За последние пять лет квартиры в Киеве подорожали в 5 раз
Сейчас цены на жилье стабилизировались, а «хрущевки» даже начали дешеветь
Прошедший год стал уникальным для отечественного рынка недвижимости. Цены на жилье росли как на дрожжах. Спрос значительно превышал предложение. Создавалось впечатление, что люди просто скупают квартиры, вкладывая свободные деньги в недвижимость. Подобный ажиотаж наблюдался по всей стране, лидером же по числу заключаемых сделок и росту цен традиционно оставался Киев. На самом деле прошлый год стал достойным завершением цикла, начавшегося более пяти лет назад. Хотя сегодня ни один эксперт не возьмется обещать, что в нынешнем году рынок недвижимости обязательно стабилизируется. Уж больно много важных событий может произойти в ближайшее время. А чтобы лучше понять, что нас ждет в будущем, лучше всего оглянуться назад.
В 2004 году цены выросли на 30-40 процентов
Цены на недвижимость меняются циклично. За всю историю независимой Украины уже было несколько существенных колебаний стоимости жилья. Так, в начале и середине 90-х годов в связи с массовой приватизацией и накоплением определенными слоями населения первичного капитала, который вкладывался в недвижимость, цены на нее постоянно росли. Пик пришелся на середину 1998 года. Постепенно предложение превысило спрос, и уже к началу 1999 года начался обратный процесс: по всей Украине жилье стало стремительно дешеветь. А из-за августовского финансового кризиса в России, косвенно коснувшегося и нашей страны, произошел обвал цен на рынке недвижимости, который достиг пика в конце 1999-го - начале 2000 года. По сравнению с показателями 1998 года цены в среднем снизились на 40-50 процентов. Ситуация начала меняться только в конце 2000-го. После периода относительной стабильности жилье вновь начало дорожать, и этот процесс продолжается до сих пор. Причем еще год назад большинство экспертов склонялись к мнению, что в начале 2003 года цены на недвижимость стабилизируются, однако этого не произошло. В 2004 году они подскочили еще на 30-40 процентов. Специалисты в один голос заявляли, что стоимость квартир на вторичном рынке неоправданно завышена и дальше дорожать жилье просто не может. Но они опять ошибались.
Самым «выдающимся» все же стал ушедший 2005 год. Такой стремительный рост цен на жилье Украина переживала впервые за всю свою историю. Рассказать подробнее о причинах изменений на рынке и прогнозах на ближайшее время «ФАКТЫ» попросили члена правления Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Юрия Базелинского:
- В самом начале 2005-го рынок недвижимости пережил серьезное потрясение. Это связано с тем, что с 1 января вступил в силу ряд статей закона о подоходном налоге, регулирующих порядок взимания данного налога при купле-продаже, дарении или наследовании недвижимости.
Напомню, что, согласно закону, ставка налогообложения объектов, приобретенных до 2004 года и продаваемых после 1 января 2005 года, составляет 1 процент их стоимости. В случае, если площадь реализуемой недвижимости больше 100 квадратных метров, продавец платит 1 процент налога за 100 метров и 5 процентов с прибыли, полученной за площадь, превышающую 100 метров. При продаже недвижимости, купленной после 1 января 2004 года, ставка налога может достигать 13 процентов.
Введение налога фактически на все операции с недвижимостью привело к тому, что люди перестали продавать и обменивать жилье. Число сделок сократилось в восемь-десять раз. Дело в том, что после введения налога расходы стали пугающими. Ведь и сейчас дополнительные затраты при операциях с недвижимостью, по оценкам экспертов, в большинстве случаев достигают 4,8 процента суммы сделки и являются самыми высокими в мире. Например, в России такие расходы составляют лишь 0,8 процента, в США - 0,5 процента, в Дании - 2,3 процента стоимости имущества. Устанавливая столь низкие затраты при переходе права собственности, государство стимулирует оборот недвижимости, получая при этом налоги от сопредельных рынков: строительных и отделочных материалов, мебели и так далее. В нашем же случае к без того высоким расходам добавился еще и налог.
В цивилизованных странах основным является налог на недвижимость, а не на операции с ней. Таким образом защищены интересы небогатых людей. Ставка зависит от размера и стоимости недвижимости, находящейся в собственности человека. Причем до определенного показателя налог вовсе не взимается. Выходит, налог на недвижимость платят обеспеченные люди.
Потребовалось три месяца, чтобы власти поняли, что рынок недвижимости парализован. Квартиры продавали только те люди, кому по каким-либо причинам срочно нужны были деньги. 30 марта 2005 года Верховная Рада, внеся поправки к закону о госбюджете, до конца года наложила мораторий на спорные статьи о подоходном налоге.
Сразу после этого на рынке произошел взрыв активности. Что, кстати, стало одной из причин стремительного роста цен на жилье. Но были и другие факторы. Так, в апреле начали дорожать мясо и бензин, а к концу месяца резко упал курс доллара. Наш народ, наученный горьким опытом предыдущих кризисов, сделал традиционный в таких случаях вывод: свои сбережения нужно спасать. А в Украине до сих пор самым популярным объектом вложения денег остается недвижимость, особенно столичная. И не только потому, что это действительно один из наиболее надежных способов сбережения средств. Просто, если европейцы и американцы имеют возможность покупать ценные бумаги либо инвестировать в перспективные проекты, то большинство украинцев это сделать не могут. Естественно, чем выше спрос, тем больше стоимость. Начался ажиотажный, экономически необоснованный, рост цен на киевскую недвижимость. Ежемесячно квартиры дорожали на 5-8 процентов. Даже в разгар отпускного сезона не произошло традиционного «замирания» рынка. Число сделок не сократилось, и рост цен не только не остановился, но и, наоборот, ускорился. В августе некоторые квартиры подорожали на 10 процентов. Такого в нашей истории еще не было.
Правда, уже в сентябре темпы роста стоимости жилья упали, и квартиры подорожали всего на 3-4 процента, а в октябре цены почти остановились. Многие эксперты связывают это с политическими факторами. В первую очередь с отставкой правительства. Но я считаю, что стоимость жилья, особенно в домах советской постройки, уже абсолютно не соответствовала его качеству. Поэтому в ноябре-декабре начали дешеветь квартиры в «хрущевках» и старых панельных девятиэтажках, то есть в домах, эксплуатационный ресурс которых практически исчерпан. В среднем цены упали на 5-10 процентов.
До парламентских выборов стоимость жилья меняться не будет
- Еще в сентябре многие эксперты обещали скорое, а возможно, и резкое падение цен на недвижимость. Поговаривали даже, что нас ожидает настоящий обвал рынка.
- Действительно, в прессе появились подобные прогнозы. Просто многие финансовые структуры теряли прибыли из-за стремительного подорожания жилья, поэтому были заинтересованы в стабилизации рынка. В первую очередь это крупные банки. Дело в том, что если несколько упростить схему работы банков, то она выглядит так: население кладет деньги на депозит, скажем, под 10 процентов годовых, а банк эти средства направляет на ипотечное и прочее кредитование, но за свои услуги берет уже более высокие проценты. Однако в ситуации стремительного роста цен на недвижимость многие люди предпочли вкладывать свои сбережения не в банк, а в жилье. Ведь не секрет, что люди, купившие квартиру, пусть даже в кредит, еще в 2003 году, продав ее сейчас, получат стопроцентную прибыль. То есть вложив деньги в недвижимость, человек имел практически 50 процентов годовых. Не говоря уже о том, что квартиру всегда можно сдавать в аренду. А это дополнительная прибыль. Таким образом, желающих вкладывать деньги в банк становилось меньше, а тех, кто хотел получить долгосрочный ипотечный кредит, - больше. В 2005 году ипотечных кредитов было выдано в четыре раза больше, чем в 2004-м.
Естественно, банкиров такой перекос не устраивает. Поэтому они попытались «играть на понижение», убеждая население в том, что цены на квартиры могут вот-вот упасть и тогда вложенные средства не удастся даже вернуть. Кстати, именно в сентябре многие банки ужесточили условия выдачи ипотечных кредитов, ссылаясь на исчерпавшиеся финансовые лимиты.
- И каковы прогнозы на будущее?
- Долгосрочных прогнозов вам сегодня не даст никто. Все будет зависеть от того, как пройдут парламентские выборы и не последует ли за этим политический или экономический кризис. Но в ближайшие два-три месяца никаких серьезных потрясений на вторичном рынке жилья не ожидается. Цены останутся стабильными, а устаревшие квартиры еще несколько подешевеют. Дело в том, что в период предвыборной кампании огромные средства направляются на рекламу и агитацию, а на рынок недвижимости они почти не попадают. С другой стороны, население сейчас ждет, что будет с ценами. Продавцы боятся продешевить, а покупатели - переплатить.
Еще один немаловажный фактор стабильности - это продление Верховной Радой до конца нынешнего года моратория на введение подоходного налога на операции с недвижимостью. Если бы этого не произошло, то сейчас рынок был бы парализован, как год назад.
Сергей Курган