Какому складу бизнес рад
Содержание:
Нам есть, что сохранять
Сделано в СССР
Перед бумом
По словам руководителя информационно-аналитической службы ГК "Триумф" Алексея Чемоданова, происходящие на рынке недвижимости Нижнего Новгорода процессы оценены очень укрупненно, так как полевые исследования не проводились. (В настоящее время компанией ведутся переговоры с одним из московских инвесторов о финансировании развернутого исследования.) Но поскольку нижегородский рынок складской недвижимости никем не изучался с советских времен, даже укрупненное исследование принесло интересные результаты.
Нам есть, что сохранять
Спрос на складские помещения в Нижнем Новгороде достаточно велик. Из общего объема заявок на объекты коммерческой недвижимости запросы на приобретение и аренду складов составляют 27%, уступая по количеству только требованиям на торговые помещения. Даже в офисах у нижегородских предпринимателей потребность меньше (20–21% от всего количества заявок.) Чаще всего бизнесу требуются малые и средние по площади склады (до 500 кв. м и от 500 до 1000 кв. м соответственно), на них приходится 70% от общего спроса. И это понятно, ведь в городе активно развиваются малые и средние предприятия, которые особо большими товарными запасами еще не обладают.
Неожиданно другое. Если на рынке торговой недвижимости превалирует аренда, то склады, даже самые маленькие, чаще хотят купить (60% заявителей стремятся приобрести складские помещения в собственность).
В ходе исследования были определены текущие цены на продажу складских объектов недвижимости и текущие арендные ставки. В отличие от рынков торговой и офисной недвижимости цены и арендные ставки на складские помещения не так сильно зависят от географического расположения объекта. Если арендные ставки на офисы в центре Нижегородского района в разы отличаются от ставок на такие же помещения, но на окраине Сормовского района, то разница в складских ценах измеряется десятками процентов. Так, средние арендные ставки на складские помещения в нагорной части города составляют от $4 до $4,5 за кв. м в месяц. Фактически на том же уровне они находятся в Канавинском и Ленинском районах, а в Сормовском, Московском и Автозаводском — опускаются до $3–3,5 за кв. м. То есть разница в абсолютных цифрах очень невелика, а иногда ее может не быть вовсе.
Значительно больше отличаются цены продажи. Средние цены в Московском районе — $120 за кв. м, в Советском — $280 за кв. м. Но максимально дорого (по $430–480 за кв. м) складские объекты продаются в сложившихся зонах ул. Кузбасской и ул. Деловая.
По экспертной оценке, в городе растет спрос на высококачественную складскую недвижимость. И это объяснимо: в Нижнем Новгороде не только активно развиваются собственные розничные сети, но и появляется все больше федеральных и транснациональных торговых компаний. А они требуют качественного логистического обеспечения, которое невозможно без современных складских комплексов.
Помимо торговли, активно развивается строительство, как жилищное, так и объектов коммерческой недвижимости. А строители — это также крупные потребители складских услуг. Кроме того, наш город — ближайший к Москве мегаполис, и поэтому к Нижнему проявляют большой интерес различные межрегиональные дистрибьюторские компании, производители продуктов питания, безалкогольных напитков, табачных изделий, бытовой химии, которые открывают здесь представительства и видят в нашем городе центр распределения товаров своего направления в Волго-Вятском экономическом регионе. Они также испытывают потребность в качественных складских площадях. Но удовлетворить эту потребность нечем.
Сделано в СССР
Складской недвижимости в Нижнем Новгороде много. Возможно, даже слишком много: не менее 4,5 млн кв. м. Не мал и текущий объем предложения — в городе предлагаются к продаже и сдаче в аренду около 800 складских помещений общей площадью свыше 1,5 млн кв. м. Правда, Алексей Чемоданов отметил, что в силу своей специфики складская недвижимость имеет длительный срок экспозиции (время от начала продажи до заключения сделки) — он составляет от нескольких месяцев до полутора лет. Находящиеся в плохом техническом состоянии крупные складские объекты, реконструкция которых потребует больших инвестиций, могут дожидаться своего покупателя годами.
В городе растет спрос на качественные складские объекты. У нас же в подавляющем большинстве предлагаются в аренду помещения, имеющие минимальное складское оборудование и недостатки в конструктивном решении, а на продажу — большое количество объектов, для реконструкции которых требуются значительные инвестиции.
При выполнении исследования специалисты ГК "Триумф" попытались классифицировать складскую недвижимость Нижнего Новгорода. Международная классификация для нашего города оказалась фактически неприменимой, потому как объектов международного класса здесь практически нет. Так, международному классу "А" (современный логистический комплекс, удовлетворяющий особым требованиям по расположению, объемно-планировочным решениям, оборудованию, конструктивным особенностям и инфраструктуре) будет соответствовать только складской комплекс компании "Алиди" на границе Нижнего Новгорода и Кстовского района, по федеральной трассе М-7, который планируется сдать в эксплуатацию в 4 квартале текущего года. Классу "В" соответствует реконструированный складской комплекс "Логопром Сормово". К более высокому классу он не может быть причислен в силу устаревших объемно-планировочных решений (высота потолков, расстояние между колоннами), а также недостаточной транспортной доступности. Несколько обильнее представлены в Нижнем Новгороде складские объекты, более или менее соответствующие международному классу "С". Основную же массу продаваемой складской недвижимости можно отнести лишь к более низким классам — "D", "E", "F", или не удается классифицировать вообще.
Арендовать приличное складское помещение в Нижнем Новгороде еще можно. Объекты основных участников рынка ("Нижегородагроснаб", "Нижегородпродпромснаб", Торговый дом "Медведь", оптово-розничное предприятие "Заречное", бывшие овощные базы №2, №4, №6 и т.д.) хоть и устарели, но содержатся в нормальном техническом состоянии. А вот на продажу у нас выставляются объекты, как правило, требующие серьезного ремонта и модернизации. "Это и понятно, — объясняет Алексей Чемоданов, — основные продавцы на рынке — приватизированные в 1990-х годах промышленные предприятия, различные базы материально-технического снабжения, многие из которых уже практически не функционируют и распродают единственную оставшуюся у них ценность — недвижимость. И состояние этой недвижимости часто неудовлетворительное". Однако и на многие складские помещения такого рода находятся покупатели. И г-н Чемоданов находит этому два объяснения.
Во-первых, соотношение цен на продажу складских помещений и арендных ставок сейчас таково, что средний уровень доходности складских объектов в Нижнем Новгороде в настоящее время составляет порядка 27%. Это немного меньше, чем на рынке торговой недвижимости, но выше, чем в офисной. Окупить приобретение склада можно менее чем за 4 года. "Но это максимум доходности, рассчитанный так, будто приобретенный объект можно сразу сдавать в аренду, — уточнил Алексей Чемоданов. — А ситуация на нижегородском рынке складской недвижимости такова, что продающиеся объекты, как правило, требуют реконструкции. Значит, реальный уровень доходности несколько ниже. Но даже если инвестор решит построить склад с нуля, он вполне может рассчитывать на доходность в 20% годовых".
Во-вторых, в городе практически нет логистических управляющих компаний, которые предлагали бы клиентам высококачественные складские услуги. Иная компания и предпочла бы отдавать свои товары на ответственное хранение. Но некому!
Перед бумом
До сих пор интересы инвесторов в Нижнем Новгороде были направлены на торговую и офисную недвижимость, но сейчас эти сегменты рынка уже близки к насыщению, и в ближайшее время, по мнению экспертов, их внимание могут привлечь складские помещения. Уже сейчас началось обновление коммерческого складского фонда путем реконструкции существующих баз. Но скоро в ближних пригородах Нижнего будут построены несколько современных складских комплексов. О логистическом центре компании "Алиди" мы уже упоминали. Выделен земельный участок рядом с Дзержинской промзоной под строительство складского комплекса еще одного инвестора. Предлагаются на продажу земельные участки по трассе М-7, на выезде из Нижнего Новгорода в сторону Кстово. По данным Алексея Чемоданова, инвесторы считают, что завершение строительства обхода Нижнего Новгорода резко повысит конкурентоспособность "внешнего кольца" складской недвижимости — то есть складов, обслуживающих потребности как Нижегородской области, так и Волго-Вятского экономического региона. Сюда вполне могут быть перенаправлены товарные потоки, обрабатываемые в настоящее время в Москве и Подмосковье. В конце сентября Правительство Нижегородской области озвучило свои планы по строительству на территории, прилегающей к аэропорту, грузового терминала для бизнес-авиации и современного логистического центра.
Но текущее обслуживание потребностей Нижнего Новгорода из внешних складских комплексов достаточно затруднительно в силу транспортных проблем в городе. А складские услуги должны быть максимально приближены к потребителю. Поэтому очевидна необходимость создания на территории мегаполиса складских комплексов меньшей площади, но доступных в транспортном отношении. По мнению исследователей, такие комплексы предстоит создать во многих районах.
Изучив все выявленные тенденции, аналитики ГК "Триумф" пришли к выводу, что рынок складской недвижимости в Нижнем Новгороде уже прошел нижнюю стадию своего развития, и сейчас началась стадия его восстановительного роста. "Если говорить о ближайших перспективах, — пояснил нам г-н Чемоданов, — можно уверенно утверждать, что качество складской недвижимости будет улучшаться. Повысится и эффективность ее использования путем перехода от аренды помещений к предоставлению логистических услуг, ответственному хранению, грузопереработке. Нынешнее состояние складской инфраструктуры уже не устраивает нижегородский бизнес. А значит, в скором времени начнется массовая модернизация существующих и строительство новых складов".