Аренда жилья в пермском масштабе
В последнее время происходит активное развитие ипотечных механизмов и уверенный рост доходов населения. Но купить квартиру до сих пор способны далеко не все желающие. Один из вариантов решения жилищного вопроса здесь может выступить аренда квартиры или дома. Такая услуга в настоящее время весьма востребована.
Рынок аренды Перми уже несколько лет имеет устойчивую тенденцию к росту. Границы рынка ежегодно расширяются, объем предложения и качество предлагаемого жилья постоянно увеличиваются. Растет число людей, желающих арендовать квартиры, комнаты или дома.
Тенденции в соотношении спроса и предложения повторяются ежегодно: с мая до августа-сентября предложение квартир уменьшается, а количество желающих арендовать увеличивается. С октября по март - апрель происходит снижение спроса и, соответственно, увеличение числа квартир, предлагаемых в аренду. Максимальный объем спроса квартир приходится на летние месяцы, когда резко увеличивается поток абитуриентов и студентов.
Колебания спроса и предложения незначительно отражаются на величине арендной платы. Средний рост арендной ставки в целом по городу за 2005 год составил 1%. Однако следует учесть, что стоимость аренды одной категории квартир возросла, а другой – снизилась. Цена аренды 1-комн., 2-комн. квартир и комнат за год возросла на 17%, 20% и 28% соответственно. На 3-комн. и 4-комн. квартиры арендные ставки напротив, снизились на 18% и 23% соответственно.
За прошедший год, по данным аналитиков Корпорации «Перспектива», объем предложения аренды увеличился более чем в 3 раза. В то же время однозначно утверждать, что произошло увеличение количества квартир, предлагаемых в аренду, не приходится. На начало 2005 года более 50% сдачи жилья в аренду проводилось без участия агентств недвижимости. В течение прошлого года шел процесс частичного перехода квартир с закрытого рынка, т.е. самостоятельных сделок, на открытый – с привлечением профессионалов. Этот процесс закономерен, он обеспечивает движение к цивилизованному рынку.
Сегодня, благодаря созданию механизмов приобретения жилья в рассрочку, у пермяков появился выбор: арендовать квартиру или приобретать жилье в кредит. Ежемесячный платеж в первом случае меньше на 30%, нежели во втором. По данным экспертов Корпорации «Перспектива», средняя плата по кредиту на приобретение жилья при сумме займа 800 тыс. рублей сроком на 15 лет и процентной ставке в 13% составляет около 10 тыс. рублей. В свою очередь, аренда 1-комн. квартиры обойдется жителю Перми в 6,5-7 тыс. рублей в месяц. В первом случае платежи идут на погашение кредита за собственную квартиру, а во втором – как плата за проживание арендодателю. И тот, и другой вариант имеют свои достоинства. При этом каждый выбирает вариант, который является наиболее приемлемым. Поэтому аренда жилой недвижимости стабильно развивается в Пермском регионе. Постоянно растет число собственников квартир, желающих сдать свою недвижимость в аренду, и не снижается количество людей, арендующих жилье.
Рынок аренды Перми медленно, но верно обретает цивилизованные черты. Но до сих пор встречаются случаи мошенничества. В ряде СМИ размещаются предложения жилья в аренду по цене значительно ниже рыночной. Это фирмы, которые занимаются продажей информации адресов квартир, сдаваемых в аренду. Это не агентства недвижимости, профессионально осуществляющие свою деятельность на рынке, а информационные конторы. Такие фирмы не берут на себя никакой ответственности, предоставляя информацию о давно сданных или о никогда не сдаваемых квартирах.
Российский рынок отличается от европейского. Например, самый развитый рынок аренды жилой недвижимости в Европе - в Германии. Квартиры и дома там предлагаются в аренду через профессиональные агентства.
Во Франции сдается в аренду более 50% жилого фонда. Цены на аренду жилья жестко контролируются со стороны государства. Существуют определенные госрасценки, поэтому наниматели не могут необоснованно повышать арендную плату. Минимальный срок аренды немеблированной квартиры в Париже - три года.
В Великобритании квартиры и дома можно снять исключительно через агентства. Конкуренция среди них чрезвычайно высокая, в каждом районе работают 100-200 небольших компаний. Самые выгодные предложения выставляются на специальных стендах, которые стоят рядом с офисом компании.
Во всех развитых европейских государствах жилье сдается на срок от одного года. На более короткое время снять квартиру сложнее. В сдаваемом жилье страхуются имущество и отделка.
В Перми в большинстве случаев жилье сдается на срок более 1 года. Коммунальные платежи чаще всего не входят в стоимость аренды и оплачиваются отдельно. Если собственник включает коммунальные платежи в аренду, то величина платы будет выше. В Перми профессиональный рынок аренды менее развит, нежели в Европе. Однако сегодня наблюдается тенденция увеличения доли участия агентств недвижимости на рынке аренды жилья.
В развитых странах рынок аренды является индикатором развития всего рынка недвижимости. Подъемы и спады на данном рынке наступают значительно раньше, чем в остальных сегментах. Как отмечает руководитель отдела комплексных исследований и прогнозирования рынка «МИЭЛЬ-Недвижимость» (г.Москва) Владислав Луцков, «рынок аренды - наиболее чувствительный индикатор развития рынка недвижимости. По одной простой причине, арендную плату платят из текущих доходов семьи. Но из-за информационной закрытости этого рынка, экономически-правовой не развитости, в настоящее время рынок аренды таковым индикатором не является».
Помимо обычной практики арендных отношений, на рынке Перми существует относительно новый вид аренды, который сегодня приобретает все большую популярность. Это перепоручение всех забот по сдаче жилья профессиональным компаниям - доверительное управление квартирами или сервейинг. Услуга по доверительному управлению существует с 1996 года, а более активно применяется с 2000 года.
На сегодняшний день в Перми в управление передаются не только элитные квартиры с высокой арендной ставкой, но и стандартные. Разница с обычной сдачей недвижимости в аренду заключается в том, что здесь квартира выступает в формате гостиницы, ориентирована на приезжающих, а также на сотрудников крупных предприятий. Однако стоимость проживания в этом случае ниже, нежели в гостиничном номере, при сохранении дополнительных удобств. Доходность от передачи в доверительное управление жилья значительно выше, чем при обычной сдаче в аренду.
На сегодняшний день аренда стала самостоятельной специализацией риэлторского бизнеса. Практически все крупные агентства недвижимости Перми в своей структуре имеют такое подразделение. Все более увеличивается роль основных посредников – агентств недвижимости, расширяется круг услуг по аренде жилья. Эти позитивные изменения говорят об уверенном становлении цивилизованного рынка аренды в Пермском регионе. Появление и развитие доверительного управления квартирами в Перми так же подтверждает движение к открытому рынку аренды жилья.
Давлетшина Регина