Рынок офисов на востоке Москвы
По оценке специалистов компании Becar. Commercial Property одной из самых заметных тенденций рынка коммерческой недвижимости Москвы стала его децентрализация, т.е. постепенное смещение предложения и спроса за пределы садового кольца. Восток столицы не стал исключением в охватившем город офисном буме.
В противоположность западу и центру Москвы восточная часть столицы всегда считалась менее престижной, что нашло свое отражение на уровне арендных ставок. Вследствие чего компании, для которых престиж местоположения офиса не является первостепенной необходимостью охотно снимают офисы в ВАО, ЮВАО и СВАО, экономя на арендной плате. Начинающие и развивающиеся компании, которым стали малы занимаемые на данный момент площади, обязательно рассматривают варианты размещения на востоке столицы, что таит в себе приятные сюрпризы. Оказывается, немало офисов располагается с видом на живописную набережную реки Яузы, а недалеко от бизнес-центров располагаются парки и старинные усадьбы, радующие глаза городского жителя, который, как бы урбанизирован он не был, все же неизбежно устает от прямоугольных контуров городского пейзажа. Еще одной приятной мелочью оказывается третье транспортное кольцо, заметно облегчающее участь автомобилистов, которым смертельно надоело стоять в пробках в часы пик. В ближайшем будущем транспортно пересадочный узел на пересечении Бакунинской улицы и третьего транспортного кольца будет завершен, а вместе с ним часть транспортных потоков возьмут на себя кольцевая магистраль до набережной реки Яузы.
Планируется строительство в соответствии с городской программой Лефортовского тоннеля на 6 полос движения глубокой щитовой проходкой на участке от Большой Почтовой ул. до Шоссе Энтузиастов и тоннеля на 4 полосы движения от Большой Почтовой до Лефортовской набережной. Подвергнется реконструкции транспортное пересечение под железнодорожными путями Курского направления Московской железной дороги. Планируется строительство Гольяновского и моста на набережной Академика Туполева (у ОАО "Туполев"), а также строительство транспортного сооружения на Лефортовской набережной.
Все эти улучшения имеющихся и прокладка новых транспортных артерий проводится с целью обеспечить приемлемый уровень доступа к многочисленным офисным центрам, находящимся как в состоянии готовности к заселению, так и в процессе реконструкции и строительства.
По данным Becar. Commercial Property большая активность наблюдается на территории вдоль набережных, где проводится активная ликвидация промзон и застройка участков жилыми и офисными комплексами, а также социально значимыми для района объектами. Выведено производство МЭМЗ (Московского электромеханического завода) "Новь", частично освобождается территория Завода счетно-аналитических машин им. Калмыкова (Спартаковская промзона), выводится ремонтная площадка 4-го автобусного парка, рассматриваются варианты площадок для перебазирования завода елочных игрушек и украшений "Иней". На перепрофилируемой территории Спартаковской промзоны построен административно-деловой центр, на другой площадке, с которой тоже выведено производство, планируется строительство многофункционального комплекса (девелопер "Baшъ финансовый попечитель").
Активно осваивается территории промзон в окружении Курского вокзала. В частности, проводится реорганизация бывшего арматурного завода "Арма", на месте которого предполагается организация офис-парка "Курский" (девелопер банк "Визави"). Осваивается промзона (территория, принадлежавшая "Мосгазу") за железнодорожными путями Курского вокзал, где предполагается строительство бизнес-парка с высококачественными площадями.
На территории ОАО АЗ "АРМА" (площадь 7 га, Сусальный переулок, вл.5) строится офис-парк "Курский" (девелопером проекта выступает банк "Визави") общей площадью более 50 000 кв.м. Предполагается отреставрировать около 16 строений, часть из которых сдается в аренду, а также построить несколько офисных центров. В настоящий момент проходит согласование разрешения на реконструкцию и строительство со стороны столичных властей. Завершение проекта планируется в 2006-2007 гг.
Ведется строительство многофункционального комплекса класса "А" Citydel (Земляной вал 11-19) общей площадью 63, 5 тыс.кв.м. Объем инвестиций в проект составляет более 100 млн.$. 80% общей площади комплекса предназначается под офисы, остальная плоащдь предназанчена под торговые павильоны, рестораны, кафе и фитнес-центр с бассейном. Девелопер проекта ЗАО "Тема", генеральный подрядчик "Буиг Батимат Интернациональ", финансирует проект "Внешторгбанк". Сдача объекта намечена на II квартал 2007 г.
По ул. Казакова, 7 планируется строительство многофункционального комплекса "Бизнес" (на месте выведенного завода АРЗ-6). Девелопером проекта выступает компания "Baшъ финансовый попечитель", которая приобрела и реструктуризировала производство. Планируется, что в комплексе общей площадью 30 000 кв.м. разместится спортивный комплекс (большая часть площадей), остальная часть - торговые и офисные площади. Ранее здесь девелопером планировался ролликодром "Изумрудный город" (13 000 кв.м.). В настоящее время идет разработка технической и архитектурной документации проекта.
Разработан проект "Моспроектом-4" общей реконструкции территории за путями Курского вокзала, принадлежащей Мосгазу. Предполагается расчистить площадь от ветхих строений, складских помещений и хозяйственных построек и обустроить на территории бизнес-парк. Четыре цилиндрических газгольдера (постройки XIX-XX веков) преобразуют в высококлассные офисные здания с цветной подсветкой, рядом с ними построят новый административно-гостиничный комплекс, повторяющий форму газгольдера. Рядом будет построен многофункциональный комплекс с подземной автостоянкой, включающий офисную и спортивно-досуговую составляющую. На территории нового бизнес-парка планируется разместить торгово-выставочные центры, кафе и рестораны. Для удобства подъезда к бизнес-парку запроектировано строительство двух улиц: улицы- продолжения 1-го Нижне-Сусального переулка, связывающее ул. Казакова с набережной Яузы, и улицы, связывающей Нижнее-Сусальный переулок с Мрузовским переулком. Также планируется строительство автострады над железнодорожными путями. Т.к. будущий бизнес-парк будет граничить с усадьбой Разумовского, пешеходная трасса от бизнес- парка будет выходить к территории усадьбы.
Архитектурной мастерской "Фонте Гайя" ведется архитектурное проектирование будущего торгово- делового центра "Каланчевский" (Каланчевская 15) общей площадью 60 000 кв.м.
В конце 2005 г. начнется строительство 14-ти этажного офисно-гостиничного центра класса "В" "Ryazansky smart premium" (на территории бывшего автокомбината ?1) площадью около 30 тыс.кв.м. Стоимость проекта оценивается в 25 млн.$ (срок окупаемости 6 лет). Предполагается, что здесь будет построен комплекс переменной этажности в стиле хай-тэк, на верхних этажах которого будет расположена гостиница класса "люкс". На крыше здания разместится вертолетная площадка. Технологию "умный дом" будет делать австралийская компания Clipsal. Одним из будущих арендаторов бизнес-центра (10 тыс.кв.м.) может выступить представительство "Российские железные дороги".
На стадии проектирования находится бизнес-центр, планируемый к строительству Банком Москвы. Предполагается, что на площади 2,4 га по Садовой-Черногрязской улице будет построено 6-ти этажное офисное здание общей площадью 17,4 тыс.кв.м. с подземной парковкой. Площади будущего объекта банк может использовать как для собственного офиса, так и для сдачи в аренду.
На месте выведенного насосного завода (МНЗ) будет построен офисный центр класса "А" (ул. Верхняя Сыромятническая). Объем инвестиций составляет 50 млн.$. Инвесторы проекта завод МНЗ и компания "Индекс-ХХ". Общая площадь комплекса с подземным паркингом составит 35 тыс.кв.м. В настоящий момент проект находится на стадии согласования.
Планируется строительство общественно-культурного и коммерческого центра (ул. Бауманская и Спартаковская), включающего в себя Государственный детский театр эстрады, автостоянку на 165 машиномест и более 13 тыс.кв.м. офисных и торговых площадей. Составляющей частью комплекса станет пешеходный пассаж от метро "Бауманская" к церкви Богоявления и переход через Спартаковскую улицу.
По подсчетам специалистов Becar. Commercial Property, в Басманном районе расположено около 50 промышленных предприятий, здесь существуют целые промышленные узлы (Рубцовский, Спартаковский и др.) Район местоположения объекта характеризуется напряженной экологической обстановкой (однако, в целом, стандартной по московским меркам): выброс вредных веществ в атмосферу составляет 0,35 тыс.т/год, сброс неочищенных стоков в водоемы составляет 2671,2 тыс.куб.м/год, на 40 га территории требуется рекультивация почв.
В планах вывода промышленных предприятий с территории района Басманный район лидирует среди других районов Москвы. По плану развития района предполагается оптимизация экологической ситуации: улучшение состояния воздушного бассейна, снижение выбросов в атмосферу твердых отходов, снижение фоновых загрязнений по окислам азота и углерода до нормативных значений, снижение шумовых характеристик (установка шумозащитной столярки на жилых объектах строительства и реконструкции в зонах примыкания к магистралях), повышение уровня озелененности территории, санация и замена почвенного покрова на производственных территориях в процессе их реорганизации.