Потребительские предпочтения покупателей жилья в ближайшем Подмосковье
Сравнительный анализ предпочтений покупателей жилья бизнес и эконом классов.
Потребительские предпочтения покупателей жилья в ближайшем Подмосковье.
Различие между дальним и ближним Подмосковьем (основные показатели):
• Удаленность от Москвы
• Ближнее Подмосковье - большая доля покупателей-москвичей и работающих в Москве, дальнее - покупателей-москвичей не более 3-5%, работающих в Москве также существенно меньше.
• Развитие первичного рынка (объемы строительства, продаж и уровень цен) в удаленных городах Подмосковья напрямую зависит от состояния и развития градообразующих предприятий этих городов, тогда как в ближайшем Подмосковье определяется транспортной доступностью Москвы: независимо от направления, чем ближе к Москве, тем выше цены квартир.
Основной потребитель жилья ближнего Подмосковья:
• Возраст: 25-50 лет
• Пол: 50/50
• Семейное положение: 75% семейные.
Наиболее популярные города ближнего Подмосковья по направлениям:
• Север: Химки, Мытищи, Королёв/Юбилейный, Долгопрудный, Ивентеевка, Пушкино, Лобня, Солнечногорск.
• Юг: Щербинка, Видное, Подольск.
• Восток: Реутов, Люберцы, Балашиха, Железнодорожный, Жуковский.
• Запад: Одинцово, Красногорск, Троицк.
Потребительские предпочтения по этажам, новостройки ближнего Подмосковья:
• С 3-го по 5-й: 50%
• С 6-го по 10-й: 30%
• С 10-го по предпоследний: 10%
• Последний: 5%
• Второй: 4%
• Первый: 1%
На сегодняшний день (2005-й год) спрос на квартиры в городах ближнего Подмосковья по географии постоянного места жительства покупателей (до совершения покупки) распределен представленным на Диаграмме N1 образом.
При этом, следует отметить, что продолжение роста цен в Москве будет увеличивать спрос в первую очередь на небольшие по стоимости (а значит и общей площади: на одно и двухкомнатные) квартиры ближнего Подмосковья.
Также, имеющиеся рыночные тенденции приводят к изменению структуры покупателей квартир в ближнем Подмосковье: с каждым годом (и витком роста цен в Москве) доля покупателей подмосковных квартир из числа москвичей и регионов возрастает, при гораздо менее интенсивном увеличении спроса со стороны местных жителей. Динамика изменения структуры спроса, с прогнозом на ближайшие годы, с наложенным графиком объема ввода жилых домов в Подмосковье, приведена на Диаграмме N2.
Динамика и прогноз структуры спроса в соотношении с объемом ввода жилья в Подмосковье и объемом квартир, приобретаемых жителями Подмосковья.
Как показывают проводимые опросы покупателей квартир (опрашивались Москвичи и Регионалы), на вопрос "Основные факторы, влияющие на предпочтение квартиры в ближнем Подмосковье сравнимой квартире в Москве" 55% опрошенных отметили более низкую стоимость, 30% - более благоприятную экологию, 10% - большую, по сравнению с альтернативой в Москве, площадь квартиры. На противоположный вопрос "Основные факторы, влияющие на предпочтение квартиры в Москве сравнимой квартире в ближнем Подмосковье" 64,5% отметили транспортную доступность места работы (Москва), 20% более развитую инфраструктуру, 10% прописку.
На Диаграмме N3 приведено распределение основных факторов, влияющих на принятие решения о покупке, в зависимости от класса приобретаемого жилья.
Как можно увидеть на Диаграмме N3, доминирующие факторы для эконом и бизнес классов различны, при том, что по многим другим факторам оценки важности очень близки. Для бизнес-класса наиболее важна экология проживания, для эконом - стоимость. Также, существенно отличаются оценки в важности транспортной доступности и инфраструктуре: для бизнес-класса более значим комфорт проживания, для эконом-класса транспортная доступность Москвы.
Результаты опросов наглядно показывают основные направления развития городов Подмосковья, которые позволят повысить привлекательность жилой недвижимости для покупателей:
• Развитие транспортной инфраструктуры, улучшение транспортного сообщения с Москвой;
• Сохранение доступного для массового покупателя квартир ценового уровня;
• Сохранение благоприятной экологической обстановки;
• Развитие социальной инфраструктуры;
• Дальнейшее нивелирование различий между Московской и Подмосковной пропиской: обеспечение московских и аналогичных московским льгот.
Как видно из Диаграммы N4, спрос на квартиры существенно отличается по своей структуре для различных типов жилья: в эконом-классе совершенно четко просматривается превалирование бюджетных одно и двухкомнатных квартир (в совокупности 83%), тогда как в бизнес-классе, спрос более "централизован": наиболее востребованы двух и трехкомнатные квартиры (в совокупности 72%), а однокомнатные и многокомнатные квартиры одинаково менее востребованы.
На Диаграмме N5 отражены предпочтения покупателей новостроек ближнего Подмосковья, по стоимости приобретаемых квартир, в зависимости от класса и типа квартиры.
Как видно из Диаграммы N5, возможности покупателей бизнес и эконом-класса существенно отличаются. При этом, что характерно, покупатель бизнес класса готов заплатить ту же или большую сумму, что и покупатель в эконом-классе, за квартиру, в которой на одну комнату меньше. Также следует отметить, что по стоимости, покупатель бизнес-класса может позволить приобретение квартиры с невысокими потребительскими характеристиками в Москве, с потерей также одной комнаты.