Обзор рынка элитной недвижимости Киева за 2005 год

   В последние 10 лет строительство жилых объектов активно увеличивает свои темпы. В 2005 году было построено 1,107 млн.кв.м. жилья, что на 5,4% больше 2004 года (1,054 млн.кв.м.) и на 4,9% больше 2003 года (1,050 млн.кв.м.). Согласно Генеральному плану развития Киева до 2020 года запланировано увеличение площади столицы в 1,5 раза. В течение 2006-2007 г.г. строители намерены возвести 2,5 млн.кв.м. жилья. Также разработана программа строительства загородных коттеджных поселков, проблема лишь в сопутствующей инфраструктуре.

   Согласно данным Госкомстата Украины, объемы строительства жилья в других городах Украины помимо столицы, где рост составил 51,5%, выросли также в 16 регионах страны, наиболее в Черниговской (на 23,4%) и Киевской (на 22,6%) областях. Вместе с тем достичь уровня прошлогодних объемов не удалось десяти регионам. Так, значительно сократилось жилищное строительство в Одесской, Ровненской и Харьковской областях, а также в Севастополе (на 20,9-34,2%).

   Наряду с ростом объемов строительства увеличивается количество строительных и строительно-инвестционных компаний, которых сегодня работает на рынке 135. Среди них ведущие позиции занимает ХК «Киевгорстрой», ЗАО «Трест «Киевгорстрой-1» и «Житло-Инвест», на которых приходится 2/3  строительства жилья в Киеве. В сегменте элитного жилья отличаются технологиями, качеством и сервисом компании «ТММ», «Жилье XXI век», «Киев-Донбасс», ТД «Интерсервис» и другие.

   В 2005 году на рынке элитного жилья Киева развивался под влиянием следующих тенденций:

• Возросло количество людей, приобретающих квартиры за свободные средства под влиянием роста доходов населения и миграции в столицу. Это оказало значительное влияние на повышение спроса на элитное жилье.

• Возросла популярность покупки жилья за кредитные деньги. В течение года кредитные ставки снизились с 14-16% до 11-12%. Появились дополнительные услуги, а также безавансовые и долгосрочные кредиты.

• Ожесточилась политика киевского муниципалитета. В сопровождении многочисленными пикетированиями граждан против застройки города многие проекты отправляются на доработку с требованиями ограничить этажность, объем и пр.

• Был разработан законопроект «О комплексной реконструкции кварталов устаревшего жилищного фонда», а также приняты решения о выносе промышленных предприятий за территорию Киева и строительство на их месте объектов жилой и торговой недвижимости.

• Активно развивается рынок коттеджного строительства. Возник формат «таун-хаус», малоэтажных построек на периферии с собственной инфраструктурой.

• Элитное жилье стало более диверсифицированным. В 2006 году будет сформирована четкая классификация жилья на четыре класса: "де-люкс", "премиум", "бизнес" и "эконом" в соответствии с такими критериями, как месторасположение, качество строительства, инфраструктура и инженерное оснащение.

• Популярно приобретение элитного жилья не для собственного пользования, а с целью дальнейшей продажи или сдачи в аренду.

• Появилось большое количество проектов застройки больших участков мультиформатной недвижимостью (жилая-офисная-торговая и инфраструктура).

   Классификация элитного жилья

   Строительные компании, девелоперы предлагают большой выбор элитного жилья. Это связано с тем, что в Украине пока нет четких критериев для определения элитности жилья. Поэтому очень часто к категории элитного жилья относят большинство новостроек и не только. Особое внимание строители уделяют пентхаусам и квартирам с мансардами. Однако, по мировым понятиям, элитный дом - это не только метраж и панорама, но и определенная организация жилья.

Класс	Характеристика
Эконом, Эконом+ (второй отличается улучшенным месторасположен ием, иногда дополнительной инфраструктурой) Составляет наиболее значительную долю на рынке недвижимости.	• Районы застройки – спальные районы, периферия • Панельные, монолитно-каркасные • Многопарадные дома или каскадное строительство (от 2-х до 7 секций) • Площадь общая одного дома о 12000 до 20 000 м.кв. жилого комплекса – до 45000 м.кв • Количество квартир от 50-100 до 500. • Этажность от 10 этажей и выше (в среднем –14-18), на 1 этаже – небольшие магазины, кафе, мелкие услуги, офисов нет • Квартиры обычно сдаются без отделки, простые железные двери, счетчики воды, недорогие окна, открытые балконы • Планировки или индивидуальные, или стандартные серии (чаще) • Панельные дома иногда сдаются с отделкой отечественными материалами • На лестничной клетке от 4-6 квартир и более, рекреации небольшие, иногда есть техпомещения • Пропорция в доме по форматам квартир – больше 1- и 2–комнатных, меньше – 3-комн, минимально – 4-комнатных. • Форматы типичные 1 – ком – 45-55 м.кв., 2-ком – 55-75 м.кв., 3-ком. – 80-95 м.кв., 4-ком. (до 120 м.кв.) • Потолки 2.60-2.75 • Теплоизоляция невысокого качества • Технически слабо оснащены • Паркинг из расчета 1 авто на 1 домохозяйство (по правилам), но пока его заменяли наземным паркингом • Цена иногда фиксированная (в более дешевых проектах), иногда дифференцирована по площади квартиры и планировки.
Бизнес, Бизнес+ (отличается улучшенным месторасположен ием, иногда дополнительной инфраструктурой)	• Расположение в центре или близко к центру или обособленная территория на массиве (ближе к метро, историческим местам, хорошим видовым характеристикам) • Монолит с кирпичными перегородками, кирпич • Общая площадь дома обычно не более 10 000- 12 000 м.кв. • В доме не более 150 квартир • 1-2 секции, каскады отделены друг от друга архитектурно • Индивидуальный проект, возможность свободной перепланировки • Этажность от 10 до 24 этажей
Вторая по распространеннос ти в столице категория новостроек.	• 1, 2 этаж – офисы, магазины больших форматов • На одной площадке – 3-4 квартиры • На последнем этаже – мансардные квартиры с улучшенной планировкой, пентхаусы • Меньше всего 1-ком, есть 4-ком, 5-ком, иногда пентхаусы и 6-ком. квартиры; лидируют 3- и 4-ком. квартиры • Улучшенная базовая отделка (иногда), хорошего качества радиаторы, иногда внутренние деревянные двери • Средние форматы 1-ком - 60-70, 2-ком – 80-100 м.кв., 3-ком - 110-150 м.кв., 4 ком. – 160-170 м.кв., двухуровневые квартиры, формат пентхауса – до 300-400 м.кв., • Потолки 3-3.20 • Используются качественные материалы и техническое оснащение: современные лифты, металлопластиковые окна, металлические входные двери и т.д. • Благоустройство территории – детская площадка, газоны • Подземный паркинг, 1-1,1 мест на 1 квартиру + гостевая стоянка • Охраняемый подъезд Дифференциация цены по этажу, виду из окон, площади
Элит (Premium), Delux Практически отсутствует	• солидная площадь • достойная панорама из окна • социальная среда, которой присуща закрытость и клубность • ограниченное количество квартир в доме (до 40-50) • определенная организация жилья • благоустроенная территория, • подземный паркинг (1,5-2 места на квартиру) и • инженерное оснащение здания (последнее предполагает автономность энергообеспечения здания, систему климат-контроля и очистки воды, бесшумные лифты, собственную систему отопления, современные телекоммуникации с возможностью выбора операторов, круглосуточную многоуровневую систему охраны). • Общественная зона такого дома должна включать: • парадную входную зону с рецепцией, • развитую социальную инфраструктуру: фитнес-центр, бассейн, сауна, солярий, кафе-бар, холл для приема гостей и т. д. • Как правило, элитные дома возводятся по современным технологиям с использованием высококачественных строительных материалов. • Такие дома имеют определенные типологию в планировке и зонирование помещений. Сложился некий стандарт элитной квартиры: • высота потолков более 3 м, • средняя площадь каждой комнаты - 20-30 кв. м, кухни - 15-24 кв. м, • большой холл, зимний сад или открытая терраса. • В подобных апартаментах обязательны отдельная гардеробная комната, прачечная, несколько санузлов и т. д.

   С развитием украинского рынка новостроек определения элитности приобретают все более четкие очертания. Если вначале строительного бума 2000–2001 гг. элитными считались практически все новые дома, строящиеся в центре города, то к середине прошлого года эти понятия стали более стандартизированы. Застройщики стали оперировать такими понятиями, как «жилье класса люкс»,  «элитное жилье», «жилье повышенной комфортности» и «жилье массового сегмента». Некоторые начали использовать классы («А», «В» и «С») как основную характеристику жилья.

   Если рассматривать в целом повсеместные требования покупателей в Европе, наблюдается определенное единодушие по некоторым запросам. Так, на международном рынке существует список обязательных составляющих, присущих элитной недвижимости:

• система замкнутого видеонаблюдения за территорией;
• автостоянка (минимум на два места);
• спортзал, желательно бассейн;
• просторные комнаты с высокими потолками (около 3 метров);
• высокие требования к оформлению интерьера;
• высокоскоростной интернет, желательны Wi-Fi и спутниковое телевидение;
• дистанционное управление систем отопления, освещения, охраны;
• площадь квартиры - 100-250 кв. м и больше;
• орошее состояние прилегающей к дому территории (озеленение, тротуарная плитка, детская
площадка);
• престижное месторасположение;
• оптимальное объектно-планировочное решение;
• развитая инфраструктура.

   Такие дома должны иметь автономную систему отопления, водоочистки, кондиционирования. В планировке предусмотрены большая кухня, столовая, гардеробная, библиотека, несколько санузлов и ванных комнат, кабинет, иногда - зимние сады.

   На сегодняшний день Украинская строительная ассоциация работает над усовершенствованием классификации жилья. К началу 2006 года жилье будет делиться на 5 классов: социальное жилье, эконом-класс, бизнес-класс, премиум-класс, класс де люкс",

Доля элитного жилья в общей структуре рынка новостроек

22% - Бизнес
14% - Бизнес+
9% - Элит
40% - Эконом
15% - Эконом+

   Предложение

   В Киеве построено около 50 элитных домов. Жилье подобного класса представлено, прежде всего, мансардными этажами новых домов и пентхаусами. Также ликвидными являются квартиры на последних этажах домов. Часто покупатели таких квартир приобретают и часть площади крыши дома, где организовывают летние площадки и т. п.

   Вторым типом элитного жилья считают квартиры в реконструированных домах дореволюционной постройки, памятниках архитектуры. К третьему типу относят квартиры в домах, расположенных вблизи посольств или консульств.

   Элитные жилые дома и микрорайоны

   Жилье данного типа предоставляется застройщиком полностью без отделки, предоставляя возможность покупателю самостоятельно решить дизайн квартиры. Современное элитное жилье все чаще строят по типу «Умный дом», когда еще на этапе проектирования и строительства в здание закладывается соответствующие коммуникации и программное обеспечение для организации управления различными подсистемами. В сфере индивидуального жилья задача централизации управления привела к идее управления всеми системами дома с помощью одного пульта.

   Наиболее развивающимся сегментом рынка элитного жилья являются жилые комплексы. В этом году в Киеве планировалось ввести в эксплуатацию 28 комплексов повышенной комфортности. Но в связи с блокированием строительства, сдача многих объектов была перенесена на следующий год. Среди реализованных в 2005 г. можно назвать жилой комплекс «Воздвиженка» на Подоле по ул. Воздвиженской 32-46/2, 28-30, жилой комплекс по ул. Дегтярной, 5, героев Севастополя, 35. («Киевгорстрой-1»).

   В 2006-2008 гг. к сдаче запланированы следующие элитные жилищные комплексы:

Название	Адрес	Компания	Год сдачи
«Граф	Толстой» ул. Л. Толстого, 35-39	БКФ «Гранит»	2006
ул.Л.Украинки	ул.Л.Украинки, 7/9	«Познякижилбуд»	2006
ул. Старонаводницкая	ул. Старонаводницкая, 2-20	«Познякижилбуд»	2006
Клубный дом	ул.Смирнова-Ласточкина	«Консоль»	2006
«Ботаник Тауэрз»	ул.Саксаганского, 119/121	«Киевбудинвест»	2006
«Дипломат Холл»	ул.Жилянская	«Киев Донбасс»	2006
булв. Л.Украинки	булв. Л.Украинки, 23	«Познякижилбуд»	2006
«Александрийский»	пр. Краснозвездный, 4	«Украинская Строительная Компания»	2006-2007
«Консоль-Сити»	ул. Б.Хмельницкого, 58	«Консоль»	2007
«Капитолий»	ул. Крещатик, 27-б	«Жилье 21 век»	2007
«Жилой комплекс № 14»	ул. Старонаводницкая, 2-20	«Киеввысотстрой»	2007
«Триумф»	ул. Зверинецкая, 59	«Т.М.М.»	2007
«Парус»	на пересечении ул. Мельникова и ул.Лермонтовской	«Жилье 21 век»	2008
«Панорама»	ул. Щорса, 44	«ЮЗТС»	2008
«Времена года»	пересечение ул. Кудряшова и ул.Механизаторов	«НЕСТ»	2008
«Лико-Град»	ул. Ломоносова, 9	«Лико-Холдинг»	2006-2010
«Артемида»	пересечение ул. Генерала Жмаченко и Дарницкого бульвара	«Механики Украина»	2008

   В нынешнем году в Украине появилась новая тенденция по аналогии с Московским рынком жилья
– строительство элитных микрорайонов. В апреле 2005 года по заказу компании “АБС-Укр” началось строительство микрорайона с элитным жильем общей жилой площадью 89 тыс.кв.м. на Подоле. Строительство крупных микрорайонов планируют компании ТММ (“Город солнца” на ул.Ломоносова, общая площадь зданий около 225 тыс.кв.м, под жилье около 100 тыс.кв.м), “Киевская Инвестиционная группа” (комплекс на ул.Подвысоцкого, общая площадь жилых апартаментов 350 тыс.кв.м), ИК “XXI Век” совместно с First Ukrainian Development и “КИГ” (Dnipro Riverfront, под жилье 250 тыс.кв.м). Этими проектами, по предварительным оценкам, предусмотрено строительство около 700 тыс.кв.м жилых площадей.

   «Таун-хаусы» и коттеджные городки

   В рамках строительства подобных микрорайонов предусматривается возведение «таун-хаусов» — коттеджей, рассчитанных на проживание нескольких семей. Такие объекты, отвечающими современным представлениям о пентхаусе, активно строятся в Москве. В Украине первые “таун-хаусы” некоторые инвестиционно-строительные компании начали возводить около года назад в рамках строительства загородных поселков. На сегодняшний день спроса на жилье в загородных домах постоянно растет. Количество коттеджных городков около Киева насчитывает 20 и ежегодно увеличивается на 30%. Элитные коттеджные поселки размещаются в 10-20 км от Киева, вблизи от леса, водоема и насчитывают не более 20 домов площадью от 400 кв. м. При этом в районе коттеджного городка должны быть расположены магазин, дошкольные учреждения, охрана, спорткомплекс, прямой городской телефон, интернет, индивидуально подключенное телевидение, кинотеатр. Строятся подобные дома из кирпича и монолита и стоят от $2500/ кв. м.

   Наиболее известные проекты находятся по следующим направлениям:

• Обуховское: «Французский городок», «Сосновый Бор», «Романово», таунхаус «Золотые Ворота»;
• Бориспольское: Ecologico Parque, коттеджный городок в поселке городского типа Вишенки;
• Житомирское: «Ясноозерное», «Михайловский сад».

   Наиболее застроенным и дорогим из пригородов является Конча-Заспа. Здесь одним из первых построен коттеджный поселок «Золотые Ворота». К началу 2006 года в Киевской области появится не более десяти новых коттеджных поселков, в их числе — «Французский городок». Также следует отметить два таунхауса («Романово» и «Золотые Ворота»), которые вскоре должны построиться на Обуховском направлении.

   Пентхаусы, мансарды

   В теперешнее время рынок элитного жилья в Украине только начал формироваться. Такие популярные зарубежом и в России виды жилья, как пентхаусы, мансарды в Украине только начали появляться.

   В сегодняшнем американском понимании пентхаус – это обязательно отдельный особняк на крыше многоэтажного дома с выходом на террасу, главным достоинством которого являются панорамные виды, лишенные уличного шума и городского смога. Такими объектами, отвечающими современным  представлениям о пентхаусе может похвастаться разве-что Москва.

   В столице дома на крыше имеют выгодное местоположение, большие площади остекления, эксплуатируемую кровлю и панорамные виды из окон на исторический центр. Несмотря на растущий спрос на пентхаусы, в Киеве практически нет построек, полностью соответствующих мировым требованиям. Тем не менее, пентхаусы и другие виды элитного жилья имеют большие перспективы развития в Украине. Их количество, которое по данным специалистов недвижимости около 40, а после введения в эксплуатацию в 2006 году новых объектов повышенной комфортности в Киеве еще более увеличиться.

   На сегодняшний день общепринятым стала тенденция относить к пентхаусам жилье на последних этажах элитных новостроек, а также мансарды, которые являются одним из наиболее востребованных видов элитного жилья. Сегодня приобрести мансардную квартиру довольно сложно, так как в большинстве предложений мансарда является частью жилой площади. Кроме того, если раньше стоимость подобной комбинированной квартиры на последнем этаже была ниже обычной, то сегодня стоимость одного квадратного метра мансарды практически соответствует стоимости квадратного метра квартиры в том же доме. Цены на квартиры с мансардами колеблются в пределах $1 – 4 тыс. за кв.м. в зависимости от уровня ремонта, цикла строительства. Наиболее популярным местом расположения мансардных квартир сегодня являются центральные районы города, исторические места с панорамными видами. Подобное место расположения характерно также для пентхаусов. Среди таких объектов можно выделить двухуровневые квартиры с мансардным этажом в старых домах на бул. Леси Украинки, 23б, Крещатике, 15, Большой Васильковской, 18, Лабораторном переулке, 11, Московской, 29б. Также продаются мансарды в новых домах по ул. Гусовского, 15, Павловской, 17, 26, 31.

   На сегодняшний день строительство жилья ведется в массивах с хорошей транспортной развязкой. Наиболее активно среди всех районов Киева застраивается Дарницкий, Шевченковский и Печерский районы. Сложности строительства возникают в историческом и геодезически сложном Подольском районе.

   Возведение элитных массивов чаще всего производится вблизи таких исторических и живописных
мест города, как микрорайон «Оболонские Липки». Аналогичная застройка будет производиться на Соломенке. Наряду с ними активно ведется строительство элитных жилых комплексов в центре города, постепенно застраивается пригород.

   Арендные ставки

   В 2005 году отмечено значительное увеличение доли инвестиционных покупок элитного жилья.
При существующем темпе роста цен доход от операций с жилой недвижимостью составляет как минимум 20 % годовых в валюте. Так если в 2001 году нижняя ценовая граница для готового элитного дома могла быть $1 тыс. за кв. м, то сейчас на рынке не осталось объектов дешевле $1700 за кв. м., а стоимость квадратного метра при выкупе площади, когда строительство находится еще на стадии котлована, поднялась до $1,5 тыс. Таким образом, за последние три года на рынке жилой недвижимости наблюдался рост цен приблизительно на 30-35% в год. На конец 2005 года стоимость элитного жилья возросла на 10%. Такое повышение цен на жилье было вызвано некоторыми причинам:

• Стабилизация экономической ситуации в Украине и, как следствие, возрастание доходов населения.
• Развитие ипотечного кредитования, позволяющее сегодня покрывать 70% стоимости жилья под процентные ставки от 11,5% годовых.
• Миграция населения, вызванная переездом людей из провинции в столицу, расширение представительств региональных предприятий в Киеве и прочие.
• Увеличение количества сделок по приобретению недвижимости с целью увеличения капиталовложения. Вложения средств в элитную недвижимость с целью ее сдачи в аренду или следующей продажи обеспечивает прибыль в 40%.
• Легализация прибыли в Украине. Высокая ликвидность строительства жилья в Украине создает привлекательность для капиталовложений в эту отрасль.

   По стоимости жилья Киев сегодня стоит на втором месте в мире. Средняя стоимость жилья в столице - $1700 за кв.м. при том, что в Варшаве или Берлине цены на $200-300 ниже. На рынке элитного жилья в теперешнее время нижний ценовой придел колеблется от $2500-$3000 за кв.м., а верхний предел уже доходит до $5-$6 тыс.за кв.м. Полная отделка элитного жилья может обойтись и в $1-$2 тыс. за кв. м., что составляет 50–60% стоимости квартиры.

   Цены на квартиры в новостройках по категориям

Класс	Стоимость, $/кв.м.	Районы застройки
Эконом	360 – 560	Спальные районы, периферия города, область, пгт
Эконом-плюс	570 – 750	Спальные с хорошей транспортной развязкой
Бизнес-класс	1000 – 1700	Центр, близко к центру, микрорайоны на периферии центра с улучшенным расположением, автономные
Бизнес-плюс	1200 – 2000	Центр, близко к центру
Элитный	От 2000 до 7000	Центр, исторический центр

 

   Спрос

   В 2005 году на рынке недвижимости наблюдалось значительное повышение спроса на элитное жилье, стоимость которого сейчас от $350 тыс. и выше. Ситуация объясняется, во-первых, недостаточным объемом предложения, значительным потоком приезжих в Киев и активным развитием бизнеса. К тому же, разочарование в обещаниях и действиях правительства и других органов власти в общественно-массовом сознании киевлян привело к увеличению вложений в недвижимость с целью обеспечения стабильности. В результате этого дефицитом пользуются квартиры стоимостью $1200–1300 за кв. м и очень дорогие апартаменты в клубных домах стоимостью от $500 тыс. до 1 млн.

   Наиболее востребованными в течение текущего года были площади 140–200 кв. м в центре столицы на таких улицах, как Ярославов Вал, Лысенко, Франко, Владимирская, Паньковская, Московская, Патрожинского и Кропивницкого, большой популярностью пользовался также ближний Печерск. Учитывая важность социального окружения элитного жилья, можно ожидать в будущем формировании городских vip-кварталов. Очевидно, не все из них будут расположены только в историческом центре, где уже сегодня плотность застройки достаточно высока, а предпочтут более экологично безопасное место проживания.

   В основном, спрос на элитное жилье в Киеве в 2005 году исходил от преимущественно политической, творческой и бизнес- элиты, которая чаще всего живет за чертой города и приобретает в столице «второе жилье», которое рассматривает как капиталовложение. Квартиры данных категорий, площадью в 150 квадратных метров и со средним ремонтом, сдаются за 5-7 тысяч долларов в месяц. А спрос на жилье высшего класса всегда будет пользоваться спросом и сохранять цену благодаря уникальному расположению, живописному окружению и качественному воплощению.

   Популярная несколько лет назад тенденция увеличения объемов строительства на рынке первичного жилья сегодня все больше изменяется в сторону повышения комфортабельности и стоимости апартаментов. А спрос на «элитное жилье» постепенно возрастает, поддерживаясь увеличением количества людей, готовых заплатить большие деньги за жилье высочайшего класса. Поэтому неудивительно, что сегодня популярными видами жилья являются мансарды и пентхаусы. Однако рост спроса на мансардное жилье сегодня сдерживается такими факторами, как увеличение количества элитных построек, что позволяет потенциальному покупателю делать выбор в пользу новой квартиры, а также несогласованность действующего законодательства. Ведь даже если инвестор прошел сложную процедуру получения в собственность пространства под крышей, его ожидает дальнейшие сложности в процессе приватизации чердака, получения согласия соседей на строительство, разрешения конфликта с жильцами и т.п.

   В ответ на возникающие сложности с обустройством мансардных квартир стало популярным надстройка здания несколькими этажами вместо устройства мансарды в чердачном пространстве, таким образом, приближая украинского потребителя к рынку пентхаусов. Стоимость апартаментов в пентхаусе сегодня несколько выше и достигает в столице $3-10 тыс. за кв.м. Несмотря на это, спрос на пентхаусные квартиры немного превышает предложение. Приобретая такие дома на крышах исключительно для жизни с комфортом и обособленно от окружающих, владельцы пентхаусов хотят подчеркнуть особенность такого товара, его уникальность, эксклюзивность, недоступность для массового потребления, приравненность к предметам роскоши. Поэтому чаще всего, владельцами пентхаусов становятся либо творческие и обеспеченные люди, стремящееся к вычурному стилю, либо известные и публичные личности. Во многих случаях особняк приобретается исключительно как статусная недвижимость не столько для проживания, сколько для приема важных гостей. Поэтому в таких особняках, рассчитанных для светских приемов, как правило, преобладает эклектика. Театральный стиль подобных
апартаментов, сочетание стиля хай-тек с яркими витражами модерна и неоклассики призваны
удивить гостей и подчеркнуть индивидуальность хозяина пентхауса.

   Во вложении средств в строительство дорогого жилья заинтересованы многие инвесторы из Восточной и Западной Европы, США и Украины. По словам экспертов на сегодняшний день, доходность проекта элитного жилья может составлять 30-40 %, что значительно превышает Западные показатели. Кроме того, с 2004 года цены на элитное жилье в Киеве выросли на 35-40%. Но существующие на сегодняшний день риски сдерживает большое число потенциальных инвесторов от активных действий на рынке элитного жилья в Украине.

   Во многих случаях элитная недвижимость рассматривается как источник принесения немалого дохода в случаи сдачи ее в аренду. При этом «доходные дома» - жилье, которое сдается в долгосрочную аренду, в Украине практически не представлено. Потребителями в этом сегменте могут быть представители иностранных посольств, топ-менеджмент иностранных и отечественных компаний, которые приезжают в страну на полтора-два года.

   В процессе миграции в Киев представителей крупного бизнеса и вновь назначенных чиновников из других регионов Украины произошло повышение спроса на коттеджные поселки. Большинство из них заинтересованы во вложении средств в элитную городскую и загородную недвижимость. Основная доля покупателей (до 80 %) нацелена на объекты площадью до 250–350 кв. м на участках от 40 соток в поселках с уже сложившейся инфраструктурой в непосредственной близости к Киеву. Однако в связи с тем, что в 25–30-километровой зоне под Киевом свободных земель осталось немного, в течение 2006–2007 годов можно предполагать активное развитие загородного девелопмента и выход на рынок большого числа новых объектов.

   Неудовлетворенный спрос на объекты элитной жилой недвижимости позволяет прогнозировать, что рост цен продолжится в течение 2006-2008 годов в условиях стабильной экономической и политической ситуации.

   Прогнозы

• В ходе развития строительства в столице прогнозируют, что объемы строительства жилья повышенной комфортности за следующие 3 года возрастут на 12% - до свыше 220 тыс. кв. м в год.

• До 2006 года в ходе развития рынка элитной недвижимости ожидается окончательное формирование категоризации жилья на четыре класса: "де-люкс", "премиум", "бизнес" и "эконом" в соответствии с такими критериями, как месторасположение, качество строительства, инфраструктура и инженерное оснащение.

• Текущий высокий уровень спроса на элитное жилье будет наблюдаться в следующие 2-3 года. Аналогичная ситуация с уровнем цен на данную категорию жилья. По оценкам застройщиков, стоимость жилья в Киеве в течение 2006 года увеличится еще минимум на 15%.

• В будущем застройщики будут уделять больше внимания проведению исследований рынка на предмет потребительских предпочтений и, как следствие этого, квартиры будут удовлетворять большему количеству критериев, предъявляемых к элитному жилью. Таким образом, спрос станет более целенаправленным.

• Развивается коттеджная недвижимость. В 2005 году в окрестностях Киева появятся около 10 новых коттеджных городков. Количество таких застроек будет увеличиваться на протяжении следующих 3-4 лет, однако уровень их стоимости сохранится теперешний.