Обзор рынка производственно-складской недвижимости Санкт-Петербурга в 1 полугодии 2005 года
На конец первого полугодия 2005 года доля предложений по аренде складских площадей составляла порядка 15% в общем предложении объектов коммерческой недвижимости. Предложение по продаже складских площадей несколько выросло и составляет порядка 5% в количественном объеме предложений.
Структура предложения по аренде коммерческой недвижимости, 2 кв. 2005 года.
24% - магазины
30% - офисы
5% - произ.помещения
16% - склады
23% - универс. помещения
1% - здания
1,4 % - общепит
Структура предложения по продаже коммерческой недвижимости, 2 кв. 2005 года
24% - магазины
12% - офисы
8% - произв. помещения
5% - склады
41% - универс. помещения
1% - здания
9% - общепит
Ввод складских площадей
В первом полугодии 2005 года в стой был введен один крупный складской комплекса на Лиговском пр.,254. Общая площадь транспортно-логистического комплекса «Терра Логистика» – 12 000 кв.м. Застройщик- ЗАО «Фудлайн» инвестировало в комплекса порядка $ 10 млн., расчетный срок окупаемости – 8 лет. На складе единовременно могут храниться 12 000 европаллет и обрабатываться 16 автомашин. Якорный арендатор – компания Unilever- создала на новых площадях распределительный центр для поставки в крупные продуктовые сети. Кроме того, ЗАО «Искрасофт» реконструировало собственный склад в Колпино (10 тыс.кв.м.) под логистический центр, инвестировав в проект $ 1 млн. Теперь склад и центр обработки заказов располагаются на одной площадке в Колпино.
Среди введенных в строй объектов складского назначения:
• Производственно-складская база на ул. Ольги Берггольц,37 – ООО Аметист СП» - 3 724,1 кв.м.
• Производственно-складская база на ул. Полевая-Сабировская,46 – ООО «Северный лес» - 490 кв.м.
• Складской корпус готовой продукции – п. Шушары, уч. 74 (Бадаевский) – 3 754 кв.м. Т.е. практически все введенные в строй склады являются складами при производственных предприятиях.
В настоящее время застройщиков складских можно подразделить на четыре группы:
1. Производственные предприятия (Эра Henkel, Равиолло, "Бритиш Американ Тобакко-Россия" и др.)
2. Крупные торговые компании (Пятерочка, Лента, JFC, Искрасофт и др.)
3. Профессиональные логистические компании (ООО Национальная контейнерная компания, ООО "Национальная логистическая компания" (НЛК), ООО Авалон-Логистик, ЗАО
Интертерминал)
4. Таможенные брокеры
5. Прочие участники рынка
Наиболее активными участниками рынка, которые реализовали проекты складских комплексов, являются крупные торговые компании и производственные предприятия. В последнее время начинают развиваться технопарки, предлагающие комплекс производственно-складских площадей в аренду для небольших производственных компаний. Данный сектор рынка будет активно развиваться, особенно в связи с изменением величины арендных ставок на земли производственных предприятий, которые будут оптимизировать использование производственных площадок, сокращать долю операционной недвижимости (недвижимость, используемая для основного производства) и выводить на рынок коммерческие площади.
Новости на рынке скадской недвижимости
Среди новых проектов по сроительству складских комплексов, о которых заявлено во II квартале 2005 года, можно отметить следующие:
• ЗАО "Микояновский мясокомбинат" построит в Шушарах торгово-складской комплекс, через который будет поставлять в торговые сети свою и чужую продукцию. Складской комплекс планируется построить через 2 года на бывшей территории совхоза "Шушары". Земельный участок 5 га находится в собственности компании. Общая площадь здания комплекса - 5 тыс. м2, из них 3,5 тыс. м2 займут складские помещения. Комплекс рассчитан на хранение 5 тыс. т мясопродуктов. Окупаемость - 5-7 лет. Инвестиции в
проект составят до $10 миллионов.
• В г. Тосно Ленинградской области строится логистический комплекс компании Хенкель Эра. Новый логистический центр компании должен стать центром дистрибуции всей производимой продукции компании по России. Общая площадь комплекса составит 530 тыс.кв.м., инвестиции в проект - $ 2,5 млн.
• ООО "Август" строит собственный логистический комплекс во Всеволожскои районе рядом с КАД. компания приобрела на торгах участок 3,2 га во Всеволожском районе Ленобласти за $1,5 млн. На нем планируется построить три складских здания (площадь каждого - 1,5 тыс. м2) и офисный комплекс. Общий объем инвестиций в проект составит $2,5 млн. Инвестор планирует привлечь для реализации проекта как собственные средства, так и инвестиции потенциальных арендаторов комплекса.
• В промзоне города Шлиссельбурга планируется построить холодильно-складской комплекс оптовой торговли на 6000 тонн продукции с цехом производства рыботоваров (до 100 тонн в месяц). Заказчик - ООО "Нептун". ООО "Нептун" является участником петербургского рынка холодильно-складских услуг и торговли морепродуктами. Стоимость проекта - 340 млн рублей. Сроки строительства - два года.
• ООО "Национальная контейнерная компания" (НКК) планирует построить в Шушарах логистический терминал на земельном участке площадью 90 га. Компании принадлежит крупнейший в Большом порту Петербурга терминал - ЗАО "Первый контейнерный терминал". общая стоимость терминала составит $150 млн. К концу 2006 г. планируется ввести в эксплуатацию его первую очередь стоимостью $25 млн. Земельный участок был выкуплен у совхоза "Шушары".
• ООО «Авалон-Логистик» на земельном участке 36 га планирует построить логистический интермодальный комплекс класса А для обработки генеральных грузов и ТНП. Инвестиции в проект составят около $70 млн. Проект находится в стадии предпроектных проработок. Площадь терминала составит 128 тыс. м2.
• ЗАО "Майл Ордер Сервис", дочернее предприятие Quelle AG, заключило партнерский договор с новгородским филиалом ЗАО "Вельц Санкт-Петербург" об экспедировании товаров Quelle из Германии с собственного склада. Quelle построит собственный склад и офисы общей площадью свыше 20 тыс. м2. Инвестиции оцениваются в 1,5 млн евро.
• "Бритиш Американ Тобакко-Россия" (Москва) осенью 2005 года завершит строительство в Петербурге логистического центра стоимостью более $20 млн. Строительство центра (на базе ЗАО "БАТ-СПб") площадью 27,5 тыс. м2 началось в октябре 2004 г.
• ООО "Терминал Старая Деревня" начало реализацию проекта по строительству многофункционального комплексаобщей площадью 36 тыс.кв.м. Проект реализуется в две очереди. В состав первой войдет трехуровневый складской терминал класса В общей площадью 16 600 кв.м.
• Компания «Альтернатива» построит грузовой транспортный терминал южнее дома 6, литера Б по 1-му Рыбацкому проезду на участке площадью более 1 га. В городской бюджет необходимо перечислить $450 000. На строительство отведено 23 месяца.
• ЗАО "Терминал-СВ" (группа "Адмирал") к концу года завершит строительство второй очереди складского комплекса в Кронштадте. С открытием новых площадей общая емкость складского комплекса возрастет с 7 тыс. до 20 тыс. паллето-мест. По оценкам ЗАО "Терминал-СВ", работа через их склад экономит клиентам, находящимся в центральном регионе России, порядка 30% от стоимости обработки каждого контейнера ($300-500).
• УК "Корпорация "Стерх" намерена открыть таможенный терминал, который будет принимать автомобильные и акцизные грузы. Терминал разместится на Выборгском шоссе вблизи СВХ ЗАО "Конкорд-Авто" (площадь склада - 1000 м2).
• Региональный таможенный брокер "Диалог" намерен до конца года построить два новых склада класса А площадью 20 тыс. м2 и 50 тыс. м2. Склады разместятся в районе Мурманского и Московского шоссе.
В первом полугодии 2005 года была совершена крупнейшая за последнее время сделка на рынке складской недвижимости. Группа компаний "ИСТ" отказалась от проекта по созданию сети
логистических центров "Интертерминал" и продала права на действующие и строящиеся комплексы ЗАО "Биг Сити" и ОАО "Грин Марк":
· логистический центр на «Парнасе» расположен на 11 гектарах, здесь расположены 45 000 кв.м профессиональных складов,
· логистический комплекс на Кубинской ул., 73 (промзона "Предпортовая-1") на территории 24,6 га запланированы около 100 000 кв.м складов, контейнерный терминал вместимостью
не менее 2000 TEU и административно-бытовой комплекс (около 5000 кв.м). Первая очередь комплекса должна быть сдана этой осенью. Общая стоимость проекта - $75 млн
(из них освоено около $30 млн). Расчетная окупаемость - 7 лет.
Спрос
• Спрос на современные склады растет за счет развития в Петербурге торговли и прихода новых сетевых компаний.
• По-прежнему наблюдается рост спроса на производственно-складские объекты большой площади за чертой города.
• Растет спрос на покупку производственных площадей в диапазоне 1000-3000 кв.м. Основное требование к производственным площадям – электрические мощности. Основные трудности – найти подходящее помещение, отвечающее требованиям СЭС и пожарной инспекции.
• Ввод в действие вантового моста повысил ликвидность объектов производственно-складского назначения в прилежащих районах. Большим спросом у арендаторов пользуются помещения площадью 250-500 кв.м. Часто клиенты не могут найти подходящие площади в складских комплексах, так как собственники предпочитают более крупных арендаторов.
Предложение
89 % - составляют предложения по аренде складских площадей, 11% от общего предложения – предложения по продаже, т.е. во 2-м квартале доля предложений по продаже складских помещений увеличилась. Во II квартале 2005 года наиболее часто встречающееся предложение на продажу складских площадей находилось в диапзоне от $ 250 кв.м. до $ 420 за кв.м. в черте города на крупные склады от 1000 кв.м.. Площади выставленных на продажу помещений под склады составляли от 90 кв.м. до 8 000 кв.м. Арендные ставки на складские площади находятся в диапазоне от $ 3/кв.м./мес. на непрофессиональные складские площади с высотой потолков порядка 3-4 м до $ 14/кв.м. мес. на складские площади в современных складских комплексах.
При подписании договора, арендаторам следует обратить внимание на перечень услуг, входящих в арендную ставку. Зачастую сняв склад за $4-5/кв.м. арендаторы вынуждены потом дополнительно оплачивать охрану, вывоз мусора, проез машин на территорию, парковочные места на территории, возможность работать в выходной день и т.д. Наиболее перспективным районом для строительства логистических комплексов участники рынка считают Шушары. Логистические комплексы планируется размещать на территории «Шушары-3», куда планируется вывести инфраструктуру ОЖД с Московской –Товарной и Измаловской перспективы, а также в зоне «Шушары-4». Кроме того современные складские комплексы будут появляться на выездах из города у КАД.
Прогноз
• В связи с увеличением арендных ставок на землю на складской рынок будут активнее выводиться бывшие производственные площади;
• Арендные ставки на складские площади вряд ли превысят существующий диапазон предложения ($4-14/кв.м./мес.)
• Возможен рост предложения объектов производственного и складского назначения на продажу.