Сводный анализ рынка загородной недвижимости Перми

   Все больше людей во всем мире постепенно отдают предпочтение жизни за городом, приобретая загородные дома и переселяясь из городских квартир.

   Основной тенденцией пермского рынка загородной недвижимости однозначно можно назвать значительное расширение предложения загородных объектов за счет возросших объемов строительства коттеджных поселков. Причем в этом направлении пермский рынок только начинает догонять рынки таких крупных российских городов, как Москва и Санкт-Петербург, волна активизации строительства организованных поселков в которых пришлась на 2003 и 2004 гг. По данным экспертно-аналитического центра КГ «ЭР-Капитал», в последние 2 года в указанном направлении начал активно продвигаться и пермский рынок, причем к началу 2006 года рынок уже можно считать более структурированным.

   Коттеджное строительство в Перми бурно развивается, ежегодно увеличиваются объемы индивидуального жилищного строительства, о чем свидетельствуют и статистические данные: По данным Пермьстата, на территории Пермского края в 2005 году индивидуальными застройщиками за свой счет и с помощью кредитов построены жилые дома общей площадью 208,4 тыс. кв. метров, что на 21,1% превышает уровень 2004 года (на территории г. Перми прирост составил 28,7 %). Так, на территории соседней Свердловской области в 2005 году введено в эксплуатацию 340 тысяч кв. м. индивидуального жилья. Таким образом, несмотря на то, что доля индивидуального жилья в Свердловской области (30,9 %) меньше пермского показателя (33,5%), в абсолютном выражении в соседнем регионе объем возводимых индивидуальных жилых домов почти в полтора раза больше.
Специалистами экспертно-аналитического центра КГ «ЭР-Капитал» проведено исследование предложения домовладений на рынке загородного жилья по четырем категориям:

   коттеджи в организованных коттеджных поселках
   коттеджи вне коттеджных поселков, находящиеся в поселениях, садовых и дачных кооперативах
   жилые дома в поселках постоянного и временного проживания
   таунхаусы

   В настоящее время активно развиваются прежде всего сегменты загородного жилья 1 и 4 категории. Востребованность объектов 2 и 3 названных групп постепенно снижается.

   При рассмотрении конъюнктуры в сегменте объектов 1 категории специалистами под  коттеджным поселком понимается комплекс индивидуальных жилых домов, расположенный на единой благоустроенной территории, имеющий общие объекты инфраструктуры и сети коммуникаций, составляющие единый архитектурный ансамбль, каждый из которых расположен на собственном земельном участке. Именно объекты данного сегмента являются наиболее востребованными на пермском рынке последние 2-3 года.

   В 2005 году сохранилась тенденция снижения ценности и общего уровня цен на «одинокие» коттеджи, находящиеся вне коттеджных поселков, построенные в стихийно сформированных поселениях. В целом же на протяжении 2005 г. предложение коттеджей 2 категории несколько опережало спрос, что привело к снижению цен, особенно на малоликвидные объекты.

   Традиционно значительным на загородном рынке остается количество выставляемых на продажу жилых домов «старого образца», предложение которых также расширилось в последние несколько лет. Спрос на данные объекты стабильный, однако все чаще потенциальные покупатели намерены эксплуатировать объект для временного проживания (в качестве дачи).

   Относительно новым для пермского рынка является такой формат жилья, как таунхаус, которым называются сблокированные трех-четырех уровневые коттеджные секции с отдельными входами, с прилегающими небольшими земельными участками для каждого владельца, встроенными гаражами или с предусмотренной стоянкой для автомобилей. Таким образом, таун-хаусы - нечто среднее между обычной квартирой и загородным домом. Несмотря на статус квартиры, основным преимуществом таун-хауса является  приватность, минимальное количество соседей, наличии отдельного входа и придомовой территории. В настоящее время пермский рынок таун-хаусов весьма ограничен. Этот пока непривычный вид жилья остается единичным товаром, строительство таун-хаусов носит в большей степени экспериментальный характер.

   Основным и обязательным условием ликвидности таун-хаусов является адекватность ценовых показателей и площади объекта. Цена за квадратный метр в таун-хаусах должна быть несколько ниже цены городской квартиры, а итоговая стоимость объекта значительно отставать от стоимости коттеджа аналогичного расположения.

   Под влиянием сезонного фактора наиболее активный рост объемных показателей рынка загородного жилья традиционно приходится на февраль, в 3 и 4 кварталах происходит некоторое снижение предложения, что связано со снижением покупательской активности на рынке загородного жилья в этот период года. Поэтому по сравнению с январем 2006 года в марте зафиксирован более чем 30%-ый прирост предложения.
Разброс цен на загородные объекты огромен и достигает разницы практически в сотню раз. В любом направлении цены объектов каждого из указанных типов сильно зависят от характеристик конкретного местоположения и удаленности от центра города. Красивые места с благоприятной экологией, соседствующие с лесным массивом и особенно с водоемами ценятся практически везде. Немаловажным критерием при определении востребованности (соответственно и рыночной стоимости) загородного объекта является качество подъездных путей. Особенно значимым данный критерий является для тех, кто планирует обосноваться загородом для постоянного проживания.

   Сегодня в Пермской области рыночное зонирование территории находится в стадии формирования -  практически в каждом направлении имеются дорогие и ликвидные места, соседствующие с дешевым «неликвидом».

   По данным Экспертно-аналитического центра «ЭР-Капитал», цена объектов в организованных загородных поселках в настоящее время практически не отличается в зависимости от типа жилья (будь то коттедж или таун-хаус). У предлагаемых на продажу объектов загородного жилья в организованных поселках стоимость 1 кв.м. находится в диапазоне от 4,0 до 55,0 тыс. руб. Определяющими факторами являются местоположение поселка и стадия строительства и реализации проекта.

   Специалисты отмечают, что в целом цена 1 кв.м. загородных объектов, традиционно относимые к категории «элитного» жилья, отстает от стоимости квадратного метра городских квартир: В новых и строящихся домах цена квадратного города достигает 60 тыс. руб. уже на первой стадии строительства, тогда как верхний 55тысячный предел соответствует стоимости завершенного загородного объекта. Основные причины кроются в следующем:
Во-первых, указанная цена загородного жилья соответствует объекту без внутренней отделки, стоимость которой значительно увеличивает его итоговую стоимость.
Во-вторых, в недвижимости действует принцип «опта», при котором с увеличением общей площади объекта недвижимости снижается средняя стоимость 1 кв. м. Как правило, выставляемые на продажу объекты в силу значительной площади (редко менее 200 кв.м.) не могут претендовать на значительную стоимость каждого квадратного метра.

   Реализация проектов по организованной застройке коттеджных поселков активно началась в Перми в 2003 году.  Наряду со стихийно начатой застройкой п.Курья, п.Южный, п. Полазна, п. Протасы, п.Троица, в 2004-2005 гг. были реализованы более десятка проектов по организованной застройке коттеджных поселков. В результате в 2004 году прирост объемов возводимого жилья составил рекордную величину, превысив 70 % за год. Таким образом, количество анонсируемых поселков увеличивается в последние несколько лет в геометрической прогрессии.

   Среди крупных загородных проектов, осуществленных на пермском рынке в 2004-2005 гг. можно выделить: "Заречный" (в микрорайоне Акулова), "Барвиха-2", Комплекс коттеджей и  таун-хаусов "Новая слобода" (д. Кондратово), "Ива 2" (Мотовилихинский район г. Перми), жилой комплекс "Петропавловский" ( м/р Разгуляй), комплекс "Лукоморье" (п. Полазна), загородный посёлок "Славица" в районе Троицы) и др.  Кроме того, активно ведется и строительство таун-хаусов: жилой комплекс «Лесное» (поселок «таун-хаусов») построен в южной части города Соликамска, на улице 20 лет Победы, строительство таун-хаусов ведется строительной на ул. Лихвинской (компания «Камская долина»), а также в Боровицком (п.Верхняя Курья).

   Таким образом, коттеджное строительство в Перми бурно развивается. Наряду со стихийно начатой застройкой в последние 2 года были реализованы около десятка проектов по организованной застройке коттеджных поселков.
Среди планируемых загородных поселков, проекты которых только заявлены на рынке, можно выделить следующие:

   Кооператив «Мишкино» (40 км от города, р. Чусовая, рядом с д. Гари Добрянского р-на) – состоит из 12 деревянных домиков из калиброванного бревна (от 100 кв.м.), строительство которого начнется в апреле 2007г.

   Жилой комплекс «Залесный», расположенный на Левобережье Камского водохранилища, вблизи п. Залесная и Кулигино Добрянского р-на, будет состоять из 300-350 коттеджей площадью от 120 до 400 кв.м.
   Коттеджный поселок «FREEDOM» (П. Красная Слудка Добрянский р-н) будет состоять 47 коттеджей из газобетона площадью от 120 до 300 кв.м., начало строительства намечено на лето 2006 года.
Поселок Таун-хаусов начнет строиться в июле 2006 года в Усть-качке (в 800 м. от р. Камы). Согласно проекту, поселок представляет собой 16 таун-хаусов из железобетона, облицованного кирпичом, которые будут разделены на 60 секций, площадь каждой из которых составит от 215 до 300 кв.м.
В 2005 году определились основные тенденции развития рынка загородной недвижимости на ближайшие несколько лет. Несколько изменились требования, предъявляемые покупателями к загородным поселкам. Современные клиенты загородного рынка делают выбор в пользу организованных поселений с профессиональным управлением и набором объектов инфраструктуры.

Князева Анна