Рынок земли в Подмосковье
Содержание:
Частник против корпорации.
Классификация по направлению.
Расстояние, как фактор популярности.
Площадь равна.
Качество продукта.
Цена продукта.
В перспективе закона.
Комментарии специалистов
Одной из последних тенденций развития рынка недвижимости в столичном регионе специалисты называют переселение москвичей из запыленных районов столицы в более спокойное и экологически безопасное Подмосковье. Это касается граждан с разными финансовыми доходами: и тех, кто планирует купить квартиру в Троицке, и тех, кто мечтает о доме на «Рублевке», и желающих приобрести коттедж в стародачном поселке. Однако у всех этих направлений потенциального расходования капитала, столь разных по своему финансовому потенциалу, есть общее основание – растущий оборот рынка подмосковной земли, который в последнее время становится все более популярным и привлекательным для инвесторов.
Как отмечает управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова, «за первое полугодие стоимость земельных участков выросла в среднем на 15-35% в зависимости от направления и удаленности от МКАД». Эти показатели намного опережают средние темпы роста цен на квартиры в столице, стоимость которых, по данным аналитиков, за последнее полугодие увеличилась всего на 5%.
Частник против корпорации.
Так сложилось, что на рынке земельных участков существует два класса клиентов – это частные лица, покупающие землю под строительство, и крупные компании, приобретающие наделы с инвестиционными целями. По словам управляющего директора компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Жанны Щербаковой, «покупателями отдельных участков, как правило, являются частные лица, а земельные массивы наиболее интересны для инвестиционной деятельности и поэтому чаще всего приобретаются как крупными, так и малоизвестными организациями».
Как отмечает Марина Маркарова, «покупателями земли являются и те, и другие, но естественно, самые масштабные сделки заключают корпорации, которые сейчас покупают для коммерческих целей сразу от 2 и более гектаров». Кроме того, по ее словам, есть компании, которые скупают сельскохозяйственные земли как актив. К наиболее крупным землевладельцам обычно относят компанию «Знак», в активе которой около 100 тыс. га, «Ист Лайн» с 64 тыс. га, «Промсвязьнедвижимость», владеющую 60 тыс. га, «Вашъ финансовый попечитель» и банк «Визави», обладающих по 40 тыс. га земли.
При этом частные инвесторы и корпорации по-разному подходят к выбору необходимого участка. По словам генерального директора компании «Земля Консалтинг» Ирины Гунченко, «при приобретении земельного участка промышленным предприятием цена участка не должна превышать определенной суммы, выше которой проект перестает быть рентабельным». «Администрации подмосковных городов заинтересованы в строительстве промышленных предприятий, поэтому часто продают земли на льготных условиях», - говорит эксперт.
Кроме того, корпорации и частные покупатели заинтересованы в приобретении земли различного назначения, поэтому вторые довольно редко покупают землю через агентства недвижимости, ориентированные на индивидуального потребителя. Как говорит руководитель филиала «На Маяковской» компании «Новый город» Михаил Макушин, «объясняется это тем, что чаще всего мы продаем землю с назначением ИЖС - индивидуальное жилищное строительство, и корпорациям она не слишком нужна».
Классификация по направлению.
Как известно, при определении географической ценности того или иного участка, расположенного в Московской области, существуют два главных критерия, определяющих его расположение на линейке престижности, - это направление и расстояние от МКАД. Земельные участки в этом аспекте мало чем отличаются от загородных построек. Как отмечает Михаил Макушин, «традиционно менее престижным считается дуга от северо-востока через восток к югу, западная половина – лучше». Жанна Щербакова уточняет, что «исторически самыми дорогими являются земли на Рублево-Успенском, Новорижском шоссе, активен и постоянно повышается спрос на Киевское и Калужское направления», однако «большой популярностью пользуются и объекты, расположенные рядом с крупными водоемами по Дмитровскому и Осташковскому, Ярославскому шоссе».
Выбор направления определяется не столько престижностью земли, сколько приоритетами покупателя и объемом возможных затрат. «Люди покупают землю, исходя из своих личных предпочтений. Работая в каком-то районе, имея квартиру в Москве, человек и загородный дом хочет приобрести по соответствующему направлению. Живя и работая в западной части Центра, никто не станет покупать землю на Каширском или Новорязанском шоссе», - говорит Михаил Макушин. С ним соглашается и Марина Маркарова. По ее словам, «выбор района зависит от целей покупателя. Если земля покупается для строительства элитного жилья, то это в первую очередь Рублево-Успенское, Сколковское, Минское, Новорижское, Калужское, Пятницкое, Дмитровское шоссе».
С частным клиентом все более менее понятно, и предпочтения в этом сегменте рынка у него нисколько не отличаются от предпочтений в выборе коттеджного поселка, у корпораций же своя история и свои приоритеты, во многом зависящие от целей, с которыми инвестируются средства в земельный участок. По мнению Ирины Гунченко, «если промышленное предприятие производит продукты, то, как правило, стремится расположить производство в максимальной близости к потребителю и в экологически чистом районе, т.е. западной части подмосковного региона». Если производство экологически вредное, то, по мнению генерального директора «Земля Консалтинг», целесообразно располагать его дальше от Москвы, например, в Егорьевском районе построен завод по производству теплоизоляционной каменной ваты, которая используется для строительных целей.
«Для логистических фирм главные критерии – расстояние от МКАД, направление и доступность, то есть шоссе должно быть удобным для проезда еврофур», - говорит Ирина Гунченко. По мнению Марины Маркаровой, для строительства логистического центра наиболее интересно Ленинградское шоссе, а также спросом пользуются южные и юго-восточные направления. «Здесь важны: близость аэропортов, интенсивность грузового потока, наличие транспортных развязок, наличие возможности подключить необходимый объем коммуникационных мощностей и т.д.», - отмечает эксперт.
Расстояние, как фактор популярности.
Расстояние от МКАД для частного покупателя определяет, сколько времени ежедневно или еженедельно у него будет уходить на дорогу от загородной резиденции до работы в столице или же до московской квартиры. Как говорит Михаил Макушин, «расстояние должно быть таким, чтобы его можно было преодолеть за 40 минут – час, максимум полтора часа». Поэтому, как отмечает Марина Маркарова, «наибольший рост показали лесные участки по ведущим направлениям в пределах 15 км от МКАД. Если в декабре 2004г. лесной участок на территории санатория Барвиха предлагался по цене 100 000 долларов/сотка, то сейчас он уже предлагается по цене 134 000 долларов/сотка». «Поскольку цены на участки повышаются по мере их приближения к МКАД, многие дорогие земли находятся в 15-20 километровой зоне от Москвы, т.к. владение загородным домом в 15-20 километровой зоне от МКАД дает возможность владельцу ежедневно ездить на работу в столицу, и не терять при этом слишком много времени на дорогу», - говорит Жанна Щербакова.
Однако, как водится, все определяют финансовые возможности покупателя. «Вопрос, Ближнее или Дальнее Подмосковье, другая область – тут все решает, во-первых, бюджет», - говорит Михаил Макушин. В связи с этим, по словам Марины Маркаровой, в элитном сегменте наибольшим спросом пользуется ближнее Подмосковье, среди бизнес-класса - ближнее и среднее, в для эконом-класса - дальнее Подмосковье. «Такое разделение спроса обусловлено сложившимися ценами на недвижимость. Люди с невысоким достатком не могут себе позволить купить землю не только в ближнем Подмосковье, но и в среднем по ведущим направлениям», - отмечает Марина Маркарова.
Несмотря на выработанную годами систему земельных предпочтений, в последнее время все больше покупателей проявляет интерес к удаленным землям. «Земля в дальнем Подмосковье и близлежащих областях пока еще стоит очень дешево, поэтому сегодня есть возможность приобретения очень крупного надела для строительства «дальней дачи»: 1-5га и более», - говорит Жанна Щербакова. А, по мнению Ирины Гунченко, «постоянно жить за городом и вести активные деловой образ жизни невозможно, поэтому в настоящий момент приоритет отдается квартирам в Москве, состоятельные люди покупают «ближнюю дачу» и резиденцию в 100 км от Москвы, где хорошая экология и возможно уединение». Такие участки, по мнению Жанны Щербаковой, позволяют дать волю фантазии владельца. Кроме того, в данном случае покупатель избавлен он необходимости приобретать вместе с землею подряд на строительство дома и способен сам возвести хоть целую резиденцию. Как отмечает Марина Маркарова, «на сегодняшний день купить земельный участок без подряда в охраняемом коттеджном поселке довольно сложно, поскольку застройщики в основном предпочитают продавать земельные участки с подрядом».
Но все же не все клиенты готовы «забраться» подальше от столицы, то есть в первую очередь тратить огромное количество времени на дорогу до Москвы, поэтому купить участок в 100-клилометровой зоне не каждый отважится. «Особым спросом у клиентов пользуются земельные участки в 40-км зоне от МКАД. Престижными являются земли, расположенные в 20 км зоне от МКАД на Западе Подмосковья - от Калужского до Волоколамского шоссе, особый спрос наблюдается на земельные участки вблизи водоемов по Дмитровскому, Осташковскому и Ярославскому направлениям», - утверждает Жанна Щербакова.
Площадь равна.
После выбора направления и расстояния от МКАД клиент сталкивается с неизбежной необходимостью определить площадь своего будущего участка, и в данном вопросе предпочтения состоятельных инвесторов и небогатых покупателейи не слишком расходятся. По словам Михаила Макушина, «наибольшим спросом пользуются участки площадью более 18 соток в сегменте достаточно дорогих объектов, и очень хорошо, если участок свыше 50 соток – для Ближнего Подмосковья это большая редкость». Как отмечает Марина Маркарова, под строительство элитного дома «частные клиенты преимущественно спрашивают лесные участки площадью 30-50 соток в организованных коттеджных поселках, расположенные в пределах 15 км от МКАД».
Клиенты классом пониже предпочитают те же самые площади, правда по другому направлению. По данным Жанны Щербаковой, «в сегменте бизнес-класса наиболее востребованными среди клиентов являются участки размером 15-30соток, земельные владения уровня «Де люкс», как правило, бывают не меньше 25 соток».
Однако, как отмечают эксперты, таких больших участков осталось немного, поэтому все большей популярностью пользуются предложения, которые еще несколько лет назад вряд ли бы нашли спрос. Так, по словам Жанны Щербаковой, «одной из последних тенденций на рынке загородной недвижимости является востребованность участков размером от 8-10 соток. Если раньше такие «земельные наделы» считались маленькими и не интересными для застройки, то сейчас в связи с ограниченностью предложения и высокой ценой земли покупатели активно приобретают такие небольшие участки».
В целом же, как утверждает заместитель генерального директора компании «Терра-недвижимость» Тимур Сайфутдинов, «размер площади зависит от цели, для которой приобретается участок».
Качество продукта.
При выборе участка, по словам Жанны Щербаковой, определяющим фактором является сформированность местности. «Так, немаловажно, находится участок на территории коттеджного поселка, в стародачном поселке или в месте перспективной коттеджной застройки. Кроме того, в последнее время наши клиенты проявляют большой интерес к участкам на окраинах городов и в самих городах Подмосковья», - отмечает эксперт.
По ее словам, «стоимость сотки различается в зависимости от близости к водоему, наличия леса, подъездной дороги, электричества». Кроме того, дороже оцениваются земли в сформированных дачных поселках, участки вблизи населенных пунктов. «Влияют на стоимость земли для строительства «дальних дач» категория и целевое назначение земли: относятся они к сельскохозяйственным угодьям или официально отведены под дачное строительство», - говорит Жанна Щербакова.
Застройщики загородной недвижимости стараются предугадать требования потенциальных клиентов, поэтому стремятся приобретать земли соответствующего уровня. По мнению Ирины Гунченко, «строительные компании покупают земельные участки «из первых рук», для них важна стоимость земельного участка и в зависимости от того, какой они имеют бизнес-план, определяется земельный сегмент – расстояние от МКАД, направление». При этом эксперт считает, что «отличительной чертой является требование к ландшафту - место должно быть красивым. Могут быть особые требования, которые поставил перед строительной компанией клиент. Особенно ценны участки у водоемов и у лесных массивов».
Цена продукта.
«Поскольку свободных участков для строительства индивидуальных домов становится всё меньше, - говорит Жанна Щербакова, - покупатели часто сталкиваются с проблемой поиска участка стоимостью меньше $7000 за сотку». По ее словам, стоимость среднего земельного участка размером 15 соток, расположенного в ближайшем Подмосковье сегодня составляет около $100 тысяч, при этом средняя цена сотки в 45-километровой зоне от МКАД варьируется от $6 до $10 тысяч.
«Цена индивидуальных земельных участков в ближнем Подмосковье составляет в среднем, без учета стоимости коммуникаций $6000 за сотку и выше. Крупные земельные массивы, которые относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения, оцениваются от $1000-$1500 за сотку и выше до $3000-$5000 за сотку и более», - отмечает Жанна Щербакова.
По словам Марины Маркаровой, цены на земельные участки в Подмосковье растут быстрее, чем цены на столичную недвижимость. Так, за последнее время выросли цены на земельные участки, расположенные на берегу Иваньковского, Озерницкого и Икшинского водохранилищ. «Стоимость земельного участка в коттеджном поселке «Соколиная охота» сейчас составляет 2200-4000 долларов/сотка, тогда как в конце прошлого года они продавались по цене 1200-3000 долларов/сотка. В целом по итогам первого полугодия лидерами по темпам роста цен на землю стали Рублево-Успенское, Новорижское, Сколковское и Киевское шоссе», - говорит эксперт.
Если же рассматривать цены на земельные участки по различным направлениям Подмосковья, то, по данным компании Blackwood, в пределах 30 км от МКАД земельный надел по Дмитровскому направлению можно приобрести от $7 до 30 тыс. за сотку, по Калужскому - $10-20 тыс., по Минскому – от $15 до 47 тыс. за сотку, по Киевскому направлению сотка земли будет стоить $8-23 тыс., по Новорижскому шоссе – от 15 до 45 тыс., лидирует Рублево-Успенское направление, где стоимость земли достигает $134 тыс. за сотку.
Что касается Дальнего Подмосковья, - говорит Михаил Макушин, - то на расстоянии 50 км от МКАД и далее цены уже более-менее одинаковы по всем направлениям. «Выше там, где есть водохранилища, очень хорошая экология. И значительно ниже цены там, где хуже экология – города вроде Бронниц, Обнинска имеют развитую промышленность и поэтому оказывают снижающее влияние на цены», - отмечает руководитель филиала «На Маяковской» компании «Новый город».
В перспективе закона.
Последнее время некоторый ажиотаж среди покупателей земельных участков и просто интересующихся загородной недвижимостью вызвали утвержденные Президентом поправки в различные правовые акты, касающиеся рынка земли, в частности Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», Федеральный закон «О землеустройстве», а также поправки в Лесной кодекс.
Однако, как отмечает Тимур Сайфутдинов, корпус этих законов «не окажет влияния на рынок недвижимости, так как он регулирует отношения внутри категории земель сельхозназначения и не затрагивает вопросы использования земель для строительства или их перевода в другую категорию». По его словам, не повлияют на состояние рынка и планируемые поправки в Лесной и Водный кодексы, поскольку они носят уточняющий характер, но «с полной уверенностью об этом можно будет говорить только после их окончательного утверждения».
По словам Марины Маркаровой, теперь процедура перевода земель из одной категории в другую стала более понятна, поэтому активизируется перевод земель сельхоз назначения в другие категории, более дефицитные: земли поселений и промземли. «Возможно, это стабилизирует рынок дефицитных земель, снизит темпы роста цен на них. В Лесном кодексе продлен срок аренды, что является положительным моментом для частных компаний, которые желают вкладывать деньги в землю. Скорее всего, это позволит привлечь больше инвестиций в нашу экономику и рынок земли», - отмечает эксперт.
Со своими коллегами в оценке новых законов согласна и Жанна Щербакова. «Изменения в земельном законодательстве, на мой взгляд, несколько оживят рынок земель в Подмосковье», - считает эксперт. При этом, по ее словам, дальнейшее «развитие рынка будет зависеть от желания вкладывать в него инвестиции: не задействовать земли под непосредственное строительство крупными монополистами-застройщиками, а производить их «актуализацию» для выставления их на дальнейшую свободную продажу».
Комментарии специалистов:
Иван Воробьев, аналитик загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-недвижимость»:
В настоящий момент спрос на земельные участки сконцентрирован на западе, севере и юго-западе Подмосковья. Наряду с высоким спросом на участки ближнего Подмосковья, появляется и некоторая тенденция роста популярности дальних районов – особенно по Новой Риге. Особенно пользуются заслуженной популярностью лесные участки, а также землеотводы около водоёмов. Говоря о площадях участков, стоит разграничить потребителей рынка – обычные «гражданские» частные покупатели в большинстве своём предпочитают приобретать участки не более 30 соток, а крупные инвесторы и корпорации покупают большие землеотводы, зачастую строя на них коттеджные поселки.
Стоимость земельного участка сильно зависит не только от наличия на нём деревьев или близости к воде, но и от направления. Так, цена сотки земли на Новой Риге доходит до 30 тысяч долларов, а на Щелковском или Горьковском направлении цена той же сотки редко когда переваливает за отметку в 6 тысяч.
Тимур Сайфутдинов, заместитель генерального директора компании «Терра-недвижимость»:
Компания «Терра-недвижимость» специализируется по недвижимости в западном Подмосковье. Традиционным спросом пользуется здесь Рублево-Успенское направление, в последнее время по популярности к нему вплотную приблизилось Новорижское. Что касается расстояния, то основной спрос приходится на 20-километровую зону от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе и на 30-километровую по Новорижскому.
Наибольший интерес для клиентов представляют участки с лесом (лучше всего – сосновым), расположенные в охраняемых поселках. При этом лес может быть как в собственности, так и в долгосрочной аренде. Свобода выбора у наших клиентов ограничена только их финансовыми возможностями, т.к. предлагаемые им участки продаются в соответствии с действующим законодательством. Если речь идет об индивидуальной застройке, то здесь наиболее популярны участки от 25 до 50 соток. Для коттеджных поселков, например, на Новорижском шоссе, в основном приобретаются участки от 5 до 20 га. Наибольшее количество сделок заключается физическими лицами, приобретающими землю под точечную застройку. Крупные компании в процентном отношении заключают меньше сделок, но их стоимость существенно выше, чем в первом случае.
Если говорить о ценах на землю, то на Рублево-Успенском шоссе средняя стоимость участков в 10-километровой зоне стоимость сотки составляет около 85 тыс. долл., верхняя планка находится на уровне 130-150 тыс. долл., а в 10-20 км от МКАД колеблется от 18 до 55 тыс. долларов. В основном, сделки регистрируются по кадастровой стоимости участка.