Обзор рынка промышленно-складской недвижимости Киева за 3 квартал 2005 года
На начало 2005 года емкость промышленно-складского рынка Киева составляла от 800 тыс.кв.м. до 1 млн. кв.м. Из них 10% площади занимают полупрофессиональные и профессиональные помещения.
Тенденции рынка
• Большие ожидания, связанные с приходом новой власти в Украину не оправдались после первого полугодия правления. Действия новых властей относительно института собственности привели к возникновению у многих зарубежных инвесторов опасений относительно вхождения в украинскую экономику и рынок недвижимости. При этом наиболее сложным вопросом, актуальным и для украинских предпринимателей сегодня является приобретение земли, так как наряду с превышением спроса над предложением пригодных для промпредприятий площадей мало и стоимость на них высокая. При этом цена земли в столице примерно в четыре раза выше, чем в среднем по Украине. Для решения вопроса нехватки свободных участков киевские власти выносят промпредприятия за черту города, реконструируют старые микрорайоны и развивают строительство на окраинах. В то же время отсутствие необходимой инфраструктуры в области вынуждает инвестора увеличивать финансовые расходы, что в свою очередь продлевает срок окупаемости объекта.
• При всем потенциале промышленно-складской недвижимости этот сегмент рынка наименее развитый на рынке коммерческой недвижимости. Это связано с дефицитом земельных участков, подходящих для развития крупных логистических и складских комплексов, непрозрачности земельного рынка и несовершенстве законодательной базы, регламентирующей сделки с землей, усложненности и длительности процедуры оформления аренды земельного участка. Для инвесторов сегодня более привлекательна торговая и офисная недвижимость по причине ее большей доходности. Однако ликвидность складских площадей высокого класса значительно превосходит показатели других секторов
рынка коммерческой недвижимости. Причем развитие торговли и увеличение товарооборота формирует спрос на складские помещения, приоритет среди которых отдается складским комплексам класса «A».
• За последнее время наблюдается активизация логистических компаний, которые планируют создать сеть складов по всей территории Украины. Эта связано с тем, что все больше компаний отдают на аутсорсинг весь комплекс логистических услуг, экономя таким образом, средства на аренду и содержание склада за свой счет. Сегодня заказчики на рынке промышленно-складской недвижимости выдвигают все более высокие требования к объекту. Если раньше при аренде склада было достаточно наличие подъездных трасс, инфраструктуры и отопления, то сегодня предпочтение отдается комплексу услуг – предоставление таможенных услуг, ведение учета, квалифицированный персонал, осуществление климат-контроля на складах. Новые промышленно-складские объекты
• Новый складской терминал класса «А» строится в Гостомеле. Общая площадь офисно-складского логистического терминала 5 000 кв.м. Строительство терминала было начато в ноябре 2004 г и планируется закончить в декабре-январе 2005 года. Предполагаемая ориентированность услуг терминала: склад длительного хранения, распределительный центр готовой продукции, региональный центр распределения товаров в сети объектов розничной торговли, таможенно-лицензионный склад (полностью или частично) или другая направленность в соответствии с требованиями клиента с предоставлением логистических услуг в формате "Third Party Logistics" . Стоимость аренды 1 кв.м. складских помещений
$10/мес + НДС + сервис, офисных - $13/мес.
• Осенью 2005 года компания «Redondo» планирует завершить строительство складского центра с офисными пристройками класса «А» вблизи Окружной дороги и Петропавловской Борщаговки. Площадь комплекса - 3 380 кв.м., из которой склады занимают 2 380 кв.м. Стоимость готового объекта будет составлять около $550 за кв.м. комплекса.
• Лидер польской логистики компания Raben намерена построить складские помещения для оптовой торговли в пгт. Калиновка Броварского района Киевской области. В Украине компания планирует построить такую же дистрибьюторскую сеть транспорта и терминалов, как сделала это в Польше. В теперешнее время проект дорабатывается.
• НСМ Group 24 мая 2005 г. подписала договор о сотрудничестве с крупным международным инвестиционным фондом Europolis (Europolis Real Estate Asset Management GmbH) по строительству логистического складского комплекса класса «А+» общей площадью 90 тыс. кв. м на участке общей площадью 15 га, расположенном в Киево-Святошинском районе Киевской области. Введение в эксплуатацию данного комплекса запланировано на 2006-2007 год. Для НСМ Group, известной украинской девелоперской компании, этот проект будет уже четвертым проектом складской недвижимости.
• Бельгийская «Лайбрехт енд Вуд» и «Юнайтед Девелоперс-Польша» намерены инвестировать в строительство логистической и офисной недвижимости в Киеве до 20 млн. евро. Компании планируют построить логистический центр вблизи одной из главных транспортных магистралей города и офисный центр площадью около 20 тыс. кв. м в центральной части Киева. Для реализации планов по строительству логистического центра компании необходим участок площадью до 30 га., поиск которого сейчас осуществляется.
• Кондитерская корпорация Roshen планирует в 2005 году начать строительство собственных складских помещений общей площадью 30 тыс.кв.м., инвестировав в этот проект 7,5 млн.долл.США. Строительства собственных складских помещений компания начала летом в Киевской области.
Предложение
В теперешнее время рынок промышленно-складской недвижимости формируется за счет старых имущественных комплексов, оставшихся со времен советского союза. Однако приход в Украину таких крупных западных производителей и компаний, как ICT, KUEHNE&NAGEL, REWICO, «Українські Вантажні Кур”єри», «Комора-С», несколько изменил текущую ситуацию, начав строительство первых профессиональных логистических и производственных комплексов в Украине. Профессиональных складов класса «А» пока около 100 тыс.кв.м., однако понимание как отечественными и иностранными инвесторами перспективности развития логистических комплексов уже привело к ситуации, когда заявленный к реализации в 2005–2006 гг. объем новых складских помещений составляет 260 тыс.кв.м (данные из открытых источников). Однако это количество новых объектов не покрывает растущий спрос на промышленно-складскую недвижимость. Сегодня уровень заполняемости профессиональных складов составляет 95%. Приобрести складские помещения с целью использования их под складирование не просто так как чаще всего склады предлагаются в составе целостно-имущественного комплекса либо на территории предприятий. В теперешнее время данный вид предложения выгоден и популярен,
поскольку полностью учитывает потребности бизнеса.
Cтруктура рынка складских помещений
2% - А
8% - В
41% - С
49% - D
Наиболее крупные киевские складские комплексы
| Компания | Услуги | Площадь, кв.м. | Расположение |
| Ост-Вест Экспресс |
Таможенно-лицензионный склад Склад длительного хранения Современный офисный центр и доп. услуги |
4 200
18 000
10 000 |
Киев, Киевская область |
| KUEHNE&NAGEL |
Таможенно-лицензионный склад Коммерческие склады общего Офисный центр |
3 500
11 000
1 200 |
Киев, Киевская область, г.Днепропетровск |
| Українські Вантажні Кур”єри |
Доставка грузов по расписанию «от Ответственное хранение и обработка Международный форвардинг и |
20 буферных складов общей площадью 30 000 |
Киев (Столичное шоссе, окружная дорога) |
| СП «Терминал- Этранса-Лиски» |
Перевозка грузов, хранение и Таможенно-лицензионный склад
Открытая площадка Таможенный склад |
3 744
2 444
|
Киев (4 км от ж/д станции «Дарница») |
| Комора-С/ САВ- Сервис |
Таможенно-лицензионный склад Таможенное оформление грузов Складская обработка грузов |
10 000 | Киев, (ул.Краснова) |
| ЗАО «Укрторгимпекс» |
Склад длительного хранения |
3 500 |
Центр Киева (вблизи ж/д станции) |
В течение первого полугодия 2005 года уровень цен на складские помещения повысился на 5-10%. На сегодняшний день стоимость строительства производственных помещений колеблется от $150 до $600 за кв.м., что связано с активным развитием бизнеса, ростом инвестиционной привлекательности и перепрофилированием производственно-складских помещений под торговые, торгово-складские и административные нужды. Уровень арендных ставок в промышленно-складских помещений зависит от ряда факторов, основными среди которых являются месторасположение, наполнение и состояние склада и офисов. Важная роль в установлении арендных ставок отводится организации склада. Аренда склада зависит от того, функционирует ли он как перевалочная база между соседствующими с Украиной странами или действует только для Киева. Учитывая это, местная логистика дороже.
Ежемесячные арендные ставки на складские помещения
| Вид помещения | Арендная ставка, $/кв.м. |
| Частные гаражи, которые используются для хранения товаров | 0,5–1,5 |
| Здания, которые находятся в частной собственности | 1,5–2,5 |
| Реконструированные склады – отапливаемые, с необходимыми инженерными коммуникациями, налаженными подъездными путями и охраной |
5–8 |
| Специализированные склады (например, для хранения химикатов или медикаментов) |
8–10 |
| Таможенные склады | 20–22 |
| Склады-холодильники | 30–35 |
В теперешнее время среди общего предложения на рынке промышленно-складской недвижимости преобладает предложение аренды. Предложений по продаже складов в чистом виде сегодня лишь 2-5% от общего их количества на рынке. Такое преобладание аренды над продажей складских площадей объясняется большими площадями помещений, а также невыгодностью продажи новых помещений или переоборудования старых с капиталовложениями больше чем 300 $/кв.м.
Средняя стоимость объекта склад-офис в зависимости от качества помещений и их места расположения
| Вид помещения | Стоимость объекта, $/кв.м. |
| Бывшее бомбоубежище без коммуникаций, окраина города | 250 |
| Отдельное сооружение, коммуникации, промзона | 425 |
| Капремонт, охрана, вентиляция, рампа, хорошая транспортная развязка, фасад |
450 |
| Евросклад, пропускная система, электронные коммуникации | 530 |
* Цифры арендных ставок не включают операционные расходы и НДС.
Стоимость промышленных помещений на рынке недвижимости постоянно растет под воздействием развития рынка и возрастание спроса. По итогам 2004 года производственно-складские помещения подорожали на 30%. Так, если уровень цен на неликвидные помещения в 2003 году составлял 100 у.е./кв.м., в 2004 – 150-200 у.е./кв.м., то на начало 2005 года цены продолжали возрастать. На сегодняшний день стоимость производственных помещений колеблется от 150 до 600 у.е./кв.м.
Спрос
На фоне значительного количества инвестиций в быстроокупаемые объекты коммерческой недвижимости увеличились и объемы вложений в промышленно-складскую недвижимость. При этом развитие торговли и увеличение общего товарооборота в стране формирует спрос на складские помещения, особенно профессиональные помещения класса «А». Современные потребности в складских помещениях, оцениваемые в размере 1 млн.кв.м., не удовлетворяются существующим предложением. Это связано с тем, что если недавно пользователями логистического аутсорсинга являлись крупные западные импортеры, то на сегодняшний день этот сегмент привлекает все больше украинских импортеров, а также
национальных производителей из других регионов Украины, которые формируют складские запасы в Киеве. Перечень услуг, оказываемый логистическими центрами, постоянно увеличивается, а с ростом конкуренции соответственно возрастает их качество. В следствии развития бизнеса в Украине предприниматели стремятся к мультиформатности, предпочитая складской комплекс, в который входит производство, склады, а также офисные помещения и стоянка для автомобилей. Основных пользователей промышленно-складских помещений можно разделить на три категории. К первой категории относятся профессиональные логистические компании, крупные компании-производители и импортеры, которые нуждаются в площадях 5-10 тыс. кв.м. для ведения своего бизнеса. Вторую категорию составляют зарубежные и украинские сетевые компании, заинтересованные в аренде или покупке полупрофессиональных складских помещений площадью 1-3 тыс.кв.м. Средние и мелкие украинские компании, интересующиеся площадями до 500 кв.м., относят к третьей категории заказчиков промышленно-складской недвижимости. Основными параметрами, определяющими привлекательность промышленно-складского комплекса, сегодня является его месторасположение и квалифицированное обслуживание.
Желаемые требования, которым должен отвечать современный склад следующие:
• полный комплекс услуг по хранению и обработке грузов, таможенному оформлению и транспортировке на одной территории;
• современная техника и технологии обработки грузов;
• многоярусное хранение, позволяющее экономно расходовать имеющиеся площади;
• достаточное количество погрузочно-разгрузочных зон и зон комплектации;
• совершенная система управления складом, позволяющей генерировать любые виды отчетов о товарах клиента и проводить инвентаризацию остатков;
• страхование груза за счет логистического оператора;
• системы видеонаблюдения, контроля доступа, физической и противопожарной охраны;
• коммуникации и связи.
Предпочитаемым местом размещения производственно-складских помещений является 30-ти километровая зона за пределами Киева, где наличие близкого расположения транспортных
магистралей гарантирует возможность поставки сырья и вывоза продукции. Большим спросом также пользуются складские помещения, расположенные вблизи больших трасс: Одесского,
Вышгородского, Столичного шоссе, Окружной дороги. Уже к 2008 году ожидается перемещение производственных площадей в 30-ти километровую зону Киева и практическое отсутствие предложение в черте Киева. В то же время текущая тенденция перепрофилирования промышленно-складских помещений к 2015 году сменится следующим периодом активного строительства новых объектов.
Прогнозы
• На протяжении 2005 года рынок складской недвижимости существенно не увеличится. Однако рынок промышленно-складской недвижимости имеет достаточно предпосылок для его активного развития в будущем. Тенденция увеличения спроса на складскую недвижимость подтверждается текущем процессом роста деловой активности в Украине, а A также развитием торговой сферы, увеличением покупательской способности населения,насыщением сегмента торговой и офисной недвижимости и др. факторами.
• Текущий год будет ознаменоваться ростом спроса на профессиональные склады и постепенным снижением интереса со стороны операторов рынка к низкокачественным складским помещениям. В то же время предложение на протяжении 2005 года не увеличится существенно, так как большинство проектов находятся на этапе строительства. При этом преобладает реорганизация их в малые промышленные объекты для нужд города, а также перепрофилирование их в непроизводственные. Однако в следующие два-три года на украинском рынке могут появиться крупные иностранные девелоперы, заинтересованные в развитии промышленно-складского рынка.
• Наблюдаемый в теперешнее время рост малого бизнеса, перепрофилирование промышленных помещений на офисные и торговые и повышение арендных ставок на промышленную недвижимость подтверждает прогнозы о возрастании стоимости производственной недвижимости в 2005 году в размере 20-30%.
• На сегодняшний день от вложения средств в производство можно ожидать рентабельность около 12-15%, что незначительно при текущей нестабильной ситуации в стране. Однако, несмотря на невысокий рейтинг страны в целом и высокие риски инвестирования, рынок Киева и Украины оценивается как один из наиболее перспективных в Восточной Европе. И
в ходе стабилизации экономики Украины промышленная недвижимость вызовет еще больший интерес как объект перспективного инвестирования.