Рынок недвижимости в Москве 2005

   На протяжении 2005 года московский рынок коммерческой недвижимости продемонстрировал значительный рост, проявившийся в рекордных объемах строительства и большом количестве заявленных высококлассных проектов. На Москву по-прежнему приходится львиная доля качественных проектов, однако роль регионов продолжает неуклонно расти.

   Число инвестиционных сделок продолжает расти; как российские, так и зарубежные инвесторы проявляют интерес ко всем секторам недвижимости.

   Политический климат

   Политический климат в России остается стабильным. Сохраняющаяся популярность президента Владимира Путина опирается на улучшенное финансовое положение страны, снижение внешнего долга и рост стабилизационного фонда. Политические аналитики ожидают, что приемник Путина продолжит реформы в том же русле. Так как следующие парламентские и президентские выборы состоятся только в 2007 и 2008 годах соответственно, в среднесрочной перспективе не ожидается кардинальных изменений в векторе развития страны.

   Экономическая ситуация

   Российская экономика, растущая восьмой год подряд, характеризуется все большей стабилизацией и растущей надежностью инвестиционного рынка. В 2005 году экономи ческий рост составил 6,2 процента, а в 2006 прогнозируется рост на том же уровне.

   Хотя в значительной степени этот рост и связан с высокими ценами на нефть и газ – основных источников российского экспорта – продуманная фискальная политика и рыночные реформы, проведенные правительством, сыграли в этом значительную роль.

   Сверхвысокая прибыль от экспорта энергоресурсов позволила правительству накопить значительные средства: золотовалютные резервы России достигли 182,2 миллиардов долларов к 1 января 2006 года, а за 2005 год профицит бюджета составил рекордные 54,3 миллиарда долларов, или 7,5 процента ВВП.

   Это позволило правительству выплатить раньше срока порядка 17 миллиардов долларов долгов МВФ (Международный Валютный Фонд) и Парижскому клубу и значительно улучшить кредитный рейтинг страны: в январе 2005 года международное рейтинговое агентство Standard & Poor’s последним их трех основных агентств присвоило России инвестиционный рейтинг (ВВВ-): Moody’s стало первым в октябре 2003 года, а Fitch последовало его примеру в ноябре 2004 года.

   В августе 2005 года растущая финансовая стабильность России позволила Fitch повысить инвестиционный рейтинг страны еще на один пункт – до BBB, а в октябре 2005 Standard & Poor’s повысило рейтинг страны до Ваа2.

   Инфляция составила порядка 12,5% в 2005 году по данным EIU. Рост по сравнению c прошлым годом, когда инфляция была на уровне 10,9 %, вызван значительным ростом бюджетных затрат, в основном приходящихся на поддержание социальной инфраструктуры.

   EIU прогнозирует, что в 2006 году инфляция снизится до 10.3%. Объем прямых иностранных инвестиций в российскую экономику продолжил рост в 2005 году, составив по итогам года рекордные 18 миллиардов долларов, что более чем на 50 процентов превышает показатель 2004 года (11,67 миллиардов долларов).

   Не менее четверти всех инвестиций приходится на Москву. Растущий интерес к регионам приведет к росту их доли в будущем.

   Прямые иностранные инвестиции направляются в ряд секторов, включая финансовые услуги, автопроизводство, медийный рынок и розничную торговлю.

   Ожидается, что Россия вступит в ВТО (Всемирную Торговую Организацию) в 2006 году, что откроет новые возможности для иностранных инвестиций в экономику страны и приведет к росту конкуренции между отечественными производителями.

   Экономика Москвы

   Роль Москвы в качестве одной из мировых столиц подтверждается рядом факторов, включая 10-миллионное население, развивающийся сектор услуг и ее значение как столицы России и крупного регионального центра. Население Москвы продолжает быстро расти, что делает ее крупнейшим городом не только России, но и Европы. В связи с этим, не вызывает удивления тот факт, что на Москву приходится приблизительно 20 процентов от ВВП России, в то время как в городе проживает лишь 7 процентов населения страны. Среди демографических тенденций Москвы стоит отметить быстрый рост среднего класса и все увеличивающееся число иностранцев, постоянно проживающих в городе. Среди мировых столиц Москва сохраняет один из самых быстрых уровней роста: согласно прогнозам Госкомстата, экономика города будет расти на 6 процентов в год между 2005 и 2007 годами. Москвичи сохраняют один из самых высоких и быстрорастущих уровней доходов в стране – с 2002 средний годовой доход на душу населения в Москве почти удвоился, превысив 10,000 долларов – что делает столицу привлекательной для развития розничной торговли. В 2005 году оборот розничной торговли в городе составил 56,1 миллиардов долларов, тогда как за 2004 он составил 49,3 миллиардов долларов, или около четверти общего товарооборота России. Ключевая роль города для российской экономики делает его привлекательным для российских и зарубежных компаний, что приводит к растущему спросу на качественные офисные помещения.

   Рынок недвижимости в Москве

   Тенденцией, являющейся отражением развития и меньшей рискованности рынка, являются более длинные арендные договоры, которые заключаются на все более крупные офисные площади. На рынке помещений Класса А происходит все больше сделок, заклю ченных на период более 3 лет. В то же время, продолжается рост числа сделок с офисами площадью более 3 000 квадратных метров.

   Ставки арендной платы

   В 2005 году максимальные базовые арендные ставки (не включающие НДС и операционные расходы) выросли на 9,4 процента и составили USD650-700 за квадратный метр в год для офисных помещений Класса А и USD470-490 за квадратный метр в год для Класса В.

   Прогноз

   Появление новых проектов (в 2006, 2007, и 2008 ожидается выход на рынок до 3 миллионов квадратных метров офисных площадей) приведет к более высокой доле пустующих помещений. Соответственно, годовой объем арендованных и купленных в собственность площадей стабилизируется на уровне 1 200 000 кв м уже в 2007, тогда как в 2006 он составит 1 100 000 квадратных метров. Можно ожидать, что ставки аренды для офисов Класса В стабилизируются на их нынешнем уровне, но возможен и незначительный рост в ближайшие три года. Благодаря сохраняющейся низкой доле свободных офисных помещений ставки аренды для Класса А продолжат значительный рост в 2006 году, в 2007 можно прогнозировать замедление темпов роста, а в 2008 – стабилизацию.

   Общая характеристика

   Московский офисный рынок быстро развивается, растет как размер рынка, так и качество проектов. Если всего десять лет назад рынка современных офисов в Москве практически не существовало, то сегодня он является одним их самых динамичных в Европе.

   Характерными чертами московского рынка сегодня являются высокие темпы нового строительства и рекордные показатели сдачи в аренду площадей, которые в прошлом году впервые превзошли Лондон.

   Спрос и предложение

   Офисный рынок Москвы продолжил демонстрировать уверенный рост на протяжении 2005 года – за этот период было построено 590 000 квадратных метров офисов Классов А и В, и их общее предложение достигло 4 700 000 квадратных метров. Хотя объем рынка офисных площадей, соответствующих международным стандартам, с 2000 года удвоился, рынок по-прежнему остается ненасыщенным и спрос сильно превосходит предложение. По такому показателю, как площадь офисов на душу населения, Москва, с ее 0,45 кв. м, сильно отстает от большинства европейских городов.

   К концу 2005 года доля свободных офисных помещений в Москве снизилась по сравнению с показателями середины года и установилась на самом низком в Европе уровне – 3 процента (2,1 процент для Класса А и 3,2 процента для Класса В). На протяжении 2005 года спрос на офисы продолжал неуклонно расти: было арендовано или куплено в собственность 970000 кв м, что на 13% превышает аналогичный показатель 2004 года.

   Растущая экономика продолжает подстегивать спрос на качественные офисы в городе: ожидается, что он еще возрастет в 2006 году, так как по подавляющему числу офисных проектов, которые выйдут на рынок в этом году, уже заключены предварительные договоры аренды. В 2006 году на рынок выйдут высококлассные проекты нового поколения, такие как Дукат 3 и Эрмитаж Плаза – что станет преддверием новой волны офисных проектов класса А международного уровня,открытие которых запланировано на 2007-2008 годы.

   Продолжилась тенденция к децентрализации офисного рынка, выразившаяся во все большей популярности у арендаторов площадей за пределами Садового кольца. На долю периферийного сегмента рынка, который включает Москва-сити, сегодня приходится порядка 10 процентов офисов в городе, но ожидается, что она возрастет до 21 процента уже в 2008 году по мере завершения ряда крупных проектов в этой части Москвы. На конец 2005 года на сделки вне центральной части города приходилось 67 процентов от их общего числа.

   Рынки могут двигаться по циклу с разной скоростью и в разных направлениях. Эта диаграмма является удобным способом сравнения относительного положения рынка в цикле. Их позиция не всегда точно отражает перспективность рынка для инвесторов и девелоперов. Позиция рынков отражает ставки арендной платы на самые высококлассные помещения.

   Общая характеристика

   Стабильно растущие доходы населения Москвы и регионов России делают розничную торговлю одним из самых динамичных и быстроразвивающихся секторов российской экономики. Заметнее всего это проявляется в столице, где современные торговые центры международного класса уже не являются редкостью,а более качественные торговые проекты всё чаще появляются в крупных региональных центрах. Девелоперами торговых центров в большинстве случаев выступают российские компании: шведская IKEA – одна из немногих иностранных компаний, которая занимается разработкой собственных торговых центров в России. Большинство международных торговых операторов по-прежнему предпочитают работать в стране не напрямую, а через компании-франчайзеры. Находясь на стадии развития, рынок постепенно становится более профессиональным: уже идет строительство или запланирован ряд высокопрофессиональных проектов, отвечающих всем международным стандартам.

   Московский рынок торговых площадей

   Спрос и предложение

   Московский рынок торговых площадей продолжает развиваться быстрыми темпами. В 2005 общая площадь высококачественных торговых центров достигла 1 202 800 кв.м. Открылось двенадцать торговых центров, включая Европарк – 39 200 кв. м, РИО – 35 100 кв. м, Фестиваль – 27 700 кв. м, Молл Гэллери в Братеево – 29 000 кв. м и Молл Гэллери в Сигнальном проезде – 22 000 кв. м, что увеличило их общегородское число до 44. Несмотря на двукратное увеличение площади высококачественных торговых центров начиная с 2003 года, в городе по-прежнему сохраняется ощутимый дефицит качественных площадей, сопровождающийся значительным спросом со стороны российских и зарубежных операторов.

   Продолжается рост среднего размера магазина в высококачественных торговых центрах, а процент свободных площадей остается крайне низким – не более 1 процента. На рынок продолжают выходить новые сетевые торговые операторы. Во втором полугодии 2005 Реал открыл свои первые гипермаркеты в Москве.

   В конце 2005 дебютировал Marks&Spencer, также Castorama и Decathlon планируют свой выход на 2006 год.

   Ставки арендной платы

   Существенного изменения уровня базовых арендных ставок не произошло, и они по-прежнему остаются на уровне USD 2 500-2 800 за кв. м в год (без НДС и операционных расходов). Арендные ставки в хорошо расположенных магазинах и в высококлассных торговых центрах будут медленно подниматься. В то же время ставки будут плавно снижаться в устаревших, менее профессиональных торговых центрах по мере выхода на рынок ряда высококлассных торговых центров нового поколения, который состоится в ближайшие два-три года.

   Рынок недвижимости в Москве

   Рынок торговых помещений

   Прогноз

   Так как число площадок, пригодных для строительства новых торговых объектов в центре Москвы стремительно сокращается, новые проекты будут в основном сконцентрированы на окраинах. Запланировано строительство ряда подземных торговых центров, которые будут расположены под Пушкинской площадью, а также пло-щадями Белорусского и Павелецкого вокзалов. Также в городе ожидается строительство ряда крупных проектов, и в ближайшие несколько лет появятся более десяти торговых центров площадью более 50 000 кв. м. Рынок торговых помещений продолжает активно развиваться: ожидается, что общая площадь торговых центров в Москве удвоится к 2008 году по отношению имеющейся на настоящий момент.

   Региональный рынок торговых помещений

   Российские регионы становятся все более привлекательными для российских и международных торговых операторов для дальнейшей экспансии. Если всего лишь пару лет назад амбиции большинства девелоперов заканчивались в городах-миллионниках европейской части России, то теперь строительство активно ведется по всей стране.

   Развитие современных форм торговли в регионах стимулируется с одной стороны растущей покупательской способностью, с другой – практи чески отсутствующим рынком качественных торговых площадей даже в очень крупных региональных городах. В таких региональных центрах как Казань, Екатеринбург,Самара,Нижний Новгород,Пермь, Воронеж, Челябинск и Новосибирск происходит активное строительство торговых центров. Не отстают и Ярославль, Калининград, Калуга, а также города Подмосковья – Одинцово, Сергиев Посад, Красногорск и Мытищи. Среди крупных региональных проектов можно отметить торговый центр Мега (90 000 кв. м), который открылся в Казани в 2005 году. Он стал первым российским проектом IKEA за пределами Москвы и Санкт-Петербурга.

   Местные девелоперы, такие как например «Группа Время» из Самары, развивающая торговые центры Парк Хаус, начали активно строить сети торговых центров по всей России. Лишь небольшое число международных компаний – в их числе IKEA, Metro C&C и Ramstore – активно строят торговые центры в регионах: подавляющее большинство проектов торговой недвижимости делается местными компаниями. После открытия своего торгового центра в Казани, IKEA планирует открыть свои магазины во всех городах с населением более 1 миллиона человек, что в перспективе сделает ее наиболее значимым игроком регионального рынка торговой недвижимости. Признаком растущей привлекательности Российских регионов являются планы британской сети товаров для дома Cаstorama открыть свой первый российский магазин не в Москве или Санкт-Петербурге, а в Самаре.

   Рынок складских помещений

   Такие международные девелоперы, как Hines и AIG Lincoln, планируют строительство складов в Подмосковье в ближайшие несколько лет. Американский логистический оператор Exel открыл офис в Москве в 2005 году. Спрос на высококачественные складские помещения остается очень высоким. Основными источниками этого спроса являются сети супермаркетов и гипермаркетов (Auchan, Ramstore, Metro, Перекресток, Пятерочка), магазины электроники (Техносила, М-Видео, Эльдорадо), производители (Pepsi, Danone, Coca-Cola, Nestle, Volkswagen), а также логисти ческие операторы (Национальная Логистическая Компания, FM Logistic, Tablogix). Нехватка современных складов вынуждает российские и международные компании самим строить себе складские терминалы.

   Ставки арендной платы

   Максимальные базовые ставки аренды оставались одними из самых высоких в Европе в 2005 году – порядка USD110-135 за квадратный метр в год. Из-за сохраняющегося значительного спроса, новые площади, которые должны выйти на рынок до конца 2006 года, не окажут значительного воздействия на существующие арендные ставки.

   Прогноз

   На складском рынке сохраняются все предпосылки для очень быстрого роста в ближайшие 3-5 лет. До 2008 года включительно планируется построить до 3 миллионов квадратных метров складов, но принимая во внимание предыдущий опыт складского строительства с его многочисленными задержками, более реалистичный сценарий – строительство порядка 1,5 миллионов квадратных метров в ближайшие три года, что позволит почти удвоить существующее предложение, но не насытит рынок.

   Уровень свободных площадей будет медленно расти по мере выхода новых площадей на рынок, но существующие максимальные ставки аренды скорее всего сохранятся на нынешнем уровне минимум до 2007 года, и Москва сохранит свой статус одного из самых дорогих логистических рынков Европы. Выход на рынок новых площадей может привести к началу незначительной коррекции ставок в конце 2007 или в 2008.

   Общая характеристика

   Несмотря на значительный неудовлетворенный спрос, рынок складских помещений современного уровня остается слабо развитым по ряду причин, главными из которых являются сложности с получением земельных участков, а также проблемы с переводом категории земли в промышленное использование. Существующий объем предложения является недостаточным, что приводит к практическому отсутствию свободных площадей на рынке.

   Спрос и предложение

   Около 390 000 квадратных метров складских помещений международного уровня вышли на рынок в 2005 году, увеличив общий объем рынка качественных складов до 1 800 000 квадратных метров. При этом лишь чуть более половины от общего числа – около 1 000 000 квадратных метров - полностью соответствуют стандартам класса А. Хотя в последние два года и было объявлено о целом ряде крупных логистических проектов, в том числе и реализуемых международными девелоперами, значительная их часть так и не была реализована. Среди главных причин – плохо развитая инфраструктура, бюрократические проблемы с переводом земельных участков из сельскохозяйственного использования в промышленное, а также трудности привлечения доступного финансирования российскими девелоперами.

   Тем не менее, 2005 год можно назвать переломным для складского рынка Москвы, так как был запушен ряд крупных складских проектов, таких как логистический парк Пушкино, Крекшино и MLP, и на рынке произошли первые инвестиционные сделки: складские комплексы Кулон Южный (14 000 кв м), Кулон Балтия (27 000 кв м) и Крекшино (115 000 кв м) были приобретены Raven Russia Fund в конце 2005 года. В сравнении с другими столицами Восточной и Центральной Европы, Москва располагает самым низким числом складских помещений на 1 000 жителей – 174 квадратных метра. Для сравнения, в Будапеште – 611 квадратных метров на 1 000 жителей, а в Праге – 842.

   Развитие московского рынка складских помещений началось всего лишь несколько лет назад по мере того, как росли спрос на современные склады, а также требования к их качеству и размеру. Учитывая значение Москвы как крупного транспортного узла как для России, так и для всего восточноевропейского региона, ожидается, что город достигнет уровня других восточно- и центральноевропейских столиц в довольно сжатые сроки. При этом Москва опережает практически все европейские города по уровню свободных площадей – порядка 0,6 процентов в 2005 году.

   Динамичный российский рынок предлагает широкие возможности для инвестиций. Среди новых инвесторов стоит отметить британский фонд Raven Russia, заявивший о своей готовности вложить 800 млн. долларов США в российский складской рынок, а также Invesco с объемом инвестиций в 180 млн. долларов США. Ряд зарубежных фондов сейчас находится на стадии сбора средств и должен выйти на рынок в течение нескольких месяцев. В настоящее время компания JER Partners планирует осуществление проекта совместно с Alfa Capital Partners и ЕБРР,с уставным фондом в 200 млн. долларов США,которые планируется вложить в недвижимости в Москве, Санкт–Петербурге и Киеве.

   Интерес российских и западных инвесторов к российскому рынку недвижимости значительно вырос за последние 2 – 3 года. Рынок приобретения объектов недвижимости не институционального качества на данном этапе насчитывает около 300-500 миллионов в год. Значительная его часть приходится на Москву. Институциональный рынок начал формироваться в 2003 году с выходом зарубежных инвесторов.

   В конце 2005 года Raven Russia приобрела 3 складских комплекса в Подмосковье. Это была первая институциональная сделка на рынке складской недвижимости.

   Fleming Family & Partners Fund приобрел торгово-офисный центр (7 500 кв. м) у Coalco в первом квартале 2005 года.

   В сентябре 2005 казахстанская инвестиционная группа “Евразия” приобрела 20% торгового центра Калужский у компании Kaluzhsky Management.

   В конце 2004 австрийский Meinl Bank приобрел торговый центр Park House в Волгограде, а в марте 2005 купил еще один торговый центр той же сети в Екатеринбурге. Согласно данным Jones Lang LaSalle,ставка доходности для качественных офисов в Москве составляет примерно 11%-12%, а для торговых центров и складских комплексов - 11,5%-12,5%.

   Приход европейских кредитных организаций окажет позитивное воздействие на московский рынок, так как они готовы предоставлять финансирование на гораздо более выгодных условиях,чем российские банки. В марте 2005 г.

   Hypo Real Estate International заключил свою первую российскую сделку –рефинансирование московского офисного центра для Fleming Family & Partners. В декабре 2005 года банк Eurohypo рефинансировал Логистический Парк “Пушкино” (130 млн. долларов США). Aareal Bank также заключил ряд сделок и стремится к более глубокому проникновению на рынок.

   Интерес к инвестициям в недвижимость Москвы заметно вырос за последние 6 – 12 месяцев вместе с ростом количества инвесторов из Центральной Европы, выражающих интерес в приобретении собственности в Москве и других российских регионах в 2006 году.

   Центрально- и восточноевропейский регион установил новый рекорд инвестиций в 2005 году: объем инвестиций в его недвижимость превысил 6,5 миллиардов евро. Для офисного рынка в Праге, Будапеште и Варшаве ставка доходности снизилась до уровня 5,75-6,25%, для складских объектов она составляет 7,5-8%. Центральная Европа (Польша,Чехия,Венгрия) теперь рассматривается как неотрывная часть общеевропейского рынка. Среди причин продолжающегося снижения доходности стоит отметить высокий объем инвестиций нацеленных на регион и растущее число новых игроков рынка.

   Существующий уровень доходности в регионе уже не соответствует ожиданиям инвесторов, рассчитывающих на больший возврат на инвестиции. Это привело к тому, что ряд фондов, а также частные инвесторы, все больше и больше выходят за пределы этих трех рынков и делают более рискованные вложения в строящиеся проекты. Ряд инвесторов переключились на другие сегменты рынка недвижимости, например – жилье, чтобы обеспечить более высокую доходность.

   Опытные инвесторы региона – такие, как Immoeast, CA Immo, Heitman,Akron и GE Capital – провели успешный год. В течение первых 9 месяцев года прошли под знаком новых фондов, работающих в центрально- и восточноевропейском регионе - GLL, AIB Polonia, TMW, Morley и Invesco – которые все заключили сделки. Значительное число сделок с торговой недвижимостью было заключено в городах второго и третьего порядка, произошли первые сделки с офисными проектами в городах среднего размера.

   В конце 2005 года ставка доходности торговых центров составила порядка 6,5%. Среди основных покупателей были Klepierre, CDC Ixis, Ivanhoe Cambridge, Dawnay Day и INGIM.

   В 2006 году на долю торговой недвижимости придется 40-50% от всех сделок. Можно предположить, что ставки доходности наиболее качественных торговых объектов продолжат
снижаться до западно-европейского уровня. На данный момент со стороны инвесторов
наблюдается значительный интерес к новым рынкам – России, Украине и Турции. Уровень доходности в новых восточноевропейских рынках (Румыния, Хорватия и Болгария) продолжил снижаться во второй половине 2005 года и сейчас составляет менее 8%. Многие инвесторы полагают, что снижение ставок доходности происходит слишком быстро и уже не соответствует уровню экономического развития.

   В 2005 году в России произошли первые крупные сделки в торговом и складском сегментах рынка. Общий объем сделок в 2005 году составил приблизительно 575 миллионов евро.

   Доля России в региональном инвестиционном рынке продолжит увеличиваться в 2006 и последующие годы.

   Сделки купли-продажи

   Пока что землю можно приобрести в долгосрочную аренду,максимальный срок аренды составляет 49 лет, однако, договор может быть возобновлен. Держатель арендных прав вносит ежегодную арендную плату. Агентские услуги 2-3% от цены контракта плюс НДС. НДС 18% от стоимости здания,не применяется при покупке акций компании.

   Практика аренды офисных площадей

   Срок аренды Класс А - от 5 до 7 лет (10 -летние редки); Класс В - от 1 года до 3 (5-летние редки). Условия оплаты поквартальная предоплата, ставки выражены в долларах США, оплата в рублях. Депозит Класс А - 3 месяца; Класс В - 0-3 месяца. Пересмотр ставок не типично для настоящих договоров аренды; становится более распространенным для лучших зданий Класса А (как правило, пересмотр осуществляется в соответствии с индексом портебительских цен).

   Ремонтные работы Внутренние: Класс А сдается в состоянии готовом под отделку shell&core). Отделка - за счет арендатора (арендодатель частично компенсирует расходы), Класс В - за счет арендодателя. Внешние работы и помещения общего пользования - за счет арендодателя.

   Агентские услуги около 7-10% от годовой арендной платы, оплачиваются владельцем и/или арендатором Помещения общего пользования - аренда распределяется между арендаторами здания.

   Практика аренды торговых площадей

   Срок аренды от 3 до 5 лет (10-летние и долше заключаются якорными арендаторами). Условия оплаты помесячная предоплата,ставки выражены в долларах США,оплата в рублях. Растет тенденция взымать процент от оборота в качестве арендной платы (особенно для якорных арендаторов) вместо фиксированной месячной оплаты /в дополнение к ней. Депозит от 1 до 3 месяцев (в некоторых случаях - 6), либо под банковские гарантии для якорных арендаторов. Пересмотр ставок договора аренды предусматривают ежегодное повышение ставок на 0-2%. Ремонтные работы внутренние - за счет арендатора, внешние и помещения общего пользования - за счет арендодателя. Агентские услуги 8-10% от годовой арендной платы, оплачиваются арендодателем.

   Практика аренды складских помещений

   Срок аренды Класс А - 5 лет и больше; Класс В - 3-5 лет. Условия оплаты ежемесячная или поквартальная предоплата, ставки выражены в долларах США, оплата в рублях. Депозит от 3 до 6месяцев. Пересмотр ставок не типично для настоящих договоров аренды Агентские услуги 10-12% от годовой арендной платы, оплачиваются владельцем или арендатором.

   Общее количество арендованных и купленных в собственность площадей - количество площадей, арендованных и купленных в собственность в течение отчетного периода (обычно 3 месяца). Площадь считается купленной/ арендованной после заключения юридически оформленного договора,который может быть заключен после завершения строительства здания,на стадии строительства или до его начала. Максимальная aрендная cтавка для офисных помещений - показывает максимальную ставку,которая может быть достигнута на рынке при аренде офисного помещения наивысшего качества,с высокими техническими характеристиками, имеющего наилучшее местоположение на момент исследования (обычно на конец каждого квартала). Данный показатель, как правило, отражает ставку арендной платы на лучшие арендуемые площади величиной более 500 кв. м, не учитывая более высокий уровень арендных ставок на небольшие по размеру площади.

   Минимальная ставка доходности - наилучший (наименьший) уровень доходности в отчетном периоде (обычно на конец каждого квартала), который может быть достигнут для недвижимости высшего качества, с высокими техническими характеристиками, имеющей наилучшее местоположение на рынке. Доля свободных площадей - количество свободных в данный момент площадей, включая площади, предлагаемые в субаренду, во всех законченных зданиях на момент исследования (обычно на конец каждого квартала),выраженное в процентах от общего предложения на рынке.

   Общее предложение на рынке - показывает общее количество существующих офисных (торговых, складских) площадей в зданиях, имеющих, прежде всего, офисное (торговое, складское) назначение, готовых к въезду арендаторов/ собственников, вне зависимости от вида прав собственности или класса здания на момент исследования (обычно на конец каждого квартала).

   Объем завершенного строительства - количество площадей, строительство которых было завершено в отчетном периоде (обычно за год или прогноз на 3 года). Этот показатель включает как новые, так и реконструированные здания, которые были существенно модернизированы.