Искусная натура
Сама философия загородной жизни подразумевает, что коттеджный поселок должен находиться среди живописной природы, в окружении лесов, полянок и ручейков. Реальная действительность, однако, куда суровее – свободной земли в ближнем Подмосковье осталось совсем мало, застройщики осваивают любые доступные участки, тут не до капризов из-за недостаточной живописности…
Вписываем органично
Соседствующее с поселком поле, в дальнем конце которого виднеется деревня, – это еще не самый худший вариант. Поблизости может оказаться и птицефабрика, и ЛЭП, и шумная трасса. Что делать с этим?
«Залог успеха – в волшебном слове «концепция», – говорит Тимур Сайфутдинов, заместитель генерального директора компании «ТЕРРА-недвижимость». – Сейчас уже практически всем игрокам рынка стало ясно, что только поселок, при проектировании которого тщательно продуманы все ключевые слагаемые, может претендовать на успех. Тем более что ежемесячно появляются новые проекты, и конкуренция неумолимо ужесточается». Чтобы поселок выглядел целостно и гармонично, девелопер должен позаботиться о единстве архитектурного стиля, удачном соотношении площадей участков и общественных рекреационных зон. И, конечно, до мелочей продумать ландшафтный дизайн.
Даже если поселок расположен в поле и не отличается живописным ландшафтом, его вполне возможно «вытянуть», считает Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood. Среди мер, которые позволяют добиться такого результата, она называет разработку оригинальной, интересной архитектуры коттеджей и оформления всей территории в едином архитектурном стиле; создание оригинального генплана поселка с достаточным количеством зон отдыха; благоустройство общественной территории с помощью ландшафтного дизайна, декоративного освещения, организации прогулочных зон (скамейки, урны, фонарные столбы, фонтаны и т.д.). Территория поселка и участки могут быть украшены с помощью фигурной «живой» изгороди и искусственно созданных водных объектов – озер, каналов.
В целом при этой работе необходимо учитывать уже существующие условия, выделять слабые места поселка. Если, например, имеется выраженная нехватка деревьев, то при оформлении необходимо сконцентрироваться на посадках. Если же поселок расположен на берегу водохранилища, попытки облагородить территорию какими-то рукотворными «лужицами» будут выглядеть, по меньшей мере, странно…
Зеленый шум
Дело, в котором, пожалуй, невозможно «пересолить», – озеленение. Современные горожане, истосковавшиеся по природе, готовы «потреблять» деревья, кустарники и газоны в любых количествах. Специалисты, правда, предупреждают, что в некоторых случаях изобилие зелени тоже будет смотреться негармонично – например, швейцарские шале в лесу. Но потребитель, думается, простит застройщику такую ошибку…
«Подчеркнуть взаимосвязь с окружающей природой помогут такие детали, как зимние сады с большими площадями остекления, – говорит Сергей Гоз, генеральный директор компании «Элит Строй». – Например, в поселке Evergreen эффект включенности вилл в окружающее пространство создается благодаря экстенсивному озеленению скатных крыш и отделке фасадов канадским кедром».
Пока еще больше распространена схема, когда ландшафтное озеленение проводится после сдачи поселка в эксплуатацию, и заботы о нем ложатся полностью на плечи новоселов. Однако принципы меняются, и идея комплексного проекта застройки поселка, учитывающего все вопросы озеленения, впервые была реализована в «Павлово» (14 км от МКАД по Новорижскому шоссе). По мнению Ирины Власенко, генерального директора компании «Зеленая точка» (эта фирма провела полный цикл работ на местности), для создания уникального ландшафта в поселке недостаточно просто хорошего проектирования, нужно предложить полный пакет услуг по реализации проекта, строительству, посадке, освещению, созданию систем полива и дренажа, контролю служб ухода. Кроме того, все эти работы хорошо бы вести на ранних стадиях реализации проекта: ландшафтный дизайн предполагает много земляных работ (например, выкопать траншеи для электрокабелей, систем дренажа, полива и подогрева), которые могут осложнить жизнь хозяев коттеджей, если проводить их после окончания строительства.
Комплексно – это хорошо
«Наилучших результатов девелопер может добиться реализуя комплексное развитие окружающей поселок территории, – убежден Кирилл Савицкий, заместитель генерального директора Группы компаний «Вашъ финансовый попечитель». – Разумеется, это возможно только в том случае, если под жилую застройку будет пущено не более 40-50% принадлежащей ему земли, а остальное будет занято парком, торговыми и спортивными центрами, сервисными службами, игровыми и детскими площадками».
Разумеется, максимальная продуктивность возможна на очень больших территориях – в несколько сотен и даже тысяч гектаров. Например, реализуемый «Попечителем» проект «Рузская Швейцария» (в Рузском районе Подмосковья) предусматривает освоение более 40 тыс. га, на которых разместятся несколько тысяч коттеджей и усадеб, гольф-поля, бизнес-центры, горнолыжные склоны, гостиницы и многое другое. Предусмотрены даже собственный аэроклуб и сафари-парк. Один владелец, располагающий таким огромным набором объектов, управляет ими легче и эффективнее. Одновременно выигрывает и весь Рузский район: строятся газосети и современные дороги, создаются элементы социальной инфраструктуры и рабочие места.
К сожалению, столь масштабный проект для нашей страны пока уникален, но в меньших масштабах аналогичный подход виден и в других поселках. В «Резиденции Бенилюкс» (17 км от МКАД по Новорижскому шоссе) общая площадь составит более 200 га, при этом жилая застройка обильно «разбавляется» территориями общего пользования. Помимо традиционных для поселка такого класса элементов инфраструктуры, не менее 30 га отводится на лесопарковую зону. На тех же принципах создается и «Гринфилд» (29 км от МКАД по Новорижскому шоссе), где будет несколько внутренних рекреационных зон, а в центре поселка – искусственное озеро.
На чужой земле – лучше
Благоустройство территории – дело, которое застройщик ведет вынужденно, замечает Светлана Абелян, руководитель филиала «На Страстном бульваре» компании «Новый город». С куда большей охотой он построил бы на этих территориях еще коттеджи – они принесли бы ему дополнительный доход. С ситуацией, когда на пока пустующем участке обещали построить что-то социально-спортивное или просто оставить парк, а потом там вырастала четвертая очередь домов, жители коттеджных поселков сталкивались много раз.
В этом смысле ландшафтное благоустройство и водоемы выглядят более надежно на прилегающих территориях, взятых в аренду. Застроить такие земли все равно нельзя, поэтому есть гарантия, что однажды утром вы не увидите посреди парка бульдозеры…
Как на практике?
Общеизвестно, что конкретные примеры всегда убеждают лучше, чем абстрактные рассуждения. Рассмотрим, как решаются проблемы «включения» в окружающую среду на примере одного подмосковного поселка. Называть мы его не будем – чтобы не обидеть ненароком девелопера и застройщика. Но уверяем: это вполне реальный поселок.
С территорией тут не очень повезло – с одной стороны (правда, не очень близко – километрах в трех) проходила железная дорога. И поселок спроектировали так, что окна домов на нее не выходили. Внешний забор, огораживающий территорию, сделали повыше, вдоль него в изобилии высадили елочки – они, как известно, хорошо закрывают обзор, причем круглый год.
Проблема, подстерегавшая с другой стороны, была иного рода: старые гаражи – жуткого вида ржавые железные коробки. Их – вполне в духе армейских анекдотов – покрасили в зеленый цвет. Конечно, особенно въедливый покупатель мог бы поинтересоваться: «Что это у вас зимой травка зеленеет?» Но продавали коттеджи летом, гаражи были не так чтобы уж совсем рядом, а зеленый цвет в целом полезен для глаз…
Внутри комплекса было проведено стандартное благоустройство территории – дорожки-скамеечки-кустарнички. Все как обычно, только безупречного качества. Прекрасная инфраструктура, включающая все мыслимые «фитнесы» и магазины. А чтобы снивелировать впечатление от окрестностей окончательно, был устроен зоопарк. И звери – многие из них практически ручные – настолько переключали внимание, что покупатели забывали обо всех недостатках.
Заключительным аккордом явилось то, что – по слухам – администрация запретила въезд на территорию не только грязным, а вообще отечественным машинам. Любым. Не очень патриотично, и наш автопром (если бы узнал) протестовал бы, но общее впечатление от поселка стало намного лучше…