Обзор рынка торговой недвижимости в сегменте торговых и торгово-разлекательных комплексов за 1 полугодие 2005 года
По официальным данным Администрации Санкт-Петербурга, численность населения в 2004 году, с учетом данных переписи, составила 4624,1 тыс. человек. Средняя номинальная заработная плата, начисленная в декабре 2004 года составила 10 705 рублей (122,6% к уровню декабря 2003 года).
По данным Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли (КЭРППиТ), в 2004 году оборот розничной торговли в Санкт-Петербурге вырос на 13,9%, при этом ежегодный прирост товарооборота в последние годы не превышал 13%: 2000 г. - 7,4%, 2001 г. - 10,9%, 2002 г. - 9,2%, 2003 г. – 12,9%. Оборот розничной торговли за 2004 год составил 202,5 млрд. рублей, эффективность использования одного метра торговой площади по объему товарооборота увеличилась на 23% за год.
В целом в 2005 году, по прогнозам КЭРППиТ, оборот розничной торговли составит 241,8 млрд. рублей, или 110,4% к 2004 году в сопоставимых ценах. На 2006 год прогнозируется прирост товарооборота на 6,8% по первому варианту (инерционному) и на 8,4% - по второму варианту (целевому) в сопоставимых ценах, в том числе за счет роста сети, изменения ее структуры, открытия крупных торговых предприятий нового формата. В 2007 году прирост товарооборота по прогнозу составит 106,5% по первому варианту и 107,9% - по второму варианту, в 2008 году - соответственно 106,8% и 107,8%.
Наиболее перспективным и динамично развивающимся сегментом рынка торговой недвижимости в Санкт-Петербурге является сегмент торговых помещений в торговых центрах. В 2004 году данный сегмент увеличился на 52,2%, доля в общем объеме рынка торговой недвижимости возросла с 15% в 2003 году до 20% в 2004 году.
Структура рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга в 2004 году, LCMC, %
43,8% - встроенные торговые помещения
20,0% - торговые центры
16,6% - рынки
19,6% - павильоны, ларьки
На рынок торговой недвижимости торговые центры выводятся путем нового строительства, а также активно перепрофилируются здания изначально неторгового функционального назначения.
Всего в Санкт-Петербурге в настоящее время насчитывается порядка 70 торговых центров. Наибольшее количество торговых центров приходится на Выборгский, Центральный и Приморский районы.
В течении 2003 года наблюдался значительный рост ввода новых торговых площадей в торговых центрах, который привел к увеличению предложения в 2 раза. Общий объем рынка торговых центров Санкт-Петербурга в 2003 году составил 517500 кв.м.
В 2004 году, в соответствии с заявленными сроками завершения строительства, ожидалось также двух-кратное увеличение сегмента рынка торговых центров, до величины, равной 1,02 млн. кв.м. Однако, как и в
2003 году, в 2004 году реальные темпы строительства отставали от заявленных. В соответствии с заявленными сроками, к вводу в эксплуатацию в 2004 году подлежало порядка 500 000 кв.м новых торговых площадей в торговых комплексах, реальный объем ввода объектов в 2004 году составил около 270 000 кв.м. Таким образом, с учетом вновь построенных объектов, общий объем предложения торговых помещений в торговых центрах Санкт-Петербурга на конец 2004 года составил 787 500 кв.м. Прирост общего объема предложения в 2004 году составил 52% по отношению к 2003 году.
Стабильной тенденцией на рынке торговых площадей в торговых комплексах Санкт-Петербурга является появление все более крупных и масштабных проектов торговых центров и комплексов, ориентированных на региональное и суперрегиональное обслуживание – их размеры доходят до 50-80 тыс. кв. м (ТК «Меркурий» - 80 тыс. кв.м, «Европа-центр» - 98 тыс. кв.м, «Телецентр» - 75 тыс.кв.м).
В настоящее время на рынке торговых центров наблюдается активное освоение застройщиками спальных районов Санкт-Петербурга. Наибольшее количество торговых центров, введенных в эксплуатацию в 2004 году, приходилось на Выборгский и Приморский районы.
Географическое распределение введённых в Санкт-Петербурге в 2004 году торговых центров, LCMC, (ШТ.)
32% - Выборгский район
26% - Приморский район
7% - Адмиралтейский район
7% - Василеостровский район
7% - Красносельский район
7% - Петроградский район
7% - Московский район
7% - Центральный район
По размерам торговых площадей в торговых центрах, запланированных к вводу на 2005 год, лидируют объекты площадью до 10000 кв.м (41%), несколько меньше доля крупных объектов, площадью более 50000 кв. м (29%).
Все больше появляется проектов многофункциональных торговых комплексов, значительную часть в которых занимает досугово-развлекательная или оздоровительная функции. В текущем 2005 году, по состоянию на июнь месяц, были введены в эксплуатацию следующие наиболее масштабные объекты торговой недвижимости:
• ТРЦ «Космополис» (Выборгское шоссе). Введен в эксплуатацию в феврале 2005 года. Общая площадь объекта составляет 20 700 кв.м. (из них торговая площадь – 12 000 кв.м). Количество уровней – 4. Парковка – 286 м/мест. Якорные арендаторы - сети «Супер Сива» (1 760 кв.м), «Мир Техники» (1 673 кв.м), супермаркет товаров для дома «MESTO» (1 125 кв.м).
• ТЦ «Галерея 1814» (пл. Стачек). Введен в эксплуатацию в феврале 2005 года. Общая площадь объекта составляет 8 000 кв.м. Количество уровней – 4. Парковка – 60 м/мест. Якорные арендаторы - «ПАТЭРСОН» (1500 кв.м), «Техносила» (2700 кв.м), «Теремок - Русские Блины», «СПОРТМАСТЕР» (1500 кв.м).
• ТК «Андреевский» (пересечение Большого проспекта В.О. и 6-й линии). Общая площадь – 9500 кв.м, введена в эксплуатацию вторая очередь объекта. Количество уровней – 3 (2 этажа и мансарда). Якорные
арендаторы торгового комплекса - супермаркет электроники «Калинка» (700 кв. метров), московская сетевая компания «Сток-Центр» (800 кв. метров).
• ТК «Опера» (ул. Казанская, 5а). Общая площадь – около 7 000 кв.м. Количество уровней – 5. Основным арендатором «Оперы» стала международная сеть Vanity, известная роскошными магазинами одежды «от кутюр» (договор аренды с Vanity подписан на 15 лет). Парковка – 150 м/мест.
• ТЦ «Французский бульвар» (пересечение Ленинского пр. и бульвара Новаторов). В настоящее время находится в стадии приемки госкомиссией. Общая площадь объекта – 19 000 кв.м., торговая площадь – 11 000 кв.м. Количество уровней – 2. Пул арендаторов – «Патерсон», «Mexx», «TJ», «Макдоналдс», сети «Sbarro» и «Пицца Хат», «Елки-палки», «Теремок - русские блины», кафе «Идеальная чашка» и др.
В 2005 году на рынке торговых площадей в торговых центрах Санкт-Петербурга, в соответствии с заявленными сроками окончания строительства, ожидается дальнейший рост предложения и ввода новых масштабных торговых центров. В соответствии с заявленными сроками строительства, в целом за 2005 год ожидается объем ввода на уровне 570 000 кв.м торговых площадей, из них: 230 000 кв.м — объекты, сроки сдачи которых перенесены с 2004 года на 2005 год, 340 000 кв.м — собственно новое пополнение (с заявленными сроками на 2005 год).
Уровень арендных ставок на торговые помещения в торговых центрах Санкт-Петербурга в 2004 году составлял $80–2 200/кв.м/год (без НДС), и был в наибольшей степени дифференцирован по следующим параметрам: местоположения объекта, класс объекта, уровень отделки торгового помещения и его площадь и пр.
По оценочным данным, рост арендных ставок за 2004 год составил 5-10%, и к концу 2005 – началу 2006 гг., после массового выброса на рынок новых площадей, арендные ставки могут стабилизироваться. На рынке будет наблюдаться еще большая дифференциация арендных ставок в зависимости от класса и уровня объектов. Рост арендных ставок имеет место в тех случаях, когда происходит смена арендаторов, одновременно для всех магазинов повышения арендных ставок практически не бывает.
Вывод на рынок новых торговых площадей в торговых центрах Санкт-Петербурга в 2004 году существеннее сказался на динамике арендных ставок, особенно в торговых комплексах с удачным месторасположением и конкурентоспособной концепцией.
На сегодняшний день заполняемость практически всех действующих торговых комплексов находиться на уровне 95-98%. Традиционно, наибольшим спросом пользуются торговые помещения площадью 150-300 кв.м. В последнее время можно отметить тенденцию к укрупнению арендуемых торговых площадей в торговых центрах.
Несмотря на значительный для Санкт-Петербурга рост ввода новых площадей в 2003 и 2004 гг., количество качественных торговых площадей в торговых комплексах в расчете на душу населения остается невысоким и составляет, по данным на конец 2004 года, примерно 0,17 кв.м/чел. Аналогичный показатель в Восточной Европе — 0,47 кв.м/чел., что говорит о потенциале рынка Санкт-Петербурга.