Обзор рынка офисной недвижимости Киева за 2005 год

Бизнес-центр	Арендные ставки, $/кв.м./мес.	Стоимость, $/кв.м.
Класс «А»	30-60	2500-6000
Класс «В+»	28-40	2000-2800
Класс «В»	20-30	1800-2000
Класс «С»	10-25	850-1000

  
* Без учета операционных расходов и НДС.

   На сегодняшний день рынок офисных помещений находится на стадии роста, что оказывает влияние на постепенную стабилизацию уровня арендных ставок. После повышения арендных ставок в 2004 году до 5–10% для класса «А», 10–15% для класса «В», 15–20% для класса «С»,
ситуация на рынке офисной недвижимости постепенно уравновешивается.

   В течение 2005 года аренда в помещениях класса «А» выросла на 5-10%, а класса «В» и «С» — в
среднем на 10%–12%. В то же время, полупрофессиональные офисы и офисы-квартиры за
нынешний год подорожали на 30%-40%, что вызвало приближение стоимости аренды офисов на
левом берегу и окраине к площадям в центре столицы.

   Стабилизацию уровня арендных ставок можно ожидать не ранее конца 2006 года, когда на рынок
выйдут новые объекты. Тем не менее, возможно некоторое повышение арендных ставок в бизнес-
центрах класса «А» до 5%-10%.

   Основные условия аренды

Продолжительность аренды	Обычно длится 3 – 5 лет. Минимальный срок аренды составляет 1 год.
Условное право возобновления аренды	Решается посредством коммерческих переговоров
Единица измерения арендной платы	Доллары США за 1 кв. м за 1 месяц
Первоначальный взнос арендной платы, вносимый авансом	За 3 месяца
Частота пересмотра аренды	3 года
Агентская комиссия	До 12% от годовой арендной ставки
Эксплуатационные расходы и плата за управление (коммунальные услуги, уборка и охрана помещений, административные слуги)	$2-6 за 1 кв. м за 1 месяц в зависимости от класса бизнес-центра
Отделка	Обычно производится за счет арендатора, хотя иногда владелец предпочитает выполнить самостоятельно.
Налоговые обязательства съемщиков в виде процента от суммы аренды	20% налог на добавленную стоимость

   Офисные помещения в административных зданиях, НИИ и переоборудованных квартирах

   Учитывая недостаток офисных помещений в столице, в 2005 году наблюдался большой спрос на отдельно стоящие здания. Спрос на подобный вид офисной недвижимости формируется за счет украинских компаний, которые предпочитают арендовать или покупать здания общей площадью от 500 до 3 тыс.кв.м. Однако в последнее время арендой и реже покупкой отдельных зданий стали интересоваться международные компании. Большое число административных зданий и НИИ в Киеве и сравнительно невысокие арендные ставки на помещения в них вызвали большой спрос со стороны небольших отечественных компаний. В таких помещениях пользуются популярностью помещения под офисы площадью от 50 до 800 кв. м.

   Очень часто офисы в административных зданиях после ремонта относят к бизнес-центрам класса «С». Арендные ставки в таких помещениях могут приравниваться к профессиональным бизнес-центрам и составлять 25-35 у.е. за кв.м.в центре города. Однако, несмотря на то, что лишь треть офисных помещений в этих категориях зданий соответствует своей цене, предложения в административных зданиях значительно меньше спроса на них.

   Средние арендные ставки в непрофессиональных офисах

   Спрос на офисы в квартирах по-прежнему существует и в основном исходит от нотариальных контор, частных врачей и пр. Квартиры-офисы пользуются высоким спросом у арендаторов в силу большого разнообразия и гибкости в плане месторасположения, размеров, планировок и арендных ставок. Однако усиление конкуренции со стороны профессиональной офисной недвижимости, постепенное изменение правового поля и административной практики относительно офисов, оборудованных в жилых квартирах вызвало в последнее время тенденцию снижения рыночной стоимости и ликвидности квартир-офисов.

   Арендные ставки в непрофессиональных офисных помещениях по районам г.Киева

   Увеличение спроса наблюдается на офисно-складские помещения площадью 200-300 кв.м. на окраине столицы с удобной транспортной развязкой в таких местах, как Окружная дорога, Левый берег. Среди таких логистических комплексов с офисными помещениями известны индустриальные комплексы компании Kuehne & Nagel в Гостомеле общей площадью 6700 кв.м., из которых 1600 кв.м. – офисные помещения, компании «Redondo» общей площадью 3 380 кв.м., из которых офисы – 1 000 кв.м. и др.

   Прогноз

• Ряд инвесторов заявил о больших планах относительно строительства новых объектов в Киеве. Согласно планам застройки, в 2006 году на рынок должно выйти около 15 профессиональных бизнес-центров, среди которых 7 многофункциональных центров, сочетающих в себе жилую, офисную и торговые функции. Однако рынок, испытывающий дефицит предложения практически во всех сегментах, способен быстро поглотить новые площади. При этом соотношение спроса и предложения может сбалансироваться только к концу 2006 года при условии введения в эксплуатацию около 400 тыс. кв.м. новых площадей. Ожидать полной удовлетворенности текущей потребности в офисах можно только через несколько лет, когда закончится возведение в Киеве 14 офисных центров, находящихся сейчас на начальной стадии строительства. Хотя активное развитие бизнеса в стране и увеличение иностранного инвестирования дает предпосылки к будущему возрастанию спроса на недвижимость.

• Новые офисные объекты строятся преимущественно иностранными инвесторами и крупными отечественными девелоперами, которые ведут новое строительство либо реконструируют старые промышленные предприятия. Запланированные к введению в эксплуатацию в 2006 году бизнес-центры будут расположены в центральных и прилегающих к центру районах. Внимание девелоперов сегодня также привлекает исторический Подол, проспекты Победы и Воссоединения.

• По мере приближения рынка офисной недвижимости к точке насыщения будет расти конкуренция между арендодателями и продавцами. В условиях более жесткой борьбы за клиента неминуемо возрастут требования потребителя к приобретаемому в аренду или собственность имуществу. И хотя пока что жесткая конкуренция между проектами не наблюдается, девелоперы при возведении новых объектов учитывают растущие требования рынка.

• Кроме того, на усиление конкуренции будет влиять сегодняшний процесс перепрофилирования приватизированных предприятий и административных корпусов под офисные здания, а также появление существенного количества подобных площадей, что усилит ценовой демпинга на рынке недвижимости.

• Обострение конкуренции, особенно среди бизнес-центров класса «В», будет содействовать снижению арендных ставок. Благодаря открытию новых бизнес-центров и постепенному насыщению рынка к концу 2007-началу 2008 года, можно ожидать снижение арендных ставок на помещения класса «А» и «В» на 10%, класса «С» - на 15%. Однако, сегодняшний острый дефицит помещений и 95-100% заполняемость бизнес-центров позволяет предположить, что в 2006 году арендные ставки на офисную недвижимость повысятся еще на 5-10%.

Месторасположение	Средние арендные ставки, $/кв.м.
Центр	2003 г. - 20-25 2004 г. -15-25 2005 г. -  20-30
Приближенный центру	2003 г. - 12-15 2004 г. -10-15 2005 г. - 15-18
Окраина (массив)	2003 г. -  5-10 2004 г. - 5-10 2005 г. - 10-15