Столичный рынок элитного жилья: перспективы развития
СОДЕРЖАНИЕ:
Особенности строительства элитного жилья.
Оценка объемов элитного строительства.
Динамика цен в элитном сегменте рынка жилья.
Особенности формирования спроса.
Государство и рынок недвижимости.
Макроэкономические условия развития рынка жилья.
Специфика взаимовлияния спроса и предложения.
Среднесрочный и долгосрочный прогноз цен.
Долгосрочный прогноз оборотов рынка.
Судя по всему, Москва после резкого спада, а затем бурного роста цен добилась стабилизации на рынке дорогого жилья. И на новом этапе его развития стоит отметить существенную особенность - еще никогда строительство элитных объектов не было столь масштабным и комплексно учитывающим интересы города.
Особенности строительства элитного жилья.
Сейчас возведение объектов, относящихся к элитному жилью, развивается в двух направлениях - "точечная" жилая застройка и комплексная реконструкция, реновация территорий.
"Точечная" застройка удовлетворит требования тех покупателей, кто ценит закрытый, камерный образ жизни. Новые дома сооружаются на месте снесенных ветхих, аварийных, а также реконструируемых домов, вплоть до вставки пятна застройки между соседними зданиями. Доля суммарной общей площади квартир в них обычно составляет 60-80% от общей площади дома.
Для комплексной застройки требуются большие площади. Ресурс свободных участков в центре города уже исчерпан, поэтому дальнейшее строительство в основном будет связано с реконструкцией уже существующего жилого фонда, сносом ветхих и аварийных зданий и сооружений и освоением территорий, ранее занятых промышленными предприятиями. Доминантой комплексной застройки, как правило, становятся общественно-развлекательные, торговые и офисные здания и сооружения, поэтому жилая часть в комплексе обычно не превышает 20%.
Стоит при этом отметить, что участки, занимаемые промышленными предприятиями, обладают заманчивыми для застройщиков преимуществами: они достаточно крупные, что особенно ценно в центре столицы; их инженерные коммуникации обладают мощным ресурсом, способным обеспечить жизнедеятельность жилых кварталов, гостиниц, развлекательных комплексов, офисов и т.д.
Примером такого строительства является многофункциональный комплекс на Озерковской набережной с элитным жилым домом, подземным гаражом, офисными помещениями и трехзвездочной гостиницей, которые должны появиться на месте выведенного в Московскую область (г. Монино) камвольного комбината. Другой пример - на месте завода по производству лопастных гидравлических машин (ЛГП) на Большой Татарской, 13 планируется построить жилищно-общественный комплекс с подземными автостоянками общей площадью 100 тыс. кв.м.
Подобные участки есть в большинстве муниципальных районов. Исключение - центр города. Практики комплексной квартальной застройки там пока нет, поэтому столичным властям, проектировщикам и застройщикам предстоит найти оптимальное соотношение жилых и общественных зон комплексов, учитывая потребности города, темпы окупаемости, инвестиционную привлекательность проектов.
Оценка объемов элитного строительства.
По объявленным на сегодняшний день планам, за период 2006-2010 гг. планируется построить 73 объекта, расположенных внутри Садового кольца и предположительно отнесенных нами к элитным по качеству проекта.
Максимальное число элитных объектов - по 14 и 13 объектов соответственно, или 19,2% и 17,8% - будут сосредоточены в районах Мещанский и Хамовники. Несколько меньше - в Басманном и в Замоскворечье (по 10-11 домов, или 13,7-15,1%). А в районах Тверской, Якиманка, Таганский, Арбат число объектов - 4-7 (5,5-9,6%). Менее всего элитных объектов планируется построить в районах Пресненский (2 объекта, или 2,7%) и Красносельский (1 объект, или 1,4%).
Динамика цен в элитном сегменте рынка жилья.
Данные о динамике удельных цен предложения жилья в элитных объектах с 2002 по 2005 гг. принесли неожиданный результат: рост цен в эти годы (в том числе с июня 2004-го по июнь 2005-го) в элитном сегменте, в отличие от всего рынка, происходил линейно, с годовым темпом $1500-1600 за кв.м. Таким образом, элитный сегмент рынка жилья Москвы продемонстрировал устойчивый рост.
Однако появляются и признаки краткосрочной стабилизации этого сегмента рынка. Темп прироста цен (в процентах относительно новой базы) в 2004-2005 гг. снизился, в то время как за 2003 г. средние удельные цены внутри Садового кольца выросли на 38%, за 2004 г. - на 30,3% и за 2005 г. - на 25%.
Эту тенденцию подтверждает анализ среднего времени экспозиции, проведенный на основе выборки из 34 объектов, полное время реализации которых было достоверно известно.
О том же говорит и изменение методов продаж. Если раньше объекты продавались практически без использования рекламы (часто о доме было известно только из паспорта строительства на площадке), то сейчас у каждой новостройки есть собственный рекламный бюджет, который предусматривает хорошо разработанную кампанию. Если раньше большая часть квартир раскупалась в начале реализации, а "зависали" самые непривлекательные предложения, то сейчас есть выбор квартир, когда дом уже подводится под крышу.
В связи с этим в среде специалистов высказываются предположения о возможном начале насыщения рынка, завершении периода его устойчивого роста. На наш же взгляд, такие предположения преждевременны.
Особенности формирования спроса.
Для прогнозирования перспектив развития этого сегмента рынка необходимо обсудить особенности его поведения на фоне общих закономерностей рынка жилья Москвы.
Как известно, в середине 90-х годов, в условиях дефицита свободной денежной массы, в экономике страны имела место распространенная официальная практика товарных взаимозачетов между государством и различными отраслями (сырьевыми, обрабатывающими, производственными, непроизводственными и т.д.).
Конечным продуктом в цепочках взаимозачетов, перед получением непосредственно денег от розничного рынка, в большинстве случаев являлись московские квартиры (второй по популярности продукт - земли Подмосковья; возврат этих задолженностей происходит по настоящее время во многих инвестиционно-строительных проектах).
Соответственно, московские квартиры приобрели в современной российской экономике прочную репутацию обладания некоторыми основными функциями денег: мера стоимости, средство платежа, инвестиция, сокровище. Последние две функции активно присутствуют и сегодня. Функция инвестиции для физических лиц более характерна в сегменте квартир эконом- и среднего класса (единичная капиталоемкость - $50-500 тыс.). А что дает этот рынок в качестве финансового инструмента физическим лицам, перед которыми стоит задача приватного размещения очередных свободных средств в суммах $5-10 млн?
Для покупателя на первичном рынке в элитном сегменте квартира является финансовым инструментом не в качестве инвестиции с целью извлечения дохода, превышающего среднерыночный на финансовом и фондовом рынке, т.е. ее приобретение не делается с целью перепродажи в краткосрочном или среднесрочном периоде (хотя это и не исключено). Главное отличие верхнего сегмента квартир как вложения от остальных сегментов в том, что они практически не дешевеют даже в условиях общего упадка рынка недвижимости.
Следовательно, элитная квартира, как финансовый инструмент, является формой долгосрочных сбережений: с высокой надежностью (ее сложнее финансово или физически утратить, чем золото и драгоценности), правовой защищенностью (в части защиты прав владения и наследования), меньшей прозрачностью (по сравнению с банковскими вкладами и т.п.), первоклассной залогоспособностью и со средним темпом роста стоимости вклада, как минимум, компенсирующим ежегодную инфляцию (функция сокровища).
Дополнительное немаловажное свойство - мультивалютное хеджирование вклада, т.к. рынок недвижимости Москвы автоматически подстраивается под среднесрочные валютные колебания (рынок начинался с долларизации цен, но в последние годы, по крайней мере, в арендных ставках бизнес-центров имел место системный переход на рубли и, в соответствующие периоды, на евро).
Таким образом, до тех пор, пока в макроэкономике будут иметь место высокие темпы прироста свободной денежной массы и низкая доходность финансовых вкладов в банки и ценные бумаги (с неочевидной надежностью), сокровища будут востребованы физическими лицами для долгосрочного розничного размещения сумм от $5-10 млн, и одним из наиболее конкурентоспособных сегментов рынка сокровищ будет именно сегмент элитного жилья в Москве.
Государство и рынок недвижимости.
Необходимо также отметить государственный аспект регулирования экономики в связи с рынком недвижимости.
В сфере подавления инфляции: государство сейчас крайне озабочено связыванием наличных денег на руках у населения и принимает меры к стимулированию банковских вкладов. Однако банковские депозиты непопулярны. Поэтому для государства лучше, когда деньги связываются сокровищами и недвижимостью, чем когда они не связываются совсем.
В сфере оттока капиталов: для государства лучше, когда деньги оседают в сокровищах и недвижимости, чем когда они уходят за рубеж.
В сфере теневого финансового оборота: для государства не так важно, откуда взялись деньги на покупку сокровищ и недвижимости, важнее, что в момент покупки они возвращаются в состав ВВП, после чего возникает еще два источника налогообложения: застройщик, продавший квартиру (налог с прибыли), и владелец квартиры (налог на квартиру).
Таким образом, нет шансов, что государство может подавлять рынок недвижимости, поскольку это смерти подобно - других универсальных сокровищ нет. Даже в условиях, когда российский крупный бизнес выводит свои капиталы за границу и распродает активы из опасения их потерять, московское жилье остается для него надежно защищенным сокровищем - средством сбережения доходов. Следовательно, с этой стороны обеспечены благоприятные политические условия для развития рынка недвижимости, особенно элитного.
Макроэкономические условия развития рынка жилья.
Необходимо также рассмотреть макроэкономические условия развития рынка недвижимости вообще и элитного рынка жилья в частности.
Скажем, в последние годы наблюдался устойчивый рост цен на нефть, которая является основой экономики страны: с января 2003 г. по июль 2005 г. цена на нефть выросла в два раза. Мировые аналитики нефтяного рынка прогнозируют и дальнейший рост цен до рекордных уровней. Например, Аналитический центр "Эксперт" совместно с Институтом финансовых исследований (2004 г.) считает, что объем добычи нефти в стране будет постоянно расти с темпом 5% в год, и только в 2012 г. ожидается стабилизация.
Далее, чистый отток капитала из страны, который в 2004 г. был рекордным (по данным Минэкономразвития - $19 млрд), в прошлом году сократился, и на этот и последующие годы Центробанк ожидает его на уровне не более $3,5 млрд.
Восстановилась и продолжает расти инвестиционная привлекательность рынка недвижимости. Активно внедряются на рынок строительства торговой, офисной, гостиничной недвижимости, а теперь и жилья международные ритейлинговые, хотельерские сети, инвестиционные фонды. Происходит внутренний передел столичного девелоперского рынка - в него вкладывают накопившиеся излишки капитала металлургические гиганты. Это говорит о вере отечественного и международного бизнеса в перспективность экономики России и рынка недвижимости в частности.
Безусловно, существуют и сдерживающие факторы: изменение законодательства, ставящее всех участников рынка в затруднительное положение (законы о декларации доходов, о долевом участии в строительстве), низкий уровень безопасности в стране и др.
Несмотря на это, растет число людей, способных и желающих приобрести дорогую недвижимость. Элитная недвижимость - своего рода индикатор устойчивости общества. Ее динамика показывает, хочет ли элита связывать свое будущее с этой страной. Стало быть, макроэкономические условия для рынка элитной недвижимости в ближайшие годы могут рассматриваться как благоприятные.
Специфика взаимовлияния спроса и предложения.
Приведенные выше данные о некотором замедлении темпов прироста цен на элитные объекты и увеличении времени их экспозиции, на первый взгляд, могут быть связаны с общим ухудшением в 2004 г. ситуации на рынке недвижимости, которое хотя бы в минимальной степени коснулось и элитного сегмента и привело к его некоторому насыщению. Но возможен и другой взгляд на эти процессы.
На примере товарных рынков можно увидеть, что снижение темпов роста цен предложения в самом верхнем ценовом (элитном) сегменте любого рынка экономически не имеет ничего общего со снижением цен спроса, а относится только к проблемам предложения.
В соответствии с теорией предельной полезности в экономике, с ростом цены товара относительный вклад каждой следующей денежной единицы в рост фактической полезности товара уменьшается. Другими словами, верхняя планка цены платежеспособного спроса зависит исключительно от доходов населения, а производителю все труднее и труднее обеспечить ее соответствующим ростом качества предложения.
Возникает потребность в рекламе. Затем происходит качественная реструктуризация рынка и финансовое расслоение покупателей вслед за изменением качества товара: средняя масса придирчиво выбирает товар среди конкурирующих предложений в сложившемся ценовом уровне, на них и работает реклама. Верхний слой покупателей временно от рынка отворачивается и ждет качественной революции на новом уровне цены. Так происходит на рынках оргтехники и электронной техники hi-end, мебели и автомобилей, на любых других качественно развитых (структурированных) рынках.
Следовательно, сегмент элитного жилья в Москве достиг того качественного (не количественного!) насыщения, когда его ожидает реструктуризация:
- расслоение и продавцов, и покупателей по разным устойчивым микросегментам внутри сегмента;
- вытеснение части предложений из представлений об элитном качестве книзу (сползание книзу вдоль кривой предельной полезности с последующим отщеплением книзу самостоятельной кривой в "нижнем" ценовом микросегменте);
- появление принципиально нового уровня качества с принципиально новым уровнем цены (сдвиг кривой полезности кверху или, что вернее, возникновение новой отдельной кривой - образование нового "верхнего" ценового микросегмента);
- одновременно, независимо от внутренних тенденций в сегменте, в связи с начавшимся общим подъемом рынка можно ожидать, что элитный сегмент и дальше продолжит свой общий устойчивый рост, т.е. "расщепление" тренда в сегменте кверху и книзу будет происходить на фоне общего движения каждого из микротрендов кверху.
Среднесрочный и долгосрочный прогноз цен.
Выполненный прогноз динамики рынка элитных объектов опирается не только на статистическое моделирование трендов, но и на высказанные выше соображения об экономической сущности протекающих на элитном сегменте рынка процессах. Он включает среднесрочный прогноз до I кв. 2007 г. и долгосрочную экспертную оценку ситуации на рынке до I кв. 2009 г.
С учетом прогнозируемой стабильной макроэкономической ситуации и стабильного спроса на жилье элитного класса, дальнейший прогноз средних цен предложения основывается на сохранении в будущем линейного тренда. Из графика видно, что прогнозируемая средняя удельная цена предложения в I кв. 2007 г. может достичь значения $11 тыс./кв.м.
Принимая во внимание, что полученные тренды минимальных и максимальных цен также сохранятся и в будущем, получаем прогноз диапазона изменения цен в I кв. 2007 г. от $4,5 тыс. до $30 тыс./кв.м.
В случае сохранения описанных тенденций и с учетом гипотезы о грядущей реструктуризации рынка элитного жилья Москвы, в I кв. 2009 г. средняя удельная цена достигнет значения $15 тыс./кв.м, максимальная - $55 тыс./кв.м.
Долгосрочный прогноз оборотов рынка.
Ниже на диаграмме показана динамика натуральных и денежных оборотов элитного сегмента рынка жилья столицы (в пределах Садового кольца) в 2002-2005 гг. и прогноз этих показателей до 2009 г. Приняты следующие условные обозначения: область красных столбиков соответствует реальному состоянию рынка, область розовых столбиков - расчетные величины с учетом среднесрочного прогноза цен, область голубых столбиков - долгосрочный прогноз.
Рост объема продаж за период с 2005 г. по 2009 г. включительно значительный - 3,1 раза (с 2002 по 2005 гг. - 3,3 раза).
Число реализованных квартир в 2009 г. - 1324 шт. За период 2002-2005 гг. индекс роста составил 2,05, в сравнении с 2005 г. рост - 1,7 раза.
Следует принять во внимание, что прогноз был проведен на основе анализа продаж объектов, расположенных внутри Садового кольца, которые в настоящее время составляют около 90% от всего сегмента рынка. Цены на квартиры в других районах в среднем на 20% ниже. Поэтому полученный результат можно распространить на всю территорию Москвы с поправкой абсолютных значений на коэффициент 1,08. Получено, что объем реализации в 2009 г. составит 1,5 тыс. квартир и $3,7 млрд.
Можно с уверенностью утверждать, что элитный сегмент рынка жилья Москвы в ближайшие годы ожидает период нового качественного и количественного роста - естественно, если этому не воспрепятствуют обстоятельства форс-мажорного характера.
Геннадий СТЕРНИК, директор Аналитического центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", Сергей СТЕРНИК, директор департамента инвестиционного консалтинга и оценки, Елена ЛОГВИНА, старший аналитик.