Обзор рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга за 2005 год
В 2005 году было введено порядка 28 бизнес-центров общей площадью не многим более 230
тыс.кв.м. Как и в прошлом году, в основном, в стой были введены бизнес-центры классов «В» и
«В+».
Структура сданных бизнес-центров в 2005 году
В - 23%
В+ - 49%
А - 6%
С - 22%
В статистике учтены бизнес-центры, сданные Госкомиссии. В некоторых из них продолжаются
отделочные работы и заселение арендаторами состоится в начале 2006 года.
В 2005 году было введено в строй всего 2 бизнес-центра класса А – БЦ «Платинум», проданный в
феврале 2005 года Внешторгбанку и 2-я очередь БЦ «Северная столица», где в настоящее время
продолжаются отделочные работы.
К бизнес-центрам класса С можно отнести первую и вторую очереди бизнес-центра «Троицкое
поле» общей площадью около 16 000 кв.м., многофункциональный комплекс «Н-49» общей
площадью 15 843 кв.м., офисный центр вблизи Морского порта на пересечении Межевого канала
и Гапсальской улицы общей площадью 15 550 кв.м. и бизнес-центр «Глория» на Московском
шоссе, д.7А общей площадью 3000 кв.м.
Все остальные бизнес-центры позиционируются их владельцами как бизнес-центры класса В и В+.
Ввод в строй бизнес-центров в 2005 г.
| Название БЦ | Класс | Адрес | Общая / Арендопри- годная площадь |
Арендная ставка, вкл. НДС и КУ |
| Платинум | А | Большая Морская ул, 30 |
6 716/ | продан |
| Северная столица, 2-я очередь |
А | Волынский пер, 1/36 |
6075/ | 564 евро |
| Т4 | В+ | Седова,12 | 25 000 / 19000 | ~ $ 320 |
| Содружество 1-я очередь |
В | Коломяжский пр., 33 |
9 000/8 000 | Продажа: 2-я очередь – 905-955 евро |
| River House (офисы) | В+ | Академика Павлова ул.,5 |
11 360 / 9500 | $ 420 |
| Торгово-офисный комплекс |
В+ | Большой проспект, ПС,48 |
5200/4090 | $ 360-408 |
| Сенатор-4 | В+ | Чапаева ул., 15 | 14 644 / 9000 | От 396 у.е. |
| Сенатор-5 | В+ | ВО, 7-я линия,76 | 14 190 / 10000 | От 396 у.е. |
| Сенатор-6 | В+ | Ул. 6-я Красноармейская,7 |
11 320/8500 | От 396 у.е. |
| Феникс | В+ | Свердловская наб.,4 |
6 500/5000 | $ 348-420 |
| Бизнес-центр Воронцов |
В+ | Барочная ул., 10 | 11 220/7000 | ~ $ 380 |
| Бизнес-центр | В | Левашовский пр.,24 | 1560/1150 | От $ 360 |
| Бизнес-центр Гелиос | В+ | Марата, 47 | 4 580/3518 | 400-410 у.е |
| Бизнес-центр | В | 14-я линия ВО, 7а | 9 578/ | $1560-1760 |
| Приморский | В | Липовая аллея,9 | 17000/12000 | 300 у.е. (у.е.=32 руб.) |
| Константа (офисы) | В+ | Ленинский пр.,153 (пл. Конституции) |
7 800/7220 | 240-264 евро |
| ДЦ Александр Невский |
В | Малоохтинский пр.,61 |
4700/3000 | 360-408 у.е. |
| Cerean | В | ул. Пархоменко, 10 | 3600/3000 | $ 300 по ЦБ |
| Истен,1-я очередь | В | Магнитогорская ул.,11 |
8000/3000 | $ 276-300 |
| Литера | В | Галерная ул.,10 | 2000/1500 | 408 у.е. (1 у.е.=31 руб) |
| Бизнес-центр | С |
Межевой канал у пер. с ул. Гапсальская |
15 550/ |
|
| Н-49 | С | Пр. Непокоренных,49 |
15 843/3000 | 204-216 у.е. (1у.е.=30 руб.) |
| Троицкое поле | С | Пр. Обуховской обороны,120 |
16 000/ | 180 у.е. (1 у.е.=29,5 руб.) |
| Бизнес-центр | - | Бумажная ул.,4 | 3967/2000 | н/д |
| Бизнес-центр Глория | С | Московское шоссе, дом 7, литер А |
3000/2000 | От $ 300 |
| Офисный центр | - | Киевская ул.,6, корп.1 |
4396,1/ | н/д |
| Бизнес-центр | С | Белоостровская ул.,20, лит.Б |
2805/ | н/д |
| ИТОГО | 230 646 |
Все более значимым критерием при выборе офиса становится уровень комфорта и предоставляемых дополнительных услуг. Требования арендатора к качеству сервиса увеличиваются, что вызывает повышение качества сервиса в бизнес-центрах.
За 2005 год наблюдается снижение спроса в отдельных бизнес-центрах класса С, что связано с низким уровнем предоставляемых офисных услуг. В то же время появились бизнес-центры данного класса, предоставляющие уровень сервиса, сходный с классом В. Современный набор услуг в офисе «В» класса включает: круглосуточную охрану, систему дежурной администрации, современные системы телекоммуникаций, комнаты для переговоров, конференц-залы, кафе и бары, уборку помещений, парковку (чаще охраняемую на внутренней дворовой территории или подземный паркинг). Использование высококачественных (в том числе экологически чистых, неаллергенных) материалов при отделке помещений становится не конкурентным преимуществом, а нормой. Нормой становится и наличие фитнес-центра в комплексе делового центра.
Наблюдается рост спроса на офисные помещения в комплексе с производственными или складскими помещениями.
Аренда
Наиболее крупные офисные помещения сдаются в аренду компаниям нефтегазового и энергетического секторов, банковским структурам, телекоммуникационным компаниям и компаниям, работающим на рынке компьютерных технологий. Данные компании арендуют, как правило, офисные площади от 1000 кв.м. и более.
Представительства западных компаний и филиалы московских фирм предпочитают арендовать офисы в бизнес-центрах класса В и В+, а также в бизнес-центрах класса А. Компании, начинающие свою деятельность на рынке Санкт-Петербурга и имеющие в штате несколько человек, могут арендовать площади 100-150 кв.м. Развивающиеся компании часто арендуют площади 200-600 кв.м. и более. В настоящее время наиболее востребованный формат находится в диапазоне 150-300 кв.м.
В бизнес-центрах класса С стабильным спросом пользуются площади 30-70 кв.м. За 2005 год наблюдается снижение спроса в отдельных бизнес-центрах данного класса, что связано с низким уровнем предоставляемых офисных услуг. В то же время появились бизнес-центры класса С, предоставляющие уровень сервиса, сходный с классом В. Крупными арендаторами в бизнес-центрах данного класса являются компании, работающие в области компьютерных технологий. Они арендуют площади от 1000 кв.м. и более в бизнес-центрах класса.
Примеры наиболее крупных сделок по аренде в 2005 году:
· IT компания «Люксофт» арендовала 1200 кв.м. в БЦ «Гренадерский»
· ОАО «Ленинградская областная энергосберегающая компания» арендовала офис площадью 1100 кв.м. в бизнес-центре «Феникс»
· Деловой Петербург – арендовал порядка 2000 кв.м. в ТОЦ «River House»
· Quest – расширил офисные площади до 4360 в ТОЦ Эврика
· Газпромрегионгаз арендовал 1300 кв.м. в ТОЦ «River House»
· Газпроминвестарена арендовало порядка 2000 в.м. в бизнес-центре «Золотая Шпалерная».
Рост арендных ставок в 2005 году составил в среднем 7-12% за год. Основной рост арендных ставок происходит в период строительства бизнес-центров. За период от начала строительных работ до сдачи объекта в эксплуатацию рост арендных ставок составляет в среднем 20-25%.
В связи с нестабильной ситуацией на валютном рынке для снижения рисков некоторые управляющие осуществили перевод и перезаключение договоров со ставкой в долларах на аналогичные договора со ставкой в евро. Некоторые участники рассчитывали свои ставки по курсу КУГИ. В офисах высокого класса, как правило, ставки рассчитываются в долларах и евро.
Продажа
Сделки по продаже офисных площадей все еще редки на рынке Санкт-Петербурга. В 2005 году на
продажу выставлялись офисные площади в следующих бизнес-центрах:
· «Золотая Шпалерная»
· «Stels»
· «Содружество»
· «Голицын»
· Бизнес-центр на 14-я линия ВО, 7а
Среди крупных сделок купли-продажи офисных площадей можно отметить следующие:
· Московский "Абсолют Банк" - приобрел помещение площадью 700 кв. м в бизнес-центре "Золотая Шпалерная"
· В феврале 2005 года сдан Госкомиссии бизнес-центр класса А «Платинум» на Большой Морской ул.,30. Общая площадь здания – 6 716 кв.м. Здание полностью продано Внешторгбанку для размещения головного офиса компании. По данным прессы цена за кв.м. «Платинум» могла составить порядка $ 2500/кв.м.
· Петербургский филиал НОМОС-БАНКа купил здание бывших казарм Семеновского полка на Звенигородской ул. После реконструкции здания площадью 3 тыс. м2 половину филиал московского банка займет под новый офис, остальные площади будет сдавать в аренду.
· "РГС-Недвижимость", дочерняя структура «Росгосстраха» приобрела действующий офисный центр класса "В" "Президент" на Ушаковской наб.,5. Общая площадь здания – 5700 кв.м. Эксперты оценивают рыночную стоимость здания в $8,5 млн.
· Компания DUZE INVESTMENTS LIMITED, зарегистрированная на Кипре, приобрела в собственность здание бизнес-центра "Атриум" с земельным участком, а также городской пакет акций в ОАО "Невский 25". Сумма сделки — 58 580 000 рублей.
Бизнес-центры, планируемые к вводу в 2006 году
В 2006 году ожидается значительный ввод в строй площадей в бизнес-центрах класса А, что
отразится на структуре предложения офисных площадей.
| Название БЦ |
Класс | Адрес | Общая площадь/Арендо- пригодная площадь |
Арендная ставка, вкл. НДС и КУ |
| Сенатор-7 | А | ул. Чайковского,1 | 8877/7000 | От 720 у.е. |
| Сенатор-8 | А | Садовая ул.,10 | 2500/1800 | От 720 у.е. |
| Веда-Хаус От | А | Петроградская наб.,18А |
20287/7300 | $ 708 |
| Oscar | А | Наб. реки Фонтанки,13 |
4000/ | $ 600 |
| Gustaf | A | Средний пр. 36/40 | 6000/ | $ 400 |
| Magnus | A | ВО, 9-я линия,34 | 9000/ | $ 400 |
| Лангензиппен | А | Каменноостровский пр.,9 |
12000 | $ 508 |
| Lidval Hall | В+ | ул. Льва Толстого 3 |
336/2300 | Продажа 1800-2400 у.е. |
| “Kellermann” Business Center |
В | 10-я Красноармейская,22 |
15 000/9000 | $ 320 |
| Форум | В | Б. Разночинная ул., 30 |
5500/3300 | 300 у.е |
| Гренадерский | В | Выборгская наб., дом 47, лит Д |
8000/6600 | От 300 у.е. |
| Stels | B+ | Боровая ул., 32/19 | 10 061/6000 | Продажа 1656 у.е |
| Респект | В+ |
на углу Большого проспекта В.О. и Детской ул. |
5000/3098 | 445 у.е. |
| Австрийский бизнес- центр 1-я очередь |
А | Оренбургская ул,4 |
7000/4500 | $ 450 |
| Бизнес-центр | А | Ул. Блохина, 8 | 4800/ | н/д |
Практически все масштабные проекты строящихся бизнес-центров представляют собой
реконструкцию бывших производственных площадок или административных зданий
промышленных предприятий.
· Офисный центр на бывшей территории завода Россия – Structura Property Investments (УК Теорема) – у пересечения Свердловской набережной и Пискаревского проспекта, Общая площадь коммерческой недвижимости на преобразуемой территории – 250-350 тыс.кв.м. Инвестиции в строительство 1 кв.м. бизнес-квартала составит $800-900. На территории будет построено несколько бизнес-центров, отель на 300 номеров, паркинг на 1 тыс. автомобилей, а также жилая недвижимость.
· Реконструкция зданий «Первомайской зари» под бизнес-центр класса В “Kellermann”
Business Center - общая площадь 15 000 кв.м., офисная в аренду – 9000 кв.м. Инвестиции в проект - $ 9-10 млн. ЗАО "Первомайская заря" (Санкт-Петербург) планирует вложить в 2006-2007 годах $10 млн. в развитие недвижимости существует проект коммерческого использования 6 зданий, в которых ранее располагались мощности "Первомайской зари", общей площадью 18 тыс. кв.м. на территории "Первомайской зари" есть потенциал увеличить коммерческую площадь до 28 тыс. кв.м в 2006 году.
· “Охта Групп” совместно с финской SRV International для реализации проекта «Район 700» создали совместное предприятие “СРВ Охта”. Помимо торгово-развлекательных и гостиничных площадей здесь предполагается открыть бизнес-центр класса А площадью около 25 000 кв. м. Стоимость проекта оценивается примерно в 200 млн евро.
· На рынок коммерческой недвижимости Петербурга вышла шведская компания Ruric AB, учрежденная специально для развития девелоперских проектов в России. Компания планирует реализовать 5 проектов строительства бизнес-центров класса А с общим объемом инвестиций $ 100-150 млн.: Невский пр., 11, «Оскар» - Фонтанка, 13 – 12 тыс.кв.м., Достоевского, 19/21 (расширение БЦ Грифон» на 3000 кв.м.), БЦ «Магнус» - 9-я линия В.О. (9 350 кв.м.), 34, БЦ «Густав» - Средний пр. В.О., 38 – 4000 кв.м.
· Бизнес-центр «Австрийский бизнес-центр» - 7000 тыс.кв.м. - срок ввода – 4 кв. 2006 год.
· Компании «Совкомфлот» Администрация города предоставило под реконструкцию здание на наб. Реки Мойки,3 общей площадью 3000 кв.м. для размещения головного офиса компании. Затраты на реконструкцию здания оцениваются на уровне $ 1,5-2 млн.
· Промышленно-строительный банк приступил к реконструкции здания на Петроградской наб., 34, под бизнес-центр. Объект площадью около 20 тыс. м2 ранее принадлежал НПО "Дальсвязь".
· Бизнес-центр класса А «Авеню» – Аптекарская набережная, 20 тыс.кв.м.- «БестЪ», середина 2006, инвестиции - $ 15 млн.
· Бизнес-центр на ул. Марата,69/71 – 30 тыс.кв.м., срок ввода – II квартал 2008
· Гостинично-деловой центр на Ленинском проспекте - 17 100 кв.м.
· Восьмиэтажный бизнес-центр В+ на ул. Академика Павлова, 5 – 16500 кв.м
Наиболее крупные реализуемые проекты строительство бизнес-центров на 2006-2007 гг.
| Название БЦ | Класс | Адрес | Общая площадь | Срок ввода |
| Бизнес-центр | B+ | Ул.Тобольская ,6 | 7500/5258 | 2007 |
| Бизнес-центр Автохаус СПб |
В+ | на пересечении Богатырского проспекта и Гаккелевской улицы. |
55 000 | 2007- 2008 |
| ПТК (12 этажей) | Дунайский пр.,21 | 30 000 | 2007 | |
| Северное сияние | В+ | Ул. Марата 59-61 | 40 000/ | 2007 |
| Бизнес-центр | В+ | Петроградская наб., 34 | 20 000/ | 2007- 2008 |
| Structura Property Investments (УК Теорема) |
у пересечения Свердловской набережной и Пискаревского проспекта |
100 000 |
2008 | |
| “Охта Групп” совместно с финской SRV International |
В+ | Квартал 700 | 25000 |
2007- 2008 |
| Авеню | В+ | Аптекарская набережная |
20000/ | 2007 |
| Гостинично-деловой центр на Ленинском проспекте |
Пл. Конституции | 17100 | 2007 | |
| Сенатор | В+ |
ВО, 18-я линия (бывший завод Пневматика) |
40000 | 2006- 2007 |
| Офисно-торговый центр | В+ | Кондратьевский,15 | 14000 | 2006- 2007 |
Из заявленных 5 бизнес-центров класса «А» в 2005 году так и не был введен в строй ни один бизнес-центр, кроме БЦ «Платинум», проданного в начале года для размещения головного офиса «Внешторгбанка». Таким образом, площадь бизнес-центров класса «А» осталась на уровне 2004 года и составила 34 170 кв.м. Из заявленных к вводу бизнес-центров класса «А» госкомиссией принята только 2-я очередь «Северной столицы». Заселение бизнес-центра арендаторами планируется начать весной 2006 года. В настоящее время в здании ведутся отделочные работы.
На рынок Санкт-Петербурга вышел новый игрок, планирующий реализацию проектов бизнес-центров класса «А» - ООО «Рюрик-2» - дочерняя компания шведской Ruric AB. В настоящее время реализуются следующие проекты бизнес-центров, которые позиционируются застройщиками как класс «А»:
| Название бизнес-центра |
Адрес | Общая площадь, кв.м. |
Срок ввода |
| Лангензиппен | Каменноостровский пр.,9 | 12 000 | 2006 |
| Бизнес-центр | Фонтанка ,13 | 4 000 | 2006 |
| Бизнес-центр Грифон (расширение) |
Достоевского, 19/21 | 3 000 | 2006 |
| Бизнес-центр | 9-я линия В.О., 34 | 9 350 | 2006-2007 |
| Бизнес-центр | Средний пр. В.О., 38 | 6 000 | 2006-2007 |
| Сенатор | ул. Чайковского,1 | 8877/7000 | 2006 |
| Сенатор | Садовая ул.,10 | 2500/1800 | 2006 |
| Веда-хаус | Петроградская наб.,18А | 20287/7300 | 2006 |
Бизнес-центры класса В и В+
Бизнес-центры класса В и В+ являются наиболее динамично развивающимся сегментом рынка офисной недвижимости. Рост арендных ставок для бизнес-центров класса В составил за 12 мес. 2005 года от 7 до 15%. Арендные ставки для бизнес-центров данного класса составляют $ 320-570/кв.м./год, включая НДС и КУ.
Предложение
В настоящее время офисные площади предлагаются более чем в 460 бизнес-центрах, деловых центрах, многофункциональных и офисных комплексах, включая перепрофилированные площади бывших НИИ и бывшие административные здания производственных предприятий. По районам предложение офисных площадей распределяется следующим образом:
Адмиралтейский - 12%
Василеостровский - 6%
Выборгский - 8%
Калининский - 5%
Кировский - 5%
Красногвардейский - 7%
Московский - 10%
Невский - 6%
Петроградский - 12%
Приморский - 4%
Фрунзенский - 5%
Центральный - 21%
Наиболее активно офисные площади появляются в Петроградском районе. В ближайщее время Петроградский район имеет все шансы занять второе место после Центрального района по предложению качественных офисных площадей.
Цены и арендные ставки на офисные помещения
Арендные ставки в бизнес-центрах в первом полугодии в зависимости от класса составляют от $180 до $800/кв.м./год, включая НДС и коммунальные услуги. Цены на офисные площади в строящихся бизнес-центрах составляют $ 900-2500 за кв.м., включая НДС.
Встроенные офисные помещения
Средние цены предложений офисных помещений на продажу оставались достаточно стабильными и составили в среднем $ 1263/кв.м. Средние арендные ставки на офисные помещения находятся в диапазоне $ 15-20/кв.м./мес. Разброс арендных ставок на офисные помещения составляет от $7/кв.м./мес. в периферийных районах до $ 60 кв.м./мес. на первых этажах новых домов в центре города.
Динамика средних арендных ставок на встроенные офисные помещения во 2-м полугодии 2005г.
| Июль |
Август | Сентябрь | Октябрь | Ноябрь |
Декабрь |
|
| Адмиралтейский | 17,70 | 17,80 | 16,60 | 15,20 | 17,40 | 21,20 |
| Василеостровский | 17,80 | 19,80 | 19,30 | 16,90 | 18,90 | 18,90 |
| Выборгский | 14,70 | 15,00 | 15,00 | 11,70 | 16,90 | 14,20 |
| Калининский | 10,30 | 11,50 | 19,60 | 20,00 | 17,30 | 21,50 |
| Кировский | 22,00 | 13,10 | 15,40 | 14,50 | 14,60 | 11,00 |
| Красногвардейский | 23,10 | 13,00 | 12,20 | 10,70 | 12,00 | 12,10 |
| Московский | 15,50 | 15,30 | 15,60 | 14,70 | 15,40 | 17,00 |
| Невский | 14,00 | 15,00 | 14,20 | 17,60 | 16,20 | 18,30 |
| Петроградский | 20,50 | 20,30 | 18,20 | 18,10 | 20,00 | 19,40 |
| Приморский | 14,30 | 25,00 | 21,40 | 15,70 | 14,50 | 17,00 |
| Фрунзенский | 11,00 | 15,00 | 12,70 | 13,50 | 16,40 | 15,80 |
| Центральный | 20,00 | 20,20 | 19,60 | 21,20 | 20,10 | 21,10 |
· на основании данных бюллетеня «Деловая недвижимость»
Средние цены на офисные помещения во 2-м квартале 2005 года
| продажа | Июль | Август | Сентябрь | Октябрь |
Ноябрь | Декабрь |
| офисные помещения | 1258,2 | 1255,3 | 1258,1 | 1267,1 | 1270,6 | 1273,3 |
| аренда | ||||||
| офисные помещения | 17,8 | 18,1 | 17,4 | 18,1 | 18,1 | 19 |
· на основании данных бюллетеня «Деловая недвижимость»
Спрос
Спрос на офисные площади в бизнес-центрах остается стабильным. Повышенным спросом пользуются бизнес-центры, предлагающие свободную планировку помещений и отделку под конкретного заказчика. В бизнес-центрах класса С наибольшим спросом пользуются офисы 30-150 кв.м., хотя есть и исключения. Крупные компании IT индустрии часто занимают крупные площади в бизнес-центрах класса С. В бизнес-центрах класса В и В+ хорошим спросом пользуются площади свыше 150 кв.м. и отдельные офисные блоки в 300-500 кв.м. Так как вакантных площадей в бизнес-центрах А класса на настоящий момент практически нет, трудно оценить динамику спроса на размеры площадей в данном классе. В среднем спрос совпадает на размеры офисных площадей в бизнес-центрах класса В и В+.
Освобождение и перепрофилирование промышленных площадей
В 2005 году наблюдается динамика процесса сокращения производственных площадей в центральных районах города и вывод освободившихся площадей на рынок коммерческой недвижимости.
· Компания «Первомайская заря» приступила к реализации проекта по перепрофилированию своей промышленной площадки на 10-ой Красноармейской улице вбизнес-центр. В ходе реконструкции будут созданы 23 тыс. кв. метров офисных помещений.
· В августе 2005 года закрыл производство Смольнинский хлебозавод (Лиговский пр., 74), входивший в число крупнейших предприятий города. Помещения завод сдает в аренду. Начата разработка проекта по строительству гостинично-офисного комплекса на территории завода.
· Принято решение о переезде ЗАО “Фабрика одежды СПб” (ФОС-П) из занимаемых зданий на наб. реки Мойки. После переезда освободится целый квартал на набережной реки Мойки (площадью около 20 тыс. кв..м), который может превратиться в деловой центр. Переезд планируется завершить в конце 2006 года.
· После смены владельца табачной фабрики “Нево Табак” было принято решение о выводе производства из центра города на вторую производственную площадку на ул. Касимовская. Переезд планируется завершить в феврале-марте 2006 года. ЗАО “Нево Табак” владеет производственной площадкой – на Клинском проспекте в Адмиралтейском районе (18 тыс.кв.м). Здание фабрики, которое оценивается в сумму коло 30 млн. долларов, планируется перепрофилировать в деловой центр.
· Проект комплекса, включающего в себя бизнес-центр, жилые дома, паркинг, на бывшей территории Северного завода на Ушаковской набережной, 65. ООО “МЭЛ” вложит в возведение комплекса более 100 млн.долларов. Планируемая площадь застройки 180 тыс. кв. м. С 1 октября 2005 года в городе началась реализация программы по использованию и перепрофилированию старинных промышленных зданий согласно Постановлению Правительства Сакнт-Петербурга от 11.07. 2002 № 37 “О реформировании,
перепрофилировании и перебазировании промышленных предприятий, расположенных в Санкт-Петербурге, и реабилитации высвобождаемых территорий”. Целью данной программы является повышение эффективности использования нежилых зон и территорий, занимаемых промышленными предприятиями, а также создание современной городской среды и резерва пополнения федерального и городского бюджетов. Среди крупных проектов реализации программы стоит отметить освоение территории объединения “Треугольник ”, на территории которого началась реконструкция корпусов бывшей Российско-Американской мануфактуры.
Тенденции развития
· В ближайшие 2-3 года на рынок начнут выходить крупные бизнес-центры – результат преобразования бывших промышленных предприятий и вывода их из центра города;
· Многие промышленные предприятия планируют более компактное размещение производства на территориях и вывод освободившихся площадей на рынок коммерческой недвижимости. Т.е. в структуре промышленных площадей будет сокращаться объем операционной недвижимости и расти доля коммерческой.
· Промышленные зоны в центре Петербурга к 2015г. планируется сократить на 500 га, а в 2015-2025г. освободить 500 га земель, находящихся сейчас под промышленными объектами. Приоритетными зонами, которые должны быть освобождены от промышленности, являются: Петровский остров; северный берег Малой Невы в районе Уральской улицы; берега Большой Невки от Большой Невы до Кантемировского моста; Выборгская, Пироговская и Петроградская набережные; берега малых рек - Карповки и
Ждановки; зона Обводного канала; зона пробивки Измайловского проспекта и район станции Московская – Товарная. Здесь предполагается строительство бизнес-центров, торгово-развлекательных объектов и жилья;
· Усилится конкуренция на рынке офисных площадей;
· Наблюдаются тенденции формирования деловых зон в Санкт-Петербурге вне центральных районов.
· Увеличение спроса на офисные помещения в бизнес-центрах, постепенное снижение спроса на встроенные помещения, предлагаемые под офисы.
· Наиболее динамично развивается сегмент бизнес-центров класса В. Именно в данном сегменте наиболее востребованы крупные офисные помещения (500-1000 кв.м. и более).
· В ближайший год-два предложение уравновесит спрос. При насыщении рынка бизнес-центрами класса В будет наблюдаться усиление конкуренции между офисными центрами данного класса, а также конкуренция между бизнес-центрами класса С и В. При выборе бизнес-центра увеличится значение соотношения цена-качество.
· Несмотря на то, что сроки окупаемости проектов класса В увеличивается с пяти лет в 2000-2003 гг. до семи лет в 2003-2005 гг., а доходность на вложенный капитал снизилась по некоторым проектам с 20% годовых до 15-13%, этот сегмент остается наиболее перспективным для инвестиций.
· Многие эксперты рынка полагают, что высокую прибыль на инвестициях в офисные здания можно получать лишь за счет перепродажи введенных в эксплуатацию зданий более консервативным инвесторам, максимально снижающим свои риски, но готовым смириться с низкой нормой прибыли. К таким инвесторам относятся: иностранные инвестиционные фонды, отдельные российские инвесторы и конечные потребители, не рассматривающие офисы как доходную недвижимость.
· В Петербурге появляется все большее число компаний, диверсифицирующих свой бизнес и начинающих работать с офисной недвижимостью не только для собственных нужд, но и на продажу.