Большому городу - большие перемены. Рынок коммерческой недвижимости Перми.
Содержание:
Диктатура торговых центров
Время офисных перемен
СКЛАДные перспективы
Пермь - один из крупнейших городов Урала, областной центр. Это самый северный город-миллионер России. Расположен ближе к Москве, чем Екатеринбург, Челябинск, Омск, Уфа. Пермь имеет площадь 799,68 тыс. кв. км. 41,38% территории занимают леса и зеленые насаждения, 24,6% занимает площадь застройки и 7,6% расположена под водными объектами. По данным облкомстата Пермской области на 1.09.2005 в Перми проживает 998,7 тыс. человек.
В рейтинге инвестиционной привлекательности Российских регионов Пермь входит в первую десятку, занимая шестое место. Перемещение с 10 на 6 место произошло весьма стремительно, в течение 2005 года. А это говорит о том, что Пермь – город динамично развивающийся.
Стабильно увеличиваются объемы промышленного производства (темпы роста по крупным и средним предприятиям в Перми выше, чем в целом по России), стремительно развивается розничная торговля (по обороту на душу населения Пермь занимает лидирующее положение в Приволжском округе), появляются на пермском рынке крупные западные и российские компании, активизируется малый и средний бизнес, увеличиваются объемы инвестиций в Пермский регион.
Экономический рост отражается на внешнем облике города, стимулирует все сферы жизни мегаполиса и, конечно, оказывает влияние на рынок недвижимости. Для обеспечения устойчивого социально-экономического роста городу требуются офисные и торговые площади, склады, производственные цеха, различные вспомогательные помещения. На сегодня емкость рынка офисной недвижимости составляет 680 тыс. кв.м., торговой – более 2,5 млн. кв.м. И эти показатели ежегодно увеличиваются. Развитие бизнеса в регионе стимулирует увеличение спроса и предложения, формирует цены и повышает качество недвижимости во всех сегментах.
Опыт западных стран, где рынок недвижимости сформировался раньше чем в России, показывает, что подъем в этой сфере наступает раньше, чем в экономике в целом. Девелоперы, оценивая развитие того или иного региона, находят незаполненные рыночные ниши и инвестируют средства в строительство новых объектов недвижимости, формируя предложение. Предложение, в свою очередь, стимулирует рыночный спрос.
Эту закономерность подтверждает история развития сегмента коммерческой недвижимости Перми. В 2003-2004 году за счет увеличения объема инвестиций в коммерческую недвижимость образовался профицит площадей повышенного класса: офисы класса «В» - спрос предъявлялся на 86% площадей и торговые центры - на 72% площадей. В то время в некоторых торговых и офисных комплексах площади оставались вакантными до полугода. Это привело к активному поиску арендаторов не только в Перми, но и за пределами города. Наличие качественных площадей стимулировало приход иногородних компаний, сохранение стабильной ситуации на рынке офисной и торговой недвижимости способствовало развитию местного бизнеса. Все это привело к поглощению рынком существующих площадей.
2004 год стал переходным периодом для торговой и офисной недвижимости, когда активность бизнеса превысила темпы ввода площадей. В начале 2005 года на рынке произошел скачок цен на продажу и аренду. Росту цен способствовало не только увеличение спроса, но и повышение качества коммерческой недвижимости. Сегодня наблюдается рост объема инвестиций не только в доходные сегменты торговых и офисных площадей, но и в сегмент складской недвижимости. Каждый из сегментов коммерческой недвижимости интересен и достоин детального рассмотрения.
Диктатура торговых центров
До появления современных центров рынок торговой недвижимости был представлен крупными магазинами, Домами быта, встроено-пристроенными магазинами, рынками областного и районного значения. Пополнение рынка происходило за счет перевода жилых квартир на первых этажа в нежилой фонд.
На качественно новый уровень развития рынок торговых центров перешел в конце 2003 года, когда был сдан в эксплуатацию «Айсберг» - первый центр, соответствующий современным стандартам.
За 2004-2005гг рынок торговых площадей резко увеличился, благодаря «буму» ввода торговых центров. Открылось 8 крупных комплексов общей площадью более 170 тыс. кв.м. В этом году планируется ввод еще нескольких торговых центров объемом 100 тыс. кв.м. Учитывая активный рост числа крупноформатных комплексов, рынок торговых площадей к 2008 году неизбежно достигнет насыщения.
Первый проект крупного современного центра был реализован в Ленинском районе. Затем строительство распространилось на другие районы: Мотовилихинский (торгово-выставочный центр Гудвин), Свердловский (Гипермаркет «Семья»), Дзержинский (Гипермаркет «Виват»), Индустриальный (ТРК «Столица»). Это обусловлено, с одной стороны, дефицитом строительных площадок в центре города, с другой, - развитием инфраструктуры в большинстве районов.
С 2006 года строительство комплексов начнет смещаться от центра к периферии города. Однако центральный район Перми по-прежнему останется привлекательным направлением с точки зрения размещения торгового бизнеса. Доминирующая роль Ленинского района сложилась исторически, поскольку на его территории находятся всем известные центры, такие как ЦУМ, Гостиный двор, Товары Прикамья, Речник, Пирамида. Это подтверждает факт, что доля Ленинского района в общем объеме торговых площадей составляет 44%, а доля прилегающего к нему Свердловского района – 30,2%.
При сохранении острого дефицита свободных площадок для строительства, в 2005 году в центре Перми были построены два крупных торговых центра: «Колизей» и «Алмаз». Это стало возможным, благодаря реконструкции долгостроя и новому строительству на месте прежнего Дома быта. По такому же принципу в 2006 году будет введен в эксплуатацию Торговый центр «Болид».
Сегодня уровень доходности торговых центров в Перми достаточно высок. Однако увеличение числа центров приводит, в свою очередь, к росту конкуренции, что уже стало причиной постепенного снижения величины арендных ставок.
В условиях жесткой конкуренции к крупным торговым центрам предъявляются серьезные требования. Как отмечает Директор по маркетингу Корпорации «Перспектива» Ольга Мазеева, успешные торговые центры должны обладать четкой концепцией, основанной на коммерческой эффективности. Первое требование девелопера к ее разработке – минимальные сроки окупаемости. Для достижения этой цели торговые центры должны иметь строго определенный товарный ассортимент и ориентироваться на конкретную целевую аудиторию. Повышению интереса со стороны покупателей и удобству посещения центра способствуют его функциональное зонирование, то есть наличие не только торговых залов, но и объектов общепита и развлекательных заведений. Следует принимать во внимание оригинальность строительной композиции здания: нестандартные архитектурные решения, подсветка, особые условия комфорта. Также актуально грамотное продвижение объекта, иными словами, разработанная для данного проекта маркетинговая стратегия.
Все эти параметры закладываются в концепцию, которая разрабатывается до стадии проектирования объекта. Помимо того, концепция включает расчет объема требуемых для реализации инвестиций, расходы на обслуживание объекта, планируемые поступления (от аренды или продажи площадей), оценка возможных рисков. Профессиональный подход к строительству и управлению торговыми центрами повышает эффективность их функционирования, интерес со стороны посетителей, и, как следствие, увеличение доходности инвестиций.
Среди показателей эффективности функционирования торгового центра можно выделить объем вакантных площадей, величину арендных ставок, потоки покупателей, уровень известности Центра среди населения.
Величина арендной ставки в крупных Торговых центрах колеблется от 800 рублей до 3000 рублей за кв.м. Для торгового объекта характерен дифференцированный подход к установлению арендной платы. Во внимание принимаются этаж, удаленность от основного коридора, эскалатора, лифта, лестничных маршей. Разброс между максимальной и минимальной ставкой аренды в одном Торговом центре может достигать 80%.
Крупные центры, введенные в эксплуатацию до 2006 года, обладают преимуществом по сравнению с комплексами, которые будут вводиться в последующие годы. Действующие центры уже получили широкую известность среди населения Перми. Поэтому обеспечивается высокая посещаемость комплексов и максимальные по городу арендные ставки. Популярность существующих торговых комплексов позволяет им претендовать на статус центров городского/областного масштаба.
В будущем, в силу высокой конкуренции, вновь возводимые центры вероятнее всего будут ориентированы на население, проживающее в относительной близости от торгового комплекса. Иными словами, будут иметь статус центра районного значения. Чем дальше торговый комплекс будет расположен от центра города, тем меньше будет его площадь.
Время офисных перемен
Офисная недвижимость занимает особое место в системе общественных отношений. Каждая форма бизнеса (торговля, производство, сфера услуг) не может осуществляться без административных помещений. Это подтверждает тот факт, что на административно-офисные помещения в Перми приходится более 50% всех коммерческих объектов, выставленных на аренду и продажу.
До 2003 года рынок офисной недвижимости был в основном представлен перепрофилированными помещениями в зданиях бывших НИИ и заводов, бывшими детскими садами, офисами на первых этажах жилых домов. Однако совсем недавно формат офисной недвижимости стал кардинально меняться. Отправной точкой можно считать 2003 год, когда началось строительство бизнес-центров по ул. Тимирязева, 24а, ул. Коммунистическая, 16, ул. 25 Октября, 18, ул. Пушкина, 78а, ул. Ленина, 9. Арендаторам был предложен совершенно новый по формату и качеству тип офисного помещения. Это были первые специализированные центры с качественной отделкой, оснащенные современными системами инженерного оборудования, системой кондиционирования, системами безопасности и контроля доступа в здание. По уровню оснащенности бизнес-центры соответствовали классу «В».
В то время ряд экспертов недвижимости утверждали, что рынок офисных площадей насыщен и новые бизнес-центры не будут востребованы. Однако здесь не был учтен фактор повышения качества помещений и введения новых систем сервиса. Бизнес-центры, сданные в эксплуатацию в 2004 году, расширили спектр предложения качественной офисной недвижимости. У арендаторов появилась возможность выбора между классами «С, Д» и «В». Качественные площади инициировали формирование спроса на офисы, где комплексно решены вопросы безопасности, клининга, технического обслуживания. На тот момент вновь введенные объекты практически не испытывали проблем с арендаторами.
Начало 2005 года было отмечено некоторым насыщением рынка офисной недвижимости. Этот период продлился до 4 квартала 2005 года. В дальнейшем рынок получил новый импульс развития. Сегодня наблюдается оживление в сегменте офисной недвижимости вследствие роста объема спроса на качественные помещения.
Размещение в офисах повышенного класса «А, В» является дополнительным подтверждением статуса компании, имиджевой составляющей бизнеса. В 2006 году появятся первые офисы класса «А». Примером центра высокого класса может стать БЦ «Славяновский», на ул. Ленина 92.
По словам Генерального директора Корпорации «Перспектива» Владимира Онянова, - потребность города в офисных помещениях такого уровня подтверждает устойчивый спрос со стороны инвесторов уже на этапе строительства здания. Для рынка Москвы характерно вытеснение помещений класса «С, Д» и доминирование офисов высокой комфортности. В Перми рынок офисной недвижимости повторит тенденции столицы и офисы класса «А, В» будут уверенно увеличивать свою долю на рынке.
В 2005 году появилась тенденция строительства центров, которые сочетают в себе офисные и торговые площади. Примерами таких центров стали «Алмаз», Бизнес-центр «Сибирский», торговый центр «Семь пятниц». Такой подход является вариантом оптимизации дохода для собственника объекта.
Пополнение рынка качественных офисных помещений происходит не только благодаря строительству специализированных бизнес-центров, но и размещению офисов на первых этажах новых жилых домов. Все вновь вводимые офисные помещения востребованы рынком, конечно, при условии учета соотношения «цена-качество».
Офисная недвижимость является одной из наиболее высокодоходных и низкорисковых объектов инвестирования. Цена продажи 1 кв.м. офисной недвижимости за 2005 год возросла на 65,3%.
С другой стороны, цена аренды офисных помещений снизилась, средний размер арендной ставки уменьшился на 3%. Эта ситуация характерна в основном для помещений класса «С,Д». Аренда на офисы класса «В» возросла на 24,6%, что объясняется устойчивым интересом арендаторов к повышенному классу офисной недвижимости. Арендаторы готовы снимать офисы с большей арендной ставкой с учетом включенного сервиса, поскольку затраты на содержание здания распределяются среди всех арендаторов.
По словам Руководителя Центра коммерческой недвижимости Корпорации «Перспектива» Игоря Голубева, самый высокий спрос на аренду предъявляется на помещения 20 метров. Интерес к таким офисам наблюдается преимущественно со стороны малого бизнеса. В свою очередь, предложение площадей начинается с 50-60 метров. Однако на эти площади спрос так же высок.
Следует отметить, что на офисные помещения, расположенные в отдаленных районах, арендная ставка в течение 2005 года регулярно росла, в среднем на 8,6% в квартал. В центральных районах ставка за год увеличилась на 7%.
По данным экспертов «Перспективы», рынок офисной недвижимости сегодня не насыщен. На рынке не наблюдается перегрева, темпы развития экономики города, можно сказать, соответствуют темпам роста рынка офисной недвижимости. В будущем стабильный рост экономики в Пермском крае будет способствовать поглощению новых площадей, заявляемых девелоперами. Цена продажи и аренды на офисы класса «В» будет расти. В классе «С,Д» рост будет незначительный, на уровне инфляции.
СКЛАДные перспективы
Складская недвижимость Перми сегодня наименее развитый компонент рынка, по сравнению с торговым и офисным сегментами, где доходность существенно выше. С другой стороны, это один из самых перспективных секторов рынка, растущий вместе с бизнесом производственных и торговых компаний.
Поскольку за последние три года произошел активный рост рынка торговой и офисной недвижимости, можно уверенно прогнозировать существенный рост сегмента складских помещений. Объем инвестиций в более доходные сегменты торговой и офисной недвижимости сократится, поскольку эти рынки, как уже было отмечено, близки к насыщению. Часть инвестиций переместится в сегмент складской недвижимости, т.к. спрос на качественные складские помещения регулярно растет.
Возводимые сегодня здания складов строятся уже под конкретный бизнес. Благодаря этим объектам, несомненно, общий объем складских помещений увеличивается. Однако эти площади эксплуатируются самим инвестором, а не поступают на рынок свободной аренды.
Общий объем специализированных складов в Перми, по оценкам специалистов Корпорации «Перспектива», составляет около 200 тыс. кв.м. (в Москве – 2 млн. кв.м.). Однако фактически под складские помещения используются в 3-5 раз больше, так как в качестве склада выступают площади неработающих цехов заводов и фабрик, подвальные помещения жилых домов и административных зданий. По современным стандартам эти помещения не приспособлены для обслуживания потребностей развивающейся экономики.
Цена на аренду складских помещений в Перми зависят от многих характеристик, особенно от площади и местоположения. Учитывается также высота потолков, ровность пола, наличие грузоподъемников, авторампы, ж/д ветки и/или ж/д тупика, наличие офисного помещения.
Средняя арендная ставка холодных складов колеблется от 90 до 120 руб. кв.м. в месяц, теплых – от 150 до 300 руб. кв.м.
В Москве и Московской области доходность инвестиций в строительство складских помещений невелика и составляет примерно 20-25% годовых. Зато окупаются они весьма быстро, всего за 4-5 лет. Доходность складского бизнеса в Перми ниже московского уровня – 15-20%, соответственно и сроки окупаемости больше – 6-8 лет. Однако складской сектор в настоящее время переходит в стадию роста. Это следующий сегмент пермской недвижимости, который перейдет в активную фазу развития в 2006-2008 годах.
Средняя цена продажи специализированных складов за последние полгода не отличалась стабильностью. С августа по ноябрь 2005 она снизилась на 32% и достигла уровня 6,05 тыс. рублей за кв.м. За два последующих месяца цена увеличилась на 14%. В январе 2006 года средняя цена складской площади составила 6,9 тыс. рублей за кв.м.
Цена продажи отапливаемых складов варьируется в диапазоне 10-13 тыс. рублей за кв.м., холодных – 5-7 тыс. рублей за кв.м.
По мнению экспертов Корпорации «Перспективы», один из ключевых факторов, от которого на сегодняшний день зависит дальнейшее развитие экономики города, - это наличие качественных складских помещений. Пермь вплотную приблизилась к моменту, когда их недостаток может выступить сдерживающим фактором, тормозящим дальнейший рост бизнеса.
Подводя итог обзору, ещё раз отметим, что недвижимость закладывает фундамент функционирования бизнеса и является основой для развития экономики региона. От того, насколько рынок недвижимости будет соответствовать требованиям современного бизнеса, зависит рост инвестиционной привлекательности Перми, успех и процветание всех сфер городской жизни.
Давлетшина Регина Маратовна