Обзор рынка офисной недвижимости Киева за 1 квартал 2005 года
Обзор рынка офисной недвижимости Киева за I квартал 2005 года
На конец 2004 года общее предложение площадей в бизнес-центрах Киева составляло около 300 тыс. кв. м. В начале 2005 года этот показатель увеличился до 360 тыс.кв.м. Из них к классу «А» относится 8%, к «В+» - 24%, к «В» - 21% и к «С» - 47%. Однако нынешний объем киевского рынка офисной недвижимости пока отстает от европейских столиц по качеству организации и по количеству площадей. Так, если на одного работающего в Киеве приходится 7-8 офисных квадратов, то в Москве этот показатель уже превысил 10 кв. м, в Будапеште — 15 кв. м. Доход от инвестиций в офисную недвижимость составляет 15-20% годовых, а срок окупаемости - 5-7 лет.
Предложение
Бизнес-центры класса «А»
Бизнес-центры класса «А» в теперешнее время составляют наименьшее число. Уровень заполняемости бизнес-центров такого класса составляет 100%.
| Бизнес-центр | Адрес |
Общая площадь, кв.м. |
Год |
| Милленниум | ул. Владимирская, 12 | 8 000 | 2000 |
| Подол Плаза | ул.Сковороды, 19 | 18 300 | 2000 |
| Доминант | ул.Бассейная, 46 | 3 500 | 2003 |
| Мандарин Плаза | ул.Бассейная,4 | 4 000 | 2003 |
Бизнес-центры класса «В» и «В+»
На начало 2005 года уровень заполняемости офисов класса В составил 90-97%. Однако в этом сегменте ощущается дефицит офисных площадей в 100-300 кв. м.
| Бизнес-центр |
Адрес | Общая площадь, кв.м. |
Год |
| Европа | пер. Музейный, 2 | 6 000 | 1991 |
| International Office and Hotel Center |
ул. Красноармейская, 9/2 | 10 000 | 1993 |
| Киев-Донбасс | ул.Пушкинская 42/4 | 7 000 | 1996 |
| Артем Бизнес Центр | ул.Глыбочицкая, 4 | 10 000 | 1997 |
| Мечникова офис-центр | ул.Мечникова, 14/1 | 4 500 | 1997 |
| Саксаганского бизнес центр | ул.Саксаганского, 36Б | 3 400 | 1997 |
| Барок Центр | ул.Михайловская, 11 | 3 100 | 1997 |
| Horizon Office Towers | ул.Шелковичная, 42-44 | 16 000 | 1998 |
| Кудрявский спуск Офис-центр | п. Бехтеревский, 14Е | 3 300 | 1998 |
| Офисный центр Меркс | ул.Лейпцигская, 13 | 6 000 | 1999 |
| Крещатик Плаза | ул.Крещатик, 19А | 6 000 | 1999 |
| Бизнес-центр на Богдана Хмельницкого |
ул.Б. Хмельницкого, 52 | 2 900 | 1999 |
| Бизнес-центр | ул.Саксаганского, 39А | 1 800 | 2001 |
| Форум Бизнес Сити | ул.Пимоненко, 13 | 20 000 | 2002- 2003 |
| New Technology Business Center |
ул. Жилянская, 43 | 8 000 | 2003 |
| Кубик-центр | ул.Шолуденко,3 | 7 000 | 2003 |
| Панорама | ул. Б.Житомирская, 20 | 7 000 | 2003 |
| Ласточка-1 | ул.Ильинская, 8 | 12 300 | 2004 |
| Инор (Fabula Placet) | ул.Жилянская, 35 | 3 500 | 2004 |
Бизнес-центры класса «С»
| Бизнес-центр | Адрес | Общая площадь, кв.м. |
Год |
| Кемпа Центр | ул.Васильковская,1 | 12 000 | 1995 |
| Silver | Центр б-р. Лепсе, 4 | 6 000 | 1997 |
| Хрусталь | пр.Краснозвездный, 119 | 4 800 | 1999 |
| OST-West | ул. В. Хвойки, 18/14 | 3 300 | 1999 |
| Контрактовый бизнес-центр | ул.Константиновская,2А | 6 500 | 2000 |
| Бизнес-центр | ул. Институтская,28 | 2 800 | 2000 |
| Ирва | ул.Радищева, 10/14 | 22 000 | 2000 |
| Петровка Центр | ул.Кр. Казаков, 6 | 4 200 | 2001 |
| НЕСТ | ул.Урицкого,45 | 14 200 | 2002 |
| Соломенский БЦ | пл.Соломенская, 1 | 14 000 | 2002 |
| Аквамарин | ул.Жилянская, 29 | 2 800 | 2003 |
| Стенд | ул.Васильковская,14 | 11 500 | 2003 |
Обзор рынка офисной недвижимости Киева во II квартале 2005 года.
| Бизнес-центр | Адрес | Общая площадь, кв.м. |
Год |
| Альянс-сервис | ул.Ярославов Вал, 23 | 14 500 | 2005 |
| Ренессанс | ул.Воровского, 24 | 13 100 | 2005 |
| Меркс-центр -2 | ул.Лейпцигская, 15 | 23 000 | 2005 |
| Олимпийский | ул.Б.Васильковская,72 | 13 000 |
2005 |
| Леонардо |
ул.Б.Хмельницкого,17/ 52 | 27 000 | 2005 |
Самые крупные офисные проекты в Киеве со сроком реализации 2005-2007 г.г .
| Бизнес-центр | Адрес |
Общая площадь, кв.м. |
Класс | Год |
| Бизнес-центр | ул. Автозаводская, 2 | 17 000 | В | 2005 |
| Бизнес-центр | ул. Михайловская, 12 | 10 000 | С | 2005 |
| Форум Парк Плаза | пр.Московский,9 | 15 000 | В | 2005 |
| Бизнес-центр | ул.Артема,17 | 15 000 | В | 2006 |
| NTBC-2 |
ул.Жилянская, 47-50 | 8 000 | В | 2006 |
| Бизнес-центр | ул. Михайловская, 24 | 10 000 | С | 2006 |
| Дом Техники | ул.Луначарского | 16 000 | В | 2006 |
| Оптима Плаза | Печерск | 20 000 | А | 2006 |
| Олимп |
пл. Спортивная,1 | 17 000 | А | 2006 |
| Бизнес-центр | ул.Харьковское шоссе, 19 | 65 000 | В | 2006 |
| Парус | ул.Мечникова,2 | 40 000 | А | 2006 |
| Бизнес-центр | ул. Госпитальная 12ж | 20 000 | В | 2006 |
| БЦ «Ласточка», 2-я и 3-я очереди |
ул.Ильинская,6А | 35 000 | В+ | 2006 |
| Эльсбург Украина | б-р.Л.Украинки, 26 | 30 000 | А | 2006 |
| Лыбидь Плаза | ул. Антоновича, 176 | 20 000 | А | 2006 |
| Бизнес-центр | пересечение ул.Ковпака и ул.Б. Васильковской |
30 000 | А | 2006-2007 |
| Торонто-Киев | ул. Горького, 78 | 38 000 | А | 2007 |
Арендные ставки
С начала 2005 года в связи с ростом спроса на рынке недвижимости и усиливающимся дефицитом на профессиональнее офисные помещения в Киеве, цены на офисные площади возросли.
Стоимость аренды офисов в Киеве
| Класс здания | Арендная ставка, $/кв.м. |
| Класс «А» | 30-50 |
| Класс «В+» | 28-35 |
| Класс «В» | 20-25 |
| Класс «С» | 15-18 |
| Приближенные к центру и невысокого качества в центре квартирные офисы |
15-22 |
| Качественные здания на периферии и невысокого качества в прилегающих к центру районах |
12-15 |
| Околицы города | 10-12 |
* Цифры арендных ставок не включают операционные расходы и НДС
Спрос
В начале 2005 года в Киеве продолжились тенденции 2004 года, когда большим спросом на рынке пользовались любые качественные помещения. На сегодня помещения в дорогих БЦ заполнены на 100 % и спрос на высокопрофессиональные офисы наибольший. Однако возрастает также спрос и на низкобюджетные помещения. Наибольшей популярностью пользуются помещения от 50 до 200 кв. м по цене до $800 за кв. м. Помещения по более высоким ценам покупают иностранные инвесторы, количество которых в Киеве заметно увеличилось с начала года. Однако в связи с притоком инвесторов в Украину и значительными арендными ставками на офисные помещения запросы арендаторов ужесточились.
Основными требованиями в 2005 году к офисным помещениям класса «А» и «В» стало предпочтение отдельно стоящих зданий с открытой планировкой и неограниченным количеством телефонных линий. Важная роль отводится наличию климат-контроля помещений, надежной охране, контролю доступа и видеонаблюдению.
Все более актуальным становится соответствие парковки современным требованиям в 0,7-1,2 машиномест на 100 кв.м. площади бизнес-центра. Однако большинство офисных центров сейчас не соответствуют указанной норме. Популярным преимуществом современных бизнес-центров становится наличие заведений кеттеринга, фитнес-залов, современных конференц-залов и зон отдыха. Особым спросом начали пользоваться встроенные торговые помещения в любом состоянии на Оболони, Харьковском массиве и Позняках. Это связано с тем. Что в этих районах живут киевляне с высоким по городу уровнем доходов.
Тенденции развития
• На сегодняшний день в Киеве ощущается дефицит офисных помещений, особенно класса «А». Текущее строительство офисных центров будет способствовать росту рынка офисной недвижимости до 2007-2008 года. К этому периоду ожидается также окончание строительства офисных объектов зарубежных инвесторов.
• После введения в эксплуатацию новых крупных проектов в течение 2006-2007 годов появится более четкая сегментация рынка офисных площадей в соответствии с их классом, что автоматически опустит нынешние БЦ на класс ниже.
• В ближайшие два года ожидается рост арендных ставок на офисные помещения в пределах 15%-25%. Пересмотр офисных ставок может произойти только после сдачи в эксплуатацию первых крупногабаритных БЦ.
• В Киеве уже сформировался центральный деловой район города с большинством функционирующих БЦ. Перспективными для его расширения на теперешний момент являются район Подол.
| Месторасположение | Цена на начало 2005 г., $/кв.м. |
Изменение цены относительно начала 2004г |
| центр | 1600-3000 | + 30-40% |
| приближенный к центру | 1300-1700 | + 25-30% |
| вторая линия | 900-1500 | + 25% |
| окраина (массив) | 500-1000 | + 15-25% |