Обзор рынка офисов. III квартал 2005

Новости рынка

На месте снесенной гостиницы «Спорт» начнется строительство многофункционального комплекса общей площадью более 400000 кв.м (из них около 190 000 кв.м офисных площадей). Девелоперами проекта выступят «Система-Галс» и «Адмиралъ Б.В.».

Инвестиционная компания “Нерль”, владеющая ткацкой фабрикой “Красная Роза”, намерена построить на территории предприятия крупнейший в центре Москвы офисный комплекс. После проведения комплексной реконструкции общая площадь сооружений удвоится и составит почти 170 000 кв. м. Инвестиции в проект девелоперы оценивают более чем в $200 млн.

На северо-западе столицы между Волоколамским и Ленинградским шоссе начнется строительство бизнес-парка «Гринвуд», общей площадью 130 000 кв.м. Девелоперами проекта выступили компания «Coalco» и международный консультационный центр.

Масштабный проект «Золотой остров», в котором участвует ряд крупных девелоперов, вместо КРТ будет курировать Москапстрой. Мэр Москвы Юрий Лужков принял такое решение, полагая, что теперь работы по проекту активизируются.

10 сентября 2005 года в комплексе ММДЦ «Москва-Сити» открылась станция легкого метро «Деловой центр», призванная улучшить его транспортную доступность. Поезда в «Москва-Сити» ходят от станции «Александровский сад».

Столичные власти начинают реконструкцию офисного здания-«книжки» на Новом Арбате, построенного несколько десятилетий назад и к настоящему времени морально устаревшего. Благодаря прекрасному месторасположению, здание всегда было очень привлекательно для арендаторов, а после реконструкции оно будет отвечать современным стандартам качества.

Компания «Базовый элемент» начинает строительство многофункционального офисного центра на пересечении Шмитовского проезда и Шелепихинского шоссе – на западной границе территории «Большого Сити». Комплекс станет «воротами» в «Большой Сити».

Компания «Авгур эстейт» приступит к строительству административного комплекса общей площадью 35,1 тыс. кв. м на месте зданий хлебозавода №1 на Серпуховской площади (Центральный административный округ).

Предложение и спрос

В III квартале было введено в эксплуатацию порядка 90 тыс. кв.м офисных площадей международного стандарта, из них 37% составил класс «А».

Наиболее значимыми объектами, введенными в эксплуатацию в III квартале 2005 года, стали следующие здания:

Здание                                                                          Общая площадь, кв.м  Класс Девелопер
Звенигородская 2я ул., д.13, стр. 43                      15000                              А         ПМЗ
Офис-парк «Семеновский»,
Семеновская Бол. ул., д.32 стр. 1                           19000                              В     ИК Визави
«Georg Plaza», Огородная Слобода ул., д. 5а      5747                                А     Энергогарант Капитал-Строй
«Карачарово», Рязанский пр-т., д.2                       12940                              В     Промсвязьнедвижимость

Наиболее значимыми объектами, предлагаемыми в III квартале, стали:

"Дукат III";
"Gorky Park Tower";
"Vaviloff Tower";
"Аврора Бизнес Парк II";
"Станиславский Центр";
"Ring Park";
"Капитал Плаза";
"Бородино";
"Ростэк";
"Покровские Ворота"

Полностью были реализованы следующие проекты:

Дровяной Бол. пер., д. 6,
«Централ Сити Тауэр II» (Овчинниковская наб., д.20, стр.1),
«Набережная Тауэр II» (Краснопресненская наб., 18),
Дубининская ул., д.53
«Крылатские Холмы» (Крылатская ул., д.19),
«Крымский Мост» (Турчанинов пер., д.6),
Бизнес-парк «Олимп» (Магистральная 2я ул., д.8)

В связи с переездом многих крупных компаний в новые офисные центры (такие как «Набережная Тауэр», «Крылатские Холмы» и многие другие), отмечено некоторое повышение уровня вакантных площадей как для класса «А», так и для класса «В». Доля вакантных помещений для класса «А» составила 5%, для класса «В» 7%.

Ставки аренды и продажи

В условиях растущего спроса на качественные офисные помещения, превышающего существующее предложение, арендные ставки продолжают медленно расти. В III квартале 2005 года они показали рост в среднем до 3%.

Класс «А»

Ставка аренды (не включая НДС и операционные расходы)---$500-720 / кв.м в год
Ставка продажи (не включая НДС)---$3000-4900 / кв.м

Класс «В»

Ставка аренды (не включая НДС)---$350-580 / кв.м в год
Ставка продажи (не включая НДС)---$1700-3200 / кв.м

Инвестиции

Экономико-политическая ситуация в России остается в определенной степени неоднозначной: замедленные темпы развития экономики страны в III квартале 2005 года, высокий уровень налоговой нагрузки на нефтяной сектор. Но вследствие сильных финансовых вложений в экономику за счет благоприятной конъюнктуры на мировом рынке сырьевых ресурсов, отмечается рост заработной платы и развитие рынка кредитования, уровень потребления продолжает расти.

В ежегодном исследовании компании Ernst&Young Россия заняла второе место среди стран Европы по инвестиционной привлекательности для иностранного капитала. В Ernst&Young отмечают, что Россия имеет большой потенциал, и что повышение стабильности в ней будет способствовать дальнейшему росту интереса иностранных инвесторов.

Все большее значение приобретает развитие российского сектора объединенных вложений в недвижимость. Одним из источников финансирования строительства башни «Федерация» в комплексе «Москва-Сити» станут средства собранные в закрытые ПИФы. Впервые столь крупный проект будет финансироваться за счет средств из этого источника. С этой целью компанией Mirax Group на пять лет будут сформированы два закрытых паевых инвестиционных фонда: «Фонд Миракс недвижимость первый» и «Фонд Федерация».

Сделки

В связи с традиционным снижением деловой активности в летний период Общий объем сделок в III квартале составил 80 000 кв.м.

Тенденции

По мере развития рынка растет объем предложения, и вместе с этим, с одной стороны, увеличиваются площади вводимых в эксплуатацию объектов, а с другой – размеры арендуемых офисов. На это влияет и расширение бизнеса арендаторов – динамично растут российские компании, а западные увеличивают свое присутствие в России.

Повышается интерес к высотному строительству как со стороны девелоперов, так и со стороны городских властей. Так, московское правительство разработало программу «Новое кольцо Москвы», предусматривающую строительство целого ряда высотных офисных зданий в разных районах города. Небоскребы и в ММДЦ «Москва-Сити». Таким образом, облик Москвы в ближайшие годы существенно поменяется.

Прогнозы на 2006

В среднесрочной перспективе отделом исследований компании ABN Realty прогнозируется дальнейший рост рынка офисной недвижимости по следующим направлениям:

- увеличение общих площадей проектируемых зданий;
- увеличение числа и объемов продаж офисных зданий и помещений, в том числе и за счет увеличения количества инвестиционных продаж;
- плавный рост цен со стремлением к стабилизации;
- увеличение числа сделок по ставкам в валюте Европейского Союза;
- увеличение темпов роста высотного строительства;
- расширение деловой зоны города за пределы ТТК, в особенности по западному и юго-западному направлениям;
- повышение активности девелоперов в области перепрофилирования промышленных территорий;
- развитие рынка проектного финансирования.

Автор:

Источник: ABN-Realty