Обзор рынка торговой недвижимости в сегменте торговых центров. 3 квартал 2005 г.
Рынок аренды торговых помещений в торговых центрах
Г. Екатеринбург – один из наиболее динамично развивающихся городов в России. В течение последних
нескольких лет наблюдается значительный рост товарооборота, стимулирующий развитие рынка торговой
недвижимости. По данным Екатеринбургского межрайонного отдела государственной статистики, прирост
товарооборота в 2004 году составил 32%. Оборот розничной торговли в натуральном выражении по итогам 2004 года составил 108 500 млн. руб. По данным на 1 января 2005 года, численность постоянно проживающего населения в г. Екатеринбург составила 1 335,5 тыс. человек. Среднемесячная начисленная заработная плата,по данным на первое полугодие 2005 года, составила 9 843 рубля (прирост за год – 24,4%).
Пожалуй, одной из основных тенденций рынка качественной торговой недвижимости г. Екатеринбург яв-
ляется увеличение доли крупных торговых объектов (торговых центров) при одновременном снижении доли низкокапитальных строений (павильонов, киосков). На рынке можно отметить переход к более качественным форматам торговли и улучшении качества торговых площадей.
В течение последних нескольких лет, рынок торговой недвижимости г. Екатеринбург динамично развивается.
На смену торговым объектам советского типа приходят торговые центры современного образца, с грамотно организованным торговым пространством. Благодаря поддержке городской администрации в рамках проекта «Торговые узлы Екатеринбурга» на рынке будут появляться новые, более качественные объекты торговой недвижимости.
По данным на 4 кв. 2004 года, общий объем рынка торговой недвижимости (включая торговые центры, рынки, низкокапитальные строения и встроенные помещения), по оценочным данным, составляет 929 152 кв.м. Отдельностоящие объекты торговой недвижимости составляют 34,4% в общей структуре рынка:
- встроенные помещения - 44,7%
- отдельностоящие здание - 34,4 %
- низкокапитальные строения - 18,5 %
- рынки - 2,5 %
Предложение качественной торговой недвижимости формируется, в основном, за счет реконструкции и
перепрофилирования зданий неторгового назначения, а также за счет нового строительства. По данным на 3 кв. 2005 года, в Екатеринбурге действует около 75 объектов (отдельностоящие объеты, площадью более 1 000 кв.м), 46 из которых можно отнести к торговым центрам (качественное предложение). Общий объем предложения качественных торговых площадей в торговых центрах Екатеринбурга на 3 кв. 2005 года составил 389240 кв.м.
Обеспеченность качественными торговыми помещениями в торговых центрах на душу населения составляет 0,19 кв.м. Для сравнения, аналогичный показатель в Восточной Европе составляет 0,47 кв.м.
Наиболее качественные и крупные торговые центры г. Екатеринбург (по площади торговой части) пред-
ставлены в таблице 1.
Наименование объекта Формат Адрес Год ввода в Общая торговая
эксплуатацию площадь, кв.м
«Park House» ТРЦ Ул. Сулимова, 50 2005 40 000
«Екатерининский» ТРЦ Ул. Щербакова, 4 1999, рек.в 2002 39 500
«Купец» ТЦ Ул. 8-го Марта, 46 1-я оч. – 1998 28 000
2-я оч. - 2004
«Успенский» ТЦ Ул. Вайнера, 10 1-я оч. – 2002 25 000
2-я оч. – 2003
3-я оч. – 2004
«КИТ» («Юго-Западный») ТЦ Ул. Амундсена, 65 1998 22 000
«Гермес-Плаза» ТЦ Ул. Малышева, 16 2005 5 800
Данные торговые центры представляют собой современные объекты, с достаточно проработанной концепцией и упорядоченным подбором арендаторов. К наиболее качественным объектам на рынке г. Екатеринбург, наиболее близким к европейским стандартам по уровню технического оснащения и подбору арендаторов, можно отнести ТРЦ «Park House» и ТЦ «Гермес-Плаза», введенные в эксплуатацию в 2005 году.
Наиболее насыщенным по общей торговой площади в торговых центрах административным районом города является Ленинский (31,2%). Сегмент торговых центров в г. Екатеринбург представлен, в основном, объектами класса «Микрорайонный» (20 шт.), к классу «Региональный» относятся 11 торговых центров. На рынке Екатеринбурга не представлены объекты класса «Суперрегиональный».
Структура рынка торговой недвижимости в торговых центрах г. Екатеринбург по классам и общей торговой площади:
- окружной - 30,2%
- региональный - 55,8%
- микрорайонный - 14,0%
Ввод качественных торговых площадей в сегменте торговых центров г. Екатеринбург идет нарастающими
темпами. В 2004 году прирост объема предложения составил 41,5% по отношению к уровню 2003 года.
Объем ввода торговых площадей в торговых центрах, по данным на 3 кв. 2005 года, составил порядка 82 395 кв.м. До конца 2005 года планируется ввод еще 17 750 кв.м торговых площадей в торговых центрах. Таким образом, общий объем ввода торговых помещений в торговых центрах в 2005 году составит порядка 100 150 кв.м., прогнозируемый реальный объем ввода (с учетом переноса сроков ввода) составит 91 980 кв.м. Прогноз ввода качественных торговых помещений в торговых центрах г. Екатеринбург представлен на гистограмме 1.
Среди наиболее крупных торговых центров, планируемых к вводу в 2006-2007 гг. можно отметить: «Мега» («Ikea»), общей площадью 120 тыс. кв.м (торговая площадь 84 тыс. кв.м), ТРЦ «Урал», общей торговой площадью 68 800 кв.м, ТРЦ «DVI», общей торговой площадью 40 500 кв.м. В наиболее крупных строящихся объектах торговой недвижимости обязательной составляющей является развлекательная часть.
Предложение торговых площадей в г. Екатеринбург осуществляется за счет их продажи или сдачи в аренду.
Чаще всего продажа торговых помещений осуществляется на этапе строительства. Наличие продаж торговых помещений в торговых центрах свидетельствует о неразвитости рынка. Девелопментом торговых центров в г. Екатеринбург занимаются, в основном, строительные компании, основной целью которых является строительство и получение прибыли от продажи торговых помещений, а не от управления объектом. В целом, на рынке Екатеринбурга преобладает аренда торговых помещений (63%).
На рынке торговых помещений в торговых центрах г. Екатеринбург наблюдается значительный разброс
арендных ставок. Арендные ставки в торговых центрах г. Екатеринбург в зависимости от класса объекта составляют (за исключением выпадающих значений):
• Класс «Микрорайонный» - 710 – 2 366 руб./кв.м/мес.;
• Класс «Окружной» - 850 – 3 000 руб./кв.м/мес.;
• Класс «Региональный» - 745 – 4 360 руб./кв.м/мес.
В настоящее время на рынке аренды торговых помещений в торговых центрах наблюдается рост уровня
арендных ставок. Средний годовой прирост арендных ставок в торговых центрах г. Екатеринбург оценивается в 21,8%.
По данным на 3 кв. 2005 года, средняя заполняемость действующих торговых центров г. Екатеринбург составляет 98,1%. Стоит отметить интенсивное развитие сетевых операторов в Екатеринбурге. На рынке работают как местные, так и общероссийские «сетевики». Наиболее активно в городе развиваются продовольственные сети, например, «Кировский супермаркет», «Купец» и т.д. Достаточно активно осваивают рынок также федеральные сети бытовой техники и электроники, которые постепенно отвоевывают позиции у местных сетей. Так, например, такие федеральные сети как: «Эльдорадо», «МИР», «М.Видео» и «Техносила» постепенно отвоевывают долю рынка у крупных местных сетей: «Уральский Вал», «Кардинал», «Норд».
В сегментах одежды, обуви, спортивных товарах и т.д. также заявили о себе федеральные торговые операторы. Представленность брендовых марок в г. Екатеринбург сравнима с московской.
Несмотря на значимое для рынка г. Екатеринбург увеличение объемов предложения торговых площадей в
торговых центрах, можно с уверенностью говорить о том, что рынок до конца 2007 года не будет насыщен.