Новосибирск: цена квартирного вопроса растет
Рынок недвижимости традиционно привлекает внимание даже тех граждан, которые в принципе довольны своими жилищными условиями. Вложения в недвижимость считаются наиболее выгодными, поскольку темпы роста ее стоимости нередко опережают темпы инфляции. Жилищное строительство в доступном формате записано в качестве приоритета национальной политики, на этот проект выделяется соответствующее финансирование, но «квартирный вопрос» не становится от этого менее болезненным и дискуссионным.
Опираясь на данные, предоставленные Агентством недвижимости «Жилфонд», можно сделать вывод, что рост цен на вторичном рынке в ушедшем году был не столь стремительным, как в 2004. Однако квартиры продолжали расти в цене, и делали это наиболее активно в домах на Красном проспекте, улицах Орджоникидзе, Ватутина, проспекте Карла Маркса, в Первомайском районе, возле рынка на Гусинобродском шоссе и на Затулинском жилмассиве.
Наивысший показатель роста цен за 2005 год продемонстрировали однокомнатные квартиры в Советском районе. Если в начале года такая жилплощадь стоила в среднем 800 тыс. рублей, то в августе - уже 1 млн. 120 тыс. Всего за год цены на них выросли в среднем на 44,5 %. Двухкомнатные квартиры в Советском районе к ноябрю выросли в цене на 38 % (в среднем с 1 млн. 150 тыс. до 1 млн. 590 тыс. рублей).
Объяснение столь бурному росту цен достаточно тривиальное: лидерство Советского района в росте цен вызвано дефицитом новостроек в нем и, как следствие, замкнутостью рынка недвижимости. Для сравнения: в Железнодорожном значительнее всего выросли цены на двух- и трехкомнатные квартиры – более чем на 20 %. Если в начале года они стоили в среднем 1 млн. 520 тыс. и 2 млн. 300 тыс., то в конце – 1 млн. 830 тыс. и 2 млн. 800 тыс. рублей соответственно. Однокомнатные в «железке» подорожали на 8,8 %. В Ленинском районе средняя стоимость однокомнатных квартир выросла за год на 5,5 %, с 895 до 945 тыс. Цена двухкомнатных квартир поднималась в течение года плавно, с 1 млн. 265 тыс. до 1 млн. 315 тыс. Таким образом, рост составил 4 %. Трехкомнатные квартиры в Ленинском районе выросли за год в цене на 200 тысяч или на 10,5 %.
Тенденцию снижения темпов роста цен за последние два года подтверждает и заместитель директора ЗАО ЦАН «Афина Паллада» Ирина Черепанова, а в течение 2005 года цены в среднем выросли на 17 %: «По однокомнатным квартирам цены росли в первом квартале на отдаленные районы, в третьем – на центральные. На двух- и трехкомнатные квартиры цены росли в третьем и четвертом квартале, особенно это касается квартир большой площади». По словам Ирины Геннадьевны, цены за квадратный метр на вторичном рынке в среднем выросли за год следующим образом:
Однокомнатные: с 28 500 до 37 000 рублей за 1 м².
Двухкомнатные: с 25 300 до 31 200 рублей за 1 м².
Трехкомнатные: с 23 790 до 29 000 рублей за 1 м².
Аренда однокомнатных квартир среднего класса подорожала за год в среднем на 20 %, двухкомнатных - на 10-15 %, трехкомнатных – на 10 %. Стоимость аренды элитных квартир не претерпела значительных изменений.
Александр Чернокульский, руководитель отдела аренды Агентства недвижимости «Жилфонд», сравнивая рост цен в разных сегментах рынка, опирается на простое соотношение: «Месячная стоимость аренды, как правило, составляет примерно 1 % от стоимости самой квартиры». В конечном итоге в сфере аренды очень многое зависит от состояния квартиры и ее комплектации. Александр предсказывает в начале 2006 года небольшой рост стоимости аренды и связывает это с ростом цен на услуги ЖКХ почти на 20 %. Обычно владельцы перекладывают на квартиросъемщиков только расходы на электричество и междугородный телефон, но в этот раз, возможно, многие из них пересмотрят вопрос оплаты и коммунальных услуг.
Рост рынка ипотечного кредитования в 2005 году также способствовал росту цен на недвижимость. Логичным завершением года стало изменение некоторых условий выдачи кредитов на приобретение жилья. Александр Чаленко, исполнительный директор ОАО «Новосибирское областное агентство ипотечного жилищного кредитования» - регионального оператора федерального агентства (ОАО «АИЖК»), сообщил, что с 1 января первоначальный взнос по кредиту составляет от 10 %, а ставка - от 12 % годовых.
Участники рынка недвижимости в ушедшем году не раз говорили о том, что для стабильного роста в Новосибирске должно вводиться в строй более 1 млн. квадратных метров жилья в год. Местные власти в течение года заявляли на 2006-й цифру в 1 млн. м². 13 января «Континент-Сибирь» сообщил, что мэрия будет подводить итоги года каждый месяц, а не раз в год, как ранее. Кроме того, план по «квадратным метрам» урезали до 850 тыс. Итог 2005 года – 529,6 тыс. квадратных метров жилья.
Квартиры в новостройках остаются наиболее доступным видом недвижимости. По данным АН «Жилфонд», средняя цена квадратного метра на вторичном рынке в 2005 году оказалась на 14 % выше, чем на первичном. Однако объемы ввода все еще не удовлетворяют потребностям жителей Новосибирска.
Константин Пономарев