Обзор рынка офисной недвижимости Киева за 2 квартал 2005 года

   Объем офисных площадей на рынке Киева на начало 2005 года составлял около 350 тысяч кв.м. За первую половину 2005 года в результате введения ряда объектов рынок офисных помещений пополнился еще около 120 тыс.кв.м. В настоящее время ведется активное строительство новых объектов, сдача большинства из которых запланирована на конец 2006 года. Аналогичное развитие рынка недвижимости наблюдается в регионах Украины, где прирост объема площадей оценивается в 70% от показателей столицы.

   Тенденции рынка

• На протяжении некоторого времени после второго тура выборов Президента Украины развитие рынка недвижимости приостановилось, а за три месяца до этого крупные инвесторы приостановили реализацию своих проектов. Поэтому введение в эксплуатацию многих объектов, запланированное на 2005 год, перенеслось на 2006-2007 годы. Однако после победы «оранжевой революции» на рынке недвижимости Украине произошло оживление. Началась реализация ряда проектов, которые в этом году дополнят существующее предложение на рынке новыми профессиональными площадями.

• Несмотря на то, что в Киеве финансовые риски выше, чем в других европейских странах, высокая доходность строительства профессиональных офисных помещений в Киеве и быстрые сроки окупаемости привлекают в данную отрасль иностранных инвесторов. На проектах по строительству высококлассных офисных помещений в Киеве доходность достигает 17-20%, а сроки окупаемости – 5-7 лет. Вместе с тем дефицит на рынке офисных зданий и высокий спрос на профессиональные помещения формируют интерес инвесторов именно к этим объектам. Однако для прихода в Украину крупных иностранных инвесторов
необходимо гарантировать стабильность ведения бизнеса.

• Под конец второго квартала 2005 года на рынке недвижимости наблюдалось резкое повышение спроса, которое было вызвано рядом факторов. Ситуация объясняется, во-первых, недостаточным объемом предложения, значительным потоком приезжих в Киев и активным развитием бизнеса. Во вторых, ситуацию усугубил газовый скандал, дальнейший рост мировых цен на нефть и осознание более чем реальных перспектив подорожания энергоресурсов. Это усилило неуверенность общества в условиях превышения спроса над предложением и привело к подорожанию недвижимости. К тому же, разочарование киевлян
в обещаниях и действиях правительства привело к увеличению вложений в недвижимость с целью обеспечить, таким образом, себе стабильность.

• Ожесточилась политика киевского муниципалитета. Если раньше киевские власти не обращали внимание на некоторые нюансы, стремясь развивать инфраструктуру города и повышать его инвестиционную привлекательность, то сейчас многие проекты отправляются на доработку с требованиями ограничить этажность, объем и пр. Значительным усложнением развития рынка недвижимости является дефицит земельных участков в центральной части Киева, которые не имеют архитектурных ограничений, противоречащих интересам инвесторов. В результате текущих неясностей с процессом отведения земельных участков под строительство, сопровождающихся пикетированиями граждан, правительство поспешило принять меры. И с 1 июня по 1 июля по рекомендации Президента было введено мораторий на землеотвод, во время которого правительство намеревалось принять решение относительно дальнейших действий в данном вопросе. Согласно рассматриваемому в теперешнее время законопроекту все земли будут продаваться или передаваться только посредством аукционов и открытых торгов.

Наряду с этим

• для приостановления стихийной застройки центра столицы Киевский городской совет до 1 декабря ввел мораторий на отвод земельных участков под строительство за счет уплотнения существующей застройки в историческом центре столицы, земель природно-заповедного фонда и зеленых насаждений.

• В процессе выхода на рынок новых объектов все больше усиливается конкуренция. Внедрение международных стандартов проектирования и строительства офисной недвижимости содействует повышению качественных показателей бизнес-центров, требования к которым со стороны потребителей постоянно возрастают. Помимо удачного месторасположения и качественной отделки помещения обязательными требованиями на сегодня являются развитость инфраструктуры БЦ, парковка, охрана, дополнительные услуги и прочее. Удовлетворить сегодняшние требования потребителей позволяет углубление мультиформатности объектов недвижимости, сочетающее различные функции в одном формате. Новым среди стандартных мультиформатных объектов стало создание жилищно-офисно-торговых комплексов. Однако по-прежнему определяющую роль в успехе объекта играет его месторасположение. Важную роль при этом в управлении и повышении ликвидности объекта занимает маркетинг, менеджмент и качество обслуживания в БЦ.

   Бизнес-центры

   Во втором квартале 2005 года на рынке офисной недвижимости произошли следующие события.

• Компания FIM Realty приступила к реализации проекта бизнес-центра по улице Линейной,17 в Соломенском районе. Общая площадь бизнес-центра «FIM Центр» составит 8 тыс.кв.м. На территории бизнес-центра расположатся ресторан-кафе площадью, салон красоты, фитнесс-центр, конференц-зал. Паркинг будет оборудован на 180 м/мест. Открытие бизнес-центра запланировано на июль 2005 года.

• ЗАО «Полар Украина» выступила заказчиком строительства нового офисного здания в пер.Кияновский,3-7. Согласно проекту на существующий дом надстроят аттиковый и мансардный этажи, а рядом возведут пятиэтажное офисное здание, завершающее застройку переулка. В теперешнее время проект  дорабатывается.

• Киевская городская государственная администрация намерена построить за счет инвесторов гостинично-офисный комплекс на бульваре Дружбы Народов, 2, в Печерском районе. После утверждения предпроектных предложений градостроительным советом постоянная комиссия по привлечению инвесторов должна провести конкурс по привлечению инвесторов на строительство.

• Компания «Киевхимпостач» выступила заказчиком строительства в Киеве многофункционального торгово-развлекательного и офисного комплекса Life-style Center. Комплекс построят на пересечении пр-та Московского и ул. Электриков. Открытие запланировано на 2007 год. Площадь комплекса превысит 75 тыс.кв.м., в том числе – 45 тыс.кв.м. торгово-развлекательного центра и 30 тыс.кв.м. офисного комплекса.

• Киевское ЗАО «Легхарчопостачзбут» заявило о намерении построить на месте принадлежащего ей имущественного комплекса на улице Новоконстантиновской, 22/15, крупный торгово-офисный центр. Общая площадь его составит 66 тыс. кв. м. Из них порядка 18 тыс. кв. м отдадут под офисы, которые разместятся в трех зданиях высотой от 14 до 26 этажей и будут сдаваться в аренду. Также предусматривается организация кафе, ресторанов (общей площадью свыше 2,4 тыс. кв. м) и магазинов (свыше 1,7 тыс. кв. м).

• Кроме того, в комплексе расположатся оздоровительный центр (1,7 тыс. кв. м), двухуровневый бассейн, конференц-зал и складские помещения для предприятий легпрома, (свыше 2,3 тыс. кв. м). Под сооружениями нового центра инвестор планирует оборудовать подземный паркинг площадью 29,1 тыс. кв. м.
• Бельгийская «Лайбрехт энд Вуд» и ее дочерняя компания «Юнайтед Девелоперс – Польша» изучают возможность инвестирования в строительство логистического центра, гипермаркета и офисного центра. Площадь будущего офисного центра могла бы составить 20 000 квадратных метров.

• ООО „Ярославов Вал” планирует снести общежитие на ул. Набережно-Хрещатицкой, 1-а в Подольском районе и построить офисный комплекс. Во время снесения здания и строительства офисного комплекса в границах домов на ул. Набережно-Хрещатицкой, 1-а и ул. Боричев спуск, 13 будут заняты тротуары для устройства строительной площадки и крытой пешеходной галереи шириной 1,5 м.

• Cтоличная строительная компания "ХКС УКС" подготовила проект застройки офисами придомовых территорий панельных домов. Это возможно за счет свободных площадок в виде равносторонних треугольников, площадью до 90 кв. м., образовывающиеся между глухими торцевыми стенами многоэтажек в процессе строительства. Помещения, которые компания планирует возводить между домами, представляют собой сборные металлические конструкции, обложенные со всех сторон кирпичом. Выстроенные под стенами многоэтажек объекты будут не выше трех этажей. Стоимость строительства одного квадратного метра встроенной металлоконструкции составляет порядка 400 долларов. Сейчас проект сооружения помещений между зданиями утверждается в столичной горадминистрации.

   Предложение

   По данным Главного управления экономики и инвестиций Горгосадминистрации, в настоящее время в Киеве работают 97 бизнес-центров. Однако в связи с тем, что прирост новых площадей в прошлом году был недостаточен, офисные центры, ранее по причине дороговизны всегда имевшие свободные площади, теперь полностью заняты. Большинство площадей в новых бизнес-центрах сдаются в аренду еще на этапе строительства и заполняются в течение 2-3-х месяцев. В имеющихся на рынке офисных помещениях по данным ведущих риэлтерских компаний, 60% специально построенных офисных помещений занимают западные фирмы, а оставшиеся 40% разделяют между собой российские и украинские компании. Большинство сделок в бизнес-центрах классов «А» и «В» заключается с иностранными компаниями, поскольку российские и отечественные фирмы чаще выбирают отдельно стоящие офисные здания или помещения в жилых домах.

   Наибольшее количество на рынке составляют офисы класса «С» и «В», однако для удовлетворения существующего спроса их недостаточно. С помещениями класса «А» ситуация еще сложнее – свободные офисные помещения высшего класса практически отсутствуют. Действующие офисные центры представлены в основном в центральной части города (45%), остальные равномерно рассредоточены по районам столицы. Большинство специализированных помещений сосредоточены в таких центральных районах города, как Печерск, Шевченковский район, Голосеево. В связи с заполненостью бизнес-центрами центральной части Киева многие новые проекты строятся за чертой центра города в районе Петровка (БЦ «Форум-2»), Борщаговка, около станции метро «Выдубичи», на Левом берегу (БЦ «Дом техники»). Внимание девелоперов сегодня привлекает исторический Подол, проспекты Победы и Воссоединения.
В первое полугодие 2005 года киевский офисный рынок дополнился еще 120 кв.м. новых площадей. В эксплуатацию были введены такие новые офисные центры, как «Альянс-сервис» на ул.Ярославов Вал, 23, «Ренессанс» на ул.Воровского, 24, «Меркс-центр-2» на ул.Лейпцигская, 15, «Бизнес Сити Комплекс» на ул.Боженко, 87, «Олимпийский» на ул.Б.Васильковская,72, «Леонардо» на ул.Б.Хмельницкого,17/ 52 и др. Новые офисные центры строятся преимущественно класса «В» и располагаются в центральной части города и на левобережных районах Киева.

   При этом в большинстве случаев площадь возводимых бизнесс-центров составляет до 30 тыс.кв.м. Новой тенденцией стало строительство офисов в составе промышленно-складских помещений. В 2005-2007 гг. ожидается продолжение активного строительства офисных центров. В ближайшее время будет введено еще 400 тыс. кв. м новых офисных площадей.

   Самые крупные офисные проекты в Киеве со сроком реализации 2005-2007 г.г.