Обзор рынка элитного жилья Санкт-Петербурга в 2005 году

В течение 2005 годы рынок элитной недвижимости оставался стабильным, темпы продаж были на уровне запланированных. Наблюдался плавный рост цен, которые по итогам года составил 10-12%. Наблюдался рост доли элитной недвижимости на рынке Петербурга, в основном за счет нового строительства; развитие рынка загородной элитной недвижимости. Вторая половина 2005 года отмечена ростом конкуренции на рынке аренды элитного жилья. Сама структура рынка элитной недвижимости продолжает систематизироваться, становится более сложной. Свою позицию в данной структуре укрепили брокерские компании.

Предложение

Объем предложений существенно не менялся, так как новые проекты заменяли уже проданные или сданные дома. Доля элитного строительства за 2004 год составила около 6 % всего строительного рынка.
Объем ввода элитного жилья в 2005 году составил приблизительно 140 000 кв.м. В стадии строительства около 60 объектов элитного класса и категории жилье повышенной
комфортности.

Крупные проекты элитного жилья в Санкт-Петербурге 2005-2006 г.г.

Компания Объект Срок сдачи Цена 1кв.м

Петербург-реконструкция «Дом на Посадской», Б.Посадская, 6 IV кв. 2005 3030

Петербург-реконструкция
«Петербургский стиль», Восстания, 8А
Сдан
3600

Петербург-реконструкция
Комплекс «Фаворит», Крестовский, 34
II кв. 2006

Петербург-реконструкция
Жилой комплекс клубного типа «Времена года», Депутатская, 17
I кв. 2006

Петербург-реконструкция Блохина, 13 II кв. 2006

Петербург-реконструкция Инвестиционный проект реконструкции особняка, Мясникова под апарт-отель Восстания, 45 Не
определен

Петербург-реконструкция Инвестиционный проект воссоздания бывшей
дачи князей Белосельских-Белозерских под
апрат-отель Крестовский, 22
II кв. 2006

СК «Возрождение СПб» Наб. Робеспьера , 4 1-ая
очередь
III кв. 2005,
2-ая
очередь I
кв. 2006

СК «Возрождение СПб» Шпалерная , 60 Сдан

СК «Возрождение СПб» Б.Морская ул., 4 IV кв. 2005 7000-
10000

СК «Возрождение СПб» «Каменностровская коллекция»
Каменноостровский, 58-60
IV кв. 2006

СК «Возрождение СПб» Наб.Мартынова, 74 Не указаны 5100

СК «Возрождение СПб» «Парадный квартал» (между Кирочной ул.,
ул.Радищева, Виленским пер., Парадной ул.)
1-ая
очередь IV
кв. 2008
2-ая
очередь IV
кв. 2010

RBI
«Невская звезда», Песочная наб., 14 сдан 3540

RBI
«Белые ночи» Каменноостровский, 40 III кв. 2007

RBI
«Ле Гранд» Невский пр., 152 Не указан

«Новый проект» «Максимум», Морской пр., 45
I кв. 2006 2950

Петербургская
недвижимость «Эгоист» угол ул.Восстания и ул. Рылеева I кв. 2006

Петербургская
недвижимость «Статский советник» угол Загородного пр. и
Гороховой ул.
IV кв. 2006 1300

Петербургская
недвижимость «Огни Москвы» угол ул. Варшавская и ул. Победы
II кв. 2006 1200

ИСГ «Таймс»
«Krestovsky Palace» ул.Эсперова, 1 Сдан 3060

ИСГ «Таймс»
Omega-House Песочная наб., 40 I кв. 2006 2300

ЛенСпецСМУ «Олимпийская деревня» ул.Вязовская, 10 IV кв. 2006 2550

ЛенСпецСМУ «У Ростральных колонн» Биржевой пер. I кв. 2007 3500

ЛенСпецСМУ «Петроградский Эталон» ул.Петрозаводская III кв. 2008 2080

Петербургстрой
Skanska Морской пр., 30 IV кв. 2006 2550

Петербургстрой
Skanska Крестовский пр., 17 сдан 3000

ИВИ-93 Aston Graftio ул.Графтио,5

ИСК «Источник-
Строй» «Аврора» Оренбургская ул., 2 2800-
3300

Наметилась тенденция постепенного оттока клиентов из центра города. Основные причины: транспортные пробки, низкое качество коммуникаций в старых домах, социальная
неоднородность, боязнь террористических актов (характерна для рынка аренды).

Ставки

Ставки на рынке аренды элитного жилья

Стоимость квартир-студий, как правило, переделанных из 2-х комнатных квартир, площадью от 60 кв.м. составила в среднем $1000/мес. Стоимость 2-3-х комнатных квартир площадью 100-150 кв.м. находилась в диапазоне $1500 - 3000/мес. Среднюю стоимость аренды представительских квартир (от 4 комнат и более, площадью от 150 кв.м) сложно обозначить из-за индивидуальности каждого предложения. Ценовой диапазон данной категории составил $3000-7000/мес. Традиционно важной составляющей арендной ставки является месторасположение. В «золотом треугольнике» цена аренды в среднем составила $1500-3000/мес., вдоль Невского проспекта восточнее Фонтанки, у Таврического сада, у Мариинского театра, отдельные улицы и набережные Петроградской стороны - $800-1500/мес.

Элитная загородная недвижимость

Первое место по спросу на элитные коттеджи за период 2005 года удержал Курортный район. По популярности его догоняет Всеволожский район. За 2005 год изменение цен на элитную загородную недвижимость практически не зафиксировано. Ценовой диапазон составляет 500 - 900 тыс.долл. Появились новые эксклюзивные проекты элитных коттеджей по цене от девятисот тысяч до полутора миллионов долларов. 2005 год на рынке аренды загородных домов обозначился ростом спроса, существующие предложение пока не в состоянии его удовлетворить.

Среди проектов по элитной загородной недвижимости следует отметь следующие:

· Элитный жилой поселок «Северный Версаль» в Лахте на территории в 14 га. Компания ООО “Конкорд Менеджмент и Консалтинг”. Начало строительства – сентябрь 2004 года. Запланированный срок строительства 3 года. Комплекс рассчитан на 42 особняка-дворца стоимостью от $1,5 млн. до $5 млн. К каждому особняку будет прилегать участок от 18 до 60 соток. Инфраструктура комплекса: продовольственный мини-маркет, магазин промышленных товаров, ресторан, кафе, аптека, медицинский центр, современный фитнес-центр и SPA-центр, бассейн под открытым небом.

· Коттеджный поселок "Горки СПб", в 7 км от города на границе Юкковского заповедника. Компания "Петростиль" возвела 16 коттеджей (от 340 до 400 кв.м) . Строительство завершилось в конце 2005 года. Общая площадь поселка - 4 га. Стоимость самого маленького коттеджа составляет $900 000 - по $2650/кв.м. В цену входит участок в 20 соток. Инфраструктура поселка: теннисные корты, тренажерный зал, крытый бассейн, сигарный салон.

· Проект комплекса «Золотая миля» на территории площадью 14,9 га между побережьем залива и устьем Черной речки в 45 км от Петербурга. В комплексе планируется возвести 27 двухэтажных коттеджей в английском стиле площадью от 299 до 687 кв.м; участки - от 30 до 40 соток. Реализует проект компания «Серово».Территорию в 6 га займет общая рекреационная зона: лес, благоустроенная набережная, свой пляж, детские и спортивные площадки. Инвестиции в проект оцениваются в сумму около 50 млн.долл. Почти половина участка зарезервирована будущими обитателями комплекса.

Спрос

Решающими факторами при покупке элитной недвижимости являются: качество строительства (в том числе используемых при строительстве и отделке материалов), планировка, техническое оснащение, инфраструктура, паркинг (его отсутствие может сыграть решающую роль при выборе жилья в центральных районах города), окружающая социальная среда. Покупатель стал более подкованным и как следствие более требовательным к вопросам технического обеспечения. Требования к техническим характеристикам жилья возросли. На рынке элитной недвижимости увеличилась доля российских покупателей. Это не означает, что падает интерес к элитному жилью у иностранных граждан. У этого сегмента покупателей наиболее популярным остается исторический центр города, «золотой треугольник». Большую долю покупателей составляют иностранные компании (аренда жилья для сотрудников).

Что касается загородной элитной недвижимости, популярностью пользуются одноуровневые и двухуровневые коттеджи с максимальной площадью 450 кв.м., с демократичной планировкой, с выделенными функционально связанными зонами: кухня и гостиная, зона гигиены. Важным критерием привлекательности загородного объекта является размер и качество прилегающего земельного участка, предпочтительнее от 20 соток.

Прогноз

- Рынок элитной недвижимости и жилья повышенной комфортности продолжит свое развитие в течение следующего года и может достигнуть показателя 12-15% на первичном рынке жилья Петербурга.

-Увеличение спроса, что объясняется улучшением уровня жизни определенных социальных групп и переездом ряда федеральных учреждений в Петербург из Москвы.

- Рост цен сохранится на уровне порядка 10%.

- Развитие брокерской деятельности на рынке элитного жилья.

- Увеличение доли загородной недвижимости на рынке элитного жилья за счет вводимых объектов.

Большой выбор жилья был представлен в ценовом диапазоне $2500-3000 за 1 кв. м. Предложения по квартирам стоимостью от $1 млн и выше единичны. Преодолена ценовая планка 10 000 долл/кв.м. Подобные ценовые категории теперь не вызывают удивления, встречаются предложения и по более дорогой элитной недвижимости. Наибольшим спросом пользовались квартиры площадью до 150 кв.м. Несколько снизился спрос на элитные квартиры площадью 300-400 кв.м. До 30 – 50% элитных квартир на вторичном рынке покупались для дальнейшей сдачи в аренду. Годовой рост цен на квартиры в центре города составил в среднем 20-30%. Динамика постоянного ценового роста продолжает формировать благоприятный инвестиционный климат на рынке жилой недвижимости. Объем вторичного рынка элитного жилья в денежном выражении на конец 2005 - начало 2006 года составил около $70 млн. За период 2005 года наблюдалось повышение покупательской активности, особенно со стороны иногородних покупателей.

Автор:

Источник: Астера