют в многоквартирном строительстве. А также, по ходу дела, избегает многих затратных согласований своего проекта и обязательных проплат в бюджет города.
Однако, хоть такие дома и называют на сочинском рынке "клубными", многие из них таковыми никак не являются. Вся "клубность" состоит лишь в малоквартирности таких домов и месторасположении в сложившейся коттеджной застройке. Во всем остальном квартиры в таких домах – это в общем-то эконом-класс улучшенной планировки. Но активный спрос на такие дома в среде иногородних покупателей автоматически превратил такие новостройки в бизнес-класс с соответствующей этому классу ценой.
Во-вторых, иногородние девелоперы (инвесторы) не спешат выходить на рынок с предложениями эконом-класса. Ведь расходы на проектирование объекта и подготовку к строительству на начальном этапе довольно ощутимые. И хоть столичные банки именно этим инвесторам готовы давать кредиты на строительство, те в свою очередь также пока стараются строить за собственные средства. И связано это с тем, что пока иногородние инвесторы "присматриваются" к сочинскому рынку недвижимости. Пока ни одна компания еще не пришла на рынок Сочи основательно и надолго. Пока либо обкатываются первые проекты, либо осуществляется закрепление на рынке. Поэтому эти первые проекты направлены на извлечение максимальной прибыли и на сокращение возможных рисков "первых блинов" нового региона (а значит, опять бизнес-класс).
Все это естественно и понятно со стороны правил ведения бизнеса, причем не важно какого. Так что недвижимость в данном случае лишь товар. И как только этот товар начнет производиться массово, то есть будет поставлен на поток, тогда можно будет ожидать появления новостроек эконом-класса, которые будут являться данным отражением. Также количество бизнес-проектов в силу законов рынка должно быть ограниченно из-за ограниченности платежеспособной прослойки общества готовой и желающей покупать бизнес-класс на курорте (а пока это явно не местные жители).
Естественно, такая ситуация приводит к малому объему предложений эконом-класса, а значит цены растут. И эконом-класс пока становится совсем не экономным, точнее говоря не таким уж и доступным для той прослойки потребителей, которая как раз в нем и нуждается.
Впрочем, есть в этом и некий позитив: более высокие цены оправданы лишь при более лучшем качестве жилья. И те немногие новостройки эконом-класса, которые балансируют на границе классности и цены вынуждены быть более комфортными и современными с точки зрения современного строительства. Покупатели квартир в домах эконом-класса предъявляют к новостройкам такие требования, как наличие наземной парковки, остекление лоджий, установка в окнах стеклопакетов. А вот свободная планировка в таких домах не приветствуется, так как увеличивает будущие затраты на отделку для покупателя