Основные этапы развития рынка недвижимости Москвы и Московской области

   Основные этапы:

   ..-1994 год.

   До начала 1994 года объем муниципального жилья в домах-новостройках, продаваемого на аукционах, составлял менее 15% от ввода, а очередникам бесплатно выделялось около трети вводимого в Москве жилого фонда (примерно 1 млн. кв.м.), и также около трети приходилось на собственное строительство предприятий, организаций и инвесторов.

   Главной особенностью первичного рынка при этом была продажа квартир московским правительством по фиксированным ценам, установленным административно. Это объясняло высокую стоимость квартир, реализованных муниципалитетом по свободным ценам (примерно в 3-5 раз выше себестоимости строительства). Эти цены обычно несколько превышали средний уровень цен на аналогичные квартиры, реализуемые на вторичном рынке жилья, но не оказывали на него существенного влияния.

   Однако в Москве уже в 1994 году ситуация достаточно сильно изменилась. На аукционах было продано примерно в два раза больше площадей, чем в 1993 году, при сохранении объемов выделения бесплатного жилья очередникам. Это усилило зависимость вторичного рынка квартир от состояния дел в жилищном строительстве, объемы которого в Москве относительно стабильны.

   Вместе с тем в 1994 году себестоимость строительства значительно выросла, продажные цены (в валютном исчислении) выросли в меньшей степени, так как их рост ограничивался ценами на вторичном рынке. В первом полугодии приобретение "новых" муниципальных квартир на коммерческой основе оказывалось, как правило, дороже, чем покупка "старых" на вторичном рынке у коммерческих структур. Так, в новостройках Митино в марте 1994 года они продавались по ценам около 800$/м. А Департаментом строительства правительства Москвы стартовые цены 1 кв.м общей площади в жилом доме по ул. Летчика Бабушкина (метро "Бабушкинская") были установлены на уровне 1700$/м, в доме 23 по Ленинградскому проспекту - 4500$/м. В апреле 1994 года квартиры в новом доме в переулке Ситцев Вражек (район Старого Арбата) продавались по цене более 5000$/м. В результате спрос на такие квартиры снизился, и годовая программа их коммерческой реализации была выполнена только на 90%.

   Рынок жилищного строительства достаточно стабилен: в Москве за год вводится 2,2-2,6 млн. кв.м, в Московской области - 2,3 - 2,4 млн. кв.м.

   1995-1996 год.

   В 1995 году предполагалось продать более 1 млн. кв.м муниципального жилья. Однако уже в конце 1994 года наблюдалось снижение его ликвидности, продолжавшееся в 1995-96 годах. Это заставило московское правительство замедлить рост цен на новые квартиры и ввести льготы покупателям, которые обеспечили примерное равенство цен на квартиры одного качества на первичном и вторичном рынках.

   В 1996 году в Москве было построено 3 миллиона 323,9 тысяч кв.м жилья (107% к уровню 1995 года), из которых 1 миллион кв.м предназначался для бесплатного переселения очередников.

   С ростом объемов коммерческих продаж квартир первичный рынок оказывает все большее влияние на вторичный рынок.

   В 1996 году наметилась тенденция формирования единых закономерностей ценообразования, как на первичном рынке, так и на вторичном рынке квартир в Москве. Этому способствовала получившая широкое распространение практика расчетов Правительства Москвы со строителями (в счет погашения долгов бюджета за выполненные ими работы) путем передачи им прав на часть квартир в новостройках. Затем эти квартиры продавались строительными организациями на рынке по свободным договорным ценам, в отличие от продаж квартир московским правительством по фиксированным его постановлениями ценам. Это привело к размыванию границ между первичным и вторичным рынками. В результате установился общий уровень цен на квартиры одинакового качества в старых домах и в новостройках.

   Начат снос домов первого периода индустриального домостроения. Начало массовой реконструкции панельного 5-этажного и ветхого жилищного фонда г. Москвы положено в 1995 году постановлением Правительства Москвы от 24.10.95 N 876 "О ходе реализации программы комплексной реконструкции массовой жилой застройки первого периода индустриального домостроения на период до 2000 года", в дальнейшем закреплено постановлением Правительства Москвы от 08.10.96 N 844 "О ходе реализации программы комплексной реконструкции объектов массовой жилой застройки первого периода индустриального домостроения на период до 2000 года".

   Городская комплексная инвестиционная Программа "Новое кольцо Москвы" подготовлена на основе "Концепции размещения многофункциональных высотных комплексов в срединном и периферийном поясе Москвы", разработанной в 1995-1996 годах НИИ Генплана города. Концепция была рассмотрена и одобрена президиумом Архитектурного совета Московского комитета по архитектуре и градостроительству 28 марта 1996 г.

   В 1996 году Москва существенно опережает Область по объему жилищного строительства: 3,32 млн. кв.м, против 2,37 млн. кв.м.

   В Москве начало работать представительство Raiffeisen Bank Austria.

   1997 год.

   В 1997 году тенденции демонополизации на рынке московских квартир получили дальнейшее развитие.

   Основной проблемой для дешевого жилья, особенно в районах новостроек, стала проблема сбыта. С одной стороны, в Москве продолжал развиваться рынок жилья, реализуемого по взаимозачетам. С другой стороны, в августе 1997 года московское правительство в очередной раз объявило о прекращении практики взаимозачетов. Зачеты производились по коммерческой стоимости жилья, установленной правительством Москвы, которая была на 10-15% выше рыночной. При этом строительные организации и работающие при них риэлторские фирмы для повышения количества продаж шли на снижение цен. Строители, заложившие часть прибыли в тарифы, увеличивали разницу между зачетной и рыночной стоимостью иногда до 40%. Как отклик, постепенно увеличивалась зачетная стоимость жилья. Цены на квартиры в новостройках стали колебаться в пределах 20% в одних и тех же домах. В результате вновь возникли проблемы с реализацией муниципального жилья, что послужило причиной принятия решения об упразднении взаимозачетов. Рост цен на квартиры в новостройках после августа 1997 года способствовал смене тенденции и на рынке квартир в старых домах: после длительного периода снижения они снова стали расти. Этот пример ярко демонстрирует огромное влияние решений московского правительства на всю ценовую ситуацию на рынке жилья в Москве, включая и первичный и вторичный рынки квартир.

   Продолжилось выполнение программы сноса пятиэтажек. Приняты постановления Правительства Москвы от 22.04.97 N 292 "О ходе реконструкции объектов массовой 5-этажной жилой застройки первого периода индустриального домостроения" и от 07.10.97 N 722 "О проекте размещения жилищного, культурно-бытового, коммунального и других видов строительства в Москве на 2001-2005 годы". В этих документах и постановлении от 08.10.96 N 844, впервые была сформулирована методология реконструкции жилищного фонда на основе строительства "стартовых" домов, определены физические объемы их строительства на период до 2000 года включительно, в том числе на период 1996-1998 гг. - до 1,0 млн. кв. м ежегодно, на период 1999-2000 гг. - свыше 1,0 млн. кв. м ежегодно общей жилой площади. Был намечен ряд основополагающих мер, определивших условия финансирования, строительства, разграничения обязанностей между инвесторами и городом.

   За 1995-1997 гг. ввод в эксплуатацию "стартовых" жилых домов составил около 2,0 млн. кв. м общей жилой площади. Было снесено 187,9 тыс. кв. м ветхого и непригодного жилья, на цели переселения из сносимого панельного и ветхого фонда направлено 589,5 тыс. кв. м общей жилой площади.

   Общий ввод жилья составил 3 млн. 351 тыс. кв. м. (101% к 1996 г.).

   Создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), 5 сентября 1997 года в форме открытого акционерного общества со 100% государственным капиталом.

   В Подмосковье построено 2,62 млн.кв.м (110% к 1996 году).

   1998 год.

   Во время скачка послекризисного спроса, который без преувеличения можно назвать ажиотажным (сентябрь 1998 - февраль 1999г.г.), была "выбрана" большая часть среднего класса стремившегося защитить свои, не слишком большие, сбережения от возможных дальнейших потрясений. Однако потенциальные покупатели быстро поняли, что предложение значительно превышает спрос и вложение денег в типовое жилье - не особенно удачный бизнес, т.к. стоимость квартиры в доме новостройке к моменту готовности дома очень часто снижалась.

   Таким образом, финансовый кризис августа 1998 года потребовал снижения долларовых цен на квартиры. При снижении покупательной способности населения, массовая коммерческая реализация муниципального жилья в новостройках потребовала существенного снижения цен. Что собственно и началось с временным лагом в четыре-пять месяцев относительно кризиса - с февраля 1999 года.

   Общий ввод жилья составил 3 млн. 415,5 тыс. кв. м (102% к 1997 г.). По объему жилищного строительства Москва перешагнула важный рубеж - 3 млн. кв.м. Столько жилья в Москве не строили после распада СССР никогда.

   В Подмосковье построено 2,61 млн.кв.м (99,6% к 1997 году).

   Ипотека. Начало современной истории ипотеки в России - 16 июля 1998 года принят закон N 102-ФЗ "Об ипотеке". Дебют DeltaCredit в России. Укреплению позиций DeltaCredit на российском рынке ипотечного кредитования способствовала финансовая поддержка со стороны Инвестиционного Фонда "США-Россия" (фонд находился под управлением DeltaPrivate EquityPartners), который был создан по решению Конгресса США с целью содействия развитию частного сектора российской экономики.

   1999 год.

   Финансовый кризис привел к серьезным изменениям на рынке московских новостроек. Цены квартир в районах массовой застройки в начале 1999 года пошли на снижение. На долю Департамента внебюджетной политики строительства Правительства Москвы (ДВПС) в 1999 году приходилось более 70% продаж на первичном рынке, то есть именно он контролировал ценовую ситуацию. Причем по всем категориям жилья - и элитного, и массового.

   Однако, несмотря на серьезное падение спроса и общую тенденцию к снижению цен, риэлторы и ДВПС, не желая терять прибыль, старались сдерживать падение цен. Это привело к накоплению к осени 1999 года большого объема неликвидного жилья на реализации риэлторских компаний.

   В итоге, московским властям пришлось вновь перейти на натуральные расчеты со строителями, и они полностью утратили контроль над ценообразованием. В районах массовой застройки в конце 1999 года действуют несколько групп продавцов:

Дилеры правительства Москвы;
Строители, получившие квартиры в счет оплаты долгов;
Риэлторские фирмы, скупившие квартиры оптом с большими скидками и распродающие их, а также частные застройщики.
Поскольку себестоимость строительства в рублях выросла в меньшей степени, чем курс доллара (примерно вдвое), а цена продажи привязана именно к доллару, строительные компании имели запас рентабельности, позволявший им снижать цены.

   В ноябре 1999 года спрос на квартиры вырос, и по некоторым адресам его можно было даже охарактеризовать как ажиотажный. Это было связано с ожиданиями ввода в действие с начала 2000 года Закона о контроле над расходами физических лиц. В этот период был раскуплен практически весь объем предлагаемого жилья, причем за ноябрь-декабрь 1999 года цены даже несколько выросли, и это ничуть не повлияло на уровень спроса.

   Касательно ветхого и пятиэтажного жилого фонда, принято постановление Правительства Москвы от 06.07.99 N 608 "О задачах комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения до 2010 года".

   Общий ввод жилья составил 3 млн. 400 тыс. кв. м (99,5% к 1998 г.).

   В Подмосковье построено 2,73 млн.кв.м (104,6% к 1998 году).

   Ипотека. С 1999 года координатором действий федеральных органов исполнительной власти в этой области является Госстрой России. Приняты: Закон города Москвы от 31 марта 1999 года N 11 "Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве", Закон города Москвы от 31 марта 1999 года N 11 "Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве". Правительством Москвы для развития ипотеки в столице создан КБ "Московское ипотечное агентство" (МИА). За девять месяцев 1999 года уполномоченные банки правительства Москвы выдали 150 ипотечных кредитов, при этом один только Инвестсбербанк с начала 1999 года заключил 134 кредитных договора по Московской ипотечной программе и выдал более 50 кредитов по собственной ипотечной программе.
2000 год.

   Закон о контроле над расходами физлиц введен не был, и с конца января по начало апреля 2000 года рост спроса прекратился, а объем предложения типового панельного и недорогого монолитного жилья, выставляемого на продажу, возрастал. Весной рынок несколько оживился, однако, в целом, предложение квартир в новостройках росло быстрее спроса. Большое влияние на снижение спроса оказало высказывание мэра Москвы Ю.М. Лужкова о том, что квадратный метр в новостройках будет стоить 200 долларов США, в результате чего более половины потенциальных покупателей решили повременить с приобретением жилья, надеясь на существенное удешевление жилплощади. Естественно это привело к очередному снижению цен. В связи с этим, цены всю весну и половину лета имели устойчивую тенденцию к снижению.

   В итоге, падение цен на квартиры в Москве составило около 30% от докризисного уровня. Достижение ценового "дна" состоялось к лету 2000-го года. Квартиру в панельном или монолитном доме на начальной стадии строительства в Южном Бутово и Марьинском парке (в то далекое время - районы массовой застройки Москвы с наиболее низкими ценами) весной-летом 2000 года можно было купить по 370-400$/м.

   Первого июля 2000-го года были введены серьезные ограничения Департаменту Внебюджетной Политики на оптовую продажу жилья от лица города, и монопольной реализации объектов практически не осталось. А 14-го июля прошло заседание руководства строительного комплекса Москвы с участием ведущих строительных компаний, в результате которого в Москве произошел передел рынка новостроек: строители (в основном в лице крупнейших панельных застройщиков: ДСК-1, ДСК-3, Су-155, МСМ-5, МФС-6 и т.п., объединившихся в Московский Строительный Союз (МСС) получили право на самостоятельную работу в районах массовой застройки, а ДВПС сохраняет монополию на застройку центра города. На строительство домов в обжитых, но не центральных районах (точечную застройку) города будут проводиться открытые тендеры.

   Под влиянием этих факторов конкуренция различных риэлторских структур сильно обострилась. Каждый адрес продавало несколько фирм, имеющих объемы от различных зачетных организаций и инвесторов строительства. При этом концентрация компаний на объекте могла достигать десяти и более, часто реализующих один и тот же объем. Эти факторы повлекли за собой обострение конкурентной борьбы и, соответственно, увеличение расходов компаний, связанных с организацией продаж. Прибыль при этом снижается, как из-за увеличения расходов, так и из-за вынужденного снижения разницы между розничной и зачетной стоимостью жилья. На некоторых объектах возникала ситуация настоящей ценовой войны, когда некоторые компании, стремясь реализовать свой объем в кратчайшие сроки, и не желая тратить средства на серьезную организацию продаж, устанавливали демпинговую цену. Часто это вызывало цепную реакцию, и приводит к общему снижению цен на объекте, причем без увеличения объемов продаж.

   Дело с банкротством ДСК-4.

   К 2000 году из районов массовой застройки остались только Марьинский парк и Южное Бутово, однако, география точечной застройки стала охватывать не только все административные округа, но и практически все районы. Причем объем точечной застройки, за счет "стартовых" домов и реализации программы по сносу ветхого жилого фонда, имел тенденцию к нарастанию.

   Доля Города в строящемся жилье увеличилась с 29 до 32% (по официальным данным), а для компаний - членов МСС достигала 35% в районах массовой застройки.

   Несмотря на то, что МСС по уставу организация некоммерческая, фактически весь сегмент типового панельного и недорогого монолитного рынка новостроек в Москве занимали в 2000 году компании - члены МСС, которые не заинтересованы в снижении цен на строящееся жилье.

   Осень 2000 года. Спрос на квартиры начал сезонный рост. Повышаются цены в новостройках. Сначала - вместе с ростом домов и приближением их к сдаче Госкомиссии.

   Общий ввод жилья составил 3 млн. 530 тыс. кв. м (104% к 1999 г.).

   В Подмосковье построено 2,61 млн.кв.м (95,6% к 1999 году). Существующая в муниципальных образованиях Московской области очередь на улучшение жилищных условий составляет более 200 тысяч семей. Для обеспечения жильем этой категории граждан, проживающих в Московской области, необходимо построить не менее 12 млн. кв. метров жилой площади. Доля жилья, вводимого в Московской области в эксплуатацию за счет средств бюджетов различных уровней, в 2000 году составила лишь 10 процентов.

   Ипотека. Число выданных в Москве ипотечных кредитов с 2000 по 2005 гг. включительно приведено в табл.2.

   2001 год.

   Цены входят в фазу активного роста. Средний ценовой рост за период с лета 2000 - по лето 2001 приведен нами в таблице.

Таблица 1. "Рост цен за период лето2000-лето2001"

   "ПИК" приобретает ДСК-2 (производитель панельных домов серии КОПЭ). "Интеко" приобретает ДСК-3 (производитель панельных домов серии П-3М), а также цементный завод "Осколцемент".

   2001-2002 гг.: банкротство и распродажа активов еще 11 строительных организацией: "Мосстрой-1", "Мосстрой-3", "Мосстрой-5", "Мосстрой-14", "Моссантехстрой-1", "Мосотделстрой-17", "МФС-1", ГП "Мосжилстрой", "СУ-76", "СУ-84" и др.

   За 2000-2001 гг. обеспечен снос 1162,3 тыс. кв. м пятиэтажного и ветхого жилищного фонда, что составило 75,6% от планового задания.

   Ввод жилья в Москве составил 3 млн. 840 тыс. кв. м (109% к 2000 г.).

   Активизировалось жилищное строительство в Подмосковье. В области построено 2,83 млн.кв.м (108,4% к 2000 году).

   Начал оформляться сегмент бизнес-класса в ближнем Подмосковье: строятся первые малоквартирные жилые дома, некоторые с подземными паркингами (Тихомирово на Сколковском ш.). Они расположены в наиболее престижных Подмосковных местах (Сколковское, Ильинское, Пятницкое шоссе), а стоимость метра превышает цены квартир эконом-класса в Москве, сравниваясь с ценами жилья повышенной комфортности окраинных районов Москвы.

   Московские риэлторы и застройщики делают первые целенаправленные шаги в сторону рынка жилья Подмосковья: пока это города "ближнего круга": Химки, Красногорск, Одинцово, Троицк.

   Ипотека. DeltaCredit начал самостоятельную банковскую деятельность, после приобретения в 2001 году лицензии московского подразделения коммерческого банка "Дж. П. Морган".

   Приняты: Закон Московской области N 181/2001-ОЗ от 23 ноября 2001 года "Об областной целевой программе "Создание системы ипотечного жилищного кредитования в Московской области в 2002-2003 годах", Закон Московской области N 144/2001-ОЗ от 19 сентября 2001 года "Об организации системы ипотечного жилищного кредитования в Московской области".

   2002 год.

   На протяжении всего года цены в целом росли, хотя и меньшими темпами, чем в 2001 году. В этом году продолжилась дифференциация спроса в зависимости от характеристик жилья. Вызвано это как значительным увеличением строительства (в 2003 году планируемый объем строительства жилья в Москве более чем на 40% превышает объем строительства 2001 года), так и ростом требований покупателя к жилью. Поэтому, если рассматривать более детально изменения на первичном рынке, следует отметить, что существенный рост цен наблюдался только на особо привлекательные в глазах покупателей объекты. Ситуация на первичном рынке в 2002 году в целом аналогична вторичному: цены за год выросли в среднем на 10-12%.

   В целях обеспечения финансирования, строительства и дальнейшей эксплуатации многофункциональных высотных комплексов создана управляющая компания - ОАО "Новое кольцо Москвы", единственным учредителем которого является Правительство Москвы, в лице Департамента имущества города.

   Постановлением Правительства Москвы от 1 октября 2002 г. N 805-ПП принята Программа "Молодой семье - доступное жилье" на 2003-2005 годы.

   Ввод жилья в Москве составил 4 млн. 506 тыс. кв. м (118% к 2001 г.)

   В Подмосковье построено 3,41 млн.кв.м (120,5% к 2001 году). По объему жилищного строительства Подмосковье перешагнуло важный рубеж - 3 млн. кв.м. Столько жилья в Подмосковье не строили после распада СССР никогда.

   Особенно заметен стал рост интереса покупателей недорогих квартир к многоквартирным жилым домам в Подмосковье, первые признаки которого проявились еще в 2000-м году. Это вызвано многими причинами:

   Вытеснение покупателей нижнего ценового сегмента Москвы в Подмосковье. Произошло это за счет опережающего роста цен на квартиры, особенно данного сегмента, в Москве в конце 2000 -2002-м гг. Например, в 2000 году можно было купить однокомнатную квартиру в Москве на первичном рынке за 18-19 тыс.$, (Сев.Бутово, дома серии ПД-4), а в конце 2002 года за такую сумму можно было купить квартиру только в Подмосковье.

   Рынок жилья Подмосковья, в отличие от Москвы, не так жестко поделен, что дает возможность работать значительному числу компаний, как крупных, таких как ДСК-1, так и не очень крупных.

   Более удобные и гибкие взаимоотношения строительных и инвестиционных компаний с администрацией.

   Возможность получения дополнительной прибыли за счет:

-меньшей доли администрации в строящемся жилье;

-меньшей стоимости проектирования и согласования проекта;

-меньшей себестоимости подведения коммуникаций и строительства;

-меньших требований покупателей к качеству строительства по сравнению с Москвой.

   В Подмосковье вышли крупнейшие московские застройщики с программами комплексной застройки районов - масштабы застройки измеряются сотнями тысяч, а в отдельных случаях миллионами кв.метров жилья и рассчитаны на 5-7 лет.

   Ипотека. В Москве выдан первый кредит для приобретения квартиры по стандартам федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

   2003 год.

   В.В. Путин сказал в выступлении по ТВ, что большинство россиян не знает, что такое "ипотека".

   В Москве и Подмосковье были проведены первые земельные и инвестиционные аукционы.

   Впервые за посткризисную историю рынка цены летом продолжали интенсивный рост, не стабилизируясь. Год стал рекордным за всю историю рынка по уровню годового роста цен - около 30%.

   В 2003 году увеличилась нагрузка на наиболее дешевый сегмент жилья, что обусловлено практически полным завершением в начале 2003 года застройки двух крупнейших районов массовой застройки: Марьинского парка и Южного Бутово. С очередным витком снижения объема предложения дешевого жилья в новостройках, значительно усилилось давление спроса на вторичный рынок, начавшееся еще в 2001 году, на сегмент квартир с низкими потребительскими характеристиками, небольшими общими площадями и общей стоимостью. Этот сегмент вторичного рынка не может обеспечить весь объем спроса, что приводит к существенному росту цен квадратного метра и сокращению предложения в данном сегменте. В свою очередь, нереализованный платежеспособный спрос продолжает смещаться в ближайшее Подмосковье, как на первичный, так и на вторичный рынки. Такая тенденция приводит к росту цен на жилье в Подмосковье, который по многим объектам превышает темп роста цен на квартиры в Москве.

   На рынок выведены первые районы массовой застройки жильем бизнес-класса: "Гранд Паркъ" и "Шуваловский".

   Резко начали расти в цене стройматериалы: только в I квартале металл поднялся в цене на 33 процента, а с 1 апреля еще на четверть повысилась цена проката.

   В Москве за год на первичном рынке типовая панель подорожала на 20-40%, монолит бизнес-класса - на 15-40%, элитное жилье - на 15-70%, цены вторичного рынка выросли на 30%.

   В 2003 году первичный рынок Подмосковья находится на пике активности, по сравнению со всеми предыдущими годами, как по объемам строящегося и продающегося жилья, так и по росту цен. В Подмосковье окончательно перешла московская практика массовой застройки: комплексно застраиваются целые районы подмосковных городов.

   Ввод жилья в Москве составил 4 млн. 443 тыс. кв. м (98,6% к 2002 г.).

   Ввод жилья в Подмосковье составил 4,14 млн. кв.м (121,4% к 2002 году).

   Ипотека. В этом году о выходе на рынок ипотечного кредитования заявило несколько новых игроков (в частности ВТБ, Тройка, НИКОМ и ряд других).
На московском рынке недвижимости уже присутствуют Raiffeisen Bank, AIG, Citigroup, Fleming Family & Partners Russia Real Estate Ltd. и другие финансовые институты.
В Московской области система ипотечного кредитования создана и начала действовать в 21 муниципальном образовании из 77 имеющихся в области, - комитет по проблемам народно-хозяйственного комплекса и развитию инфраструктуры Московской областной Думы рассмотрел и принял отчет о реализации областной целевой программы "Создание системы ипотечного жилищного кредитования в Московской области в 2002-2003 годах".

   2004 год.

   Впервые за посткризисную историю рынка в январе темп роста цен практически не снизился относительно декабря предыдущего года. Все ждали принятия закона о контроле за крупными покупками, каковой и был одобрен Госдумой сразу в трех чтениях в июле 2005 года.

   Год ознаменовался банковским кризисом и интенсивным ростом стройматериалов и строительных работ.

   На рынке недвижимости кризисная ситуация сложилась к апрелю, темпы продаж новостроек упали в три-четыре раза, а на вторичном рынке с июня по сентябрь число сделок покупки (в чистом виде) было минимальным. Пик кризиса пришелся на лето 2004 года: средние цены квартир Москвы и ближнего Подмосковья "просели" до 5% - по новостройкам это, как правило, было выражено в форме "скидки". К октябрю ситуация выровнялась, и затем цены снова начали медленный рост. При этом, по итогам 2004 года средняя цена на вторичном рынке Москвы превысила 2000 $/м, а рост цен за год составил порядка 20-23% в Москве и 25% в Подмосковье.

   За летний кризисный период вскрылись проблемы многих крупных инвестиционно-строительных компаний, располагавших к началу кризиса большим числом проектов в начальной стадии реализации, и оказавшихся на фоне роста себестоимости строительства, резкого падения спроса и закрытия банковского финансирования, нерентабельными для этих компаний.

   Рынок массового жилищного строительства Москвы окончательно сместился за МКАД. Достраиваются микрорайоны в Куркино и Южном Бутово, активно строятся микрорайоны в Кожухово. В черте МКАД к массовой теперь можно отнести застройку кварталами, а не районами.

   В Подмосковье активно строятся первые комплексные жилые районы.

   Доля строительства нетиповых (монолитно-кирпичных) домов превысила 50% и имеет устойчивую тенденцию к дальнейшему увеличению, со стабилизацией на уровне 30-40% от общей площади вводимого жилья.

   В Москве ввод жилья составил 4,8 млн. кв.м (108,1% к уровню 2003 г). Эта величина существенно ниже ранее запланированного объема ввода на 2004 год (на 0,2 млн. кв.м).

   В Подмосковье введено 5,7 млн. кв.м жилья (137,7% к уровню 2003 г). В Подмосковье начались проблемы с подключением жилых домов к городским инженерным сетям.

   Ипотека. На рынок ипотечного кредитования вышла одна из ведущих европейских банковских групп - "Банк Сосьете Женераль Восток". Постановлением Правительства Москвы от 3 августа 2004 г. N 527 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного жилищного кредитования на территории города Москвы" предусмотрено направление застройщиками до 50% от своей доли в домах типовой застройки на реализацию москвичам с использованием ипотечных схем кредитования жилищного строительства.
По состоянию на 1 января 2005 года система ИЖК (система ипотечного жилищного кредитования) в Московской области функционирует в тридцати трех муниципальных образованиях. За период 2002-2004 годов в систему ИЖК в Московской области привлечено 515 млн. рублей, по инициативе Ипотечной корпорации в Московской области создано шестнадцать ипотечных кредитных потребительских кооперативов (далее - ИКПК). В целях координации деятельности ИКПК и контроля за соблюдением ими стандартов ипотечного кредитования создана Ассоциация кредитных потребительских кооперативов "Московия" (далее - Ассоциация "Московия").

   По состоянию на 1 января 2005 года в рамках системы ИЖК в Московской области улучшили жилищные условия с помощью ипотечных кредитов (займов) 573 семьи.
2005 год.

   Де-юре начали действовать новые Жилищный и Градостроительный кодексы, закон о долевом участии в строительства N214 ФЗ. Де-факто за весь год зарегистрированы единицы договоров долевого участия - 90% рынка новостроек работает по квази-договорным схемам.

   Новые проекты, которые выведены на рынок в 2005 году, можно пересчитать по пальцам. При этом, по многим площадкам, по которым так и не был собран полный пакет ИРД, так и не начаты строительные работы - это относится и к Москве, и к Области.

   Первый квартал охарактеризовался низкой активностью покупателей, что обозначилось в минимальном росте цен предложения - менее 1% в месяц. К концу 2-го квартала цены стали расти несколько более интенсивно, на фоне роста продаж и сокращения объема предложения на рынке, а 4-й квартал охарактеризовался всплеском роста цен: 3-5% за последние месяцы года, как на первичном, так и на вторичном рынках и Москвы и Области.

   Продолжился рост цен на стройматериалы: в этом году наиболее интенсивно дорожал цемент.

   Прошли первые крупные митинги "обманутых дольщиков". В СМИ, особенно по ТВ, регулярно проходят агрессивные негативные сюжеты по рынку жилой недвижимости: "под ударом" в основном Московский регион и С.Петербург.

   Проблемы Московской области с коммуникациями, особенно электричеством, теплом и водоотведением окончательно оформились и вылились в огромное число построенных, но не подключенных к коммуникациям, жилых домов практически по всем городам и поселкам ближнего Подмосковья.

   Ипотека. C ноября 2005 года DeltaCredit является дочерней структурой Societe Generale - одной из крупнейших международных финансовых групп, вышедшая на рынок ипотечного кредитования России в 2004 году. По состоянию на 2005 год банк выдал более 4000 ипотечных кредитов на общую сумму более чем 200 миллионов долларов.

   Средняя цена метра на вторичном рынке Москвы превысила 2500$/м (на декабрь 2005 года - 2700$/м), на вторичном рынке городов ближнего Подмосковья - превышает 1000$/м.

   Принято постановление Правительства Москвы от 13 декабря 2005 г. N 994-ПП "Второй этап Московской программы "Молодой семье - доступное жилье" на 2006-2008 годы".

   В Москве ввод жилья составил 4,5 млн. кв.м (93,8% к уровню 2004 г). Величина ввода соответствует скорректированным планам Правительства Москвы 2004-го года по вводу на 2005 год.

   В Московской области введено 5,2 млн. кв.м жилья (91,2% к уровню 2004 г), тогда как первоначальные планы 2004-го года были куда более оптимистичны - 6,2 млн.кв.м. Основной причиной стали инженерные сети и финансовые проблемы многих крупных подмосковных застройщиков, явно вскрывшиеся еще в 2004 году: "Стройметресурс", "Стройиндустрия", "Социальная Инициатива" плановых объемов ввода в 2005 году не обеспечили.

   Таким образом, началось сокращение жилищного строительства в Московском регионе.

   Основные события рынка недвижимости 2005 года:

• А) ФЗ-214: сокращение числа новых проектов на рынке.
• Б) Купля-продажа крупных стройкомпаний и их активов: основным акционером "Главмосстроя" становится "Базэл", "Моспромстроя" ? Millhouse Capital, "Мосинжстроя" ? концерн "Нефтяной". "Интеко" продает ДСК-3 "ПИКу", а "Осколцемент" "Евроцементу". Наиболее вероятно, что такие изменения приведут к росту себестоимости строительства.
• В) Рост себестоимости строительства: рост рыночных цен, сдвиг сроков сдачи, приостановка строительства домов.
• Г) Дефицит мощностей внешних сетей: перенос сроков сдачи многих объектов, ограничение вывода новых объектов на рынок.
• Д) Кадровые изменения в высшем составе администрации Москвы: снижение влияния отдельных компаний на рынке из-за потери административного ресурса.

   Ипотека. Утверждена программа "Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Московской области в 2005-2010 годах". В рамках системы ИЖК (ипотечного жилищного кредитования) в Московской области Ипотечной корпорацией аккредитовано восемьдесят пять организаций - профессиональных участников системы ИЖК в Московской области, в том числе семнадцать коммерческих банков и шестнадцать ипотечных кредитных кооперативов в качестве первичных кредиторов, пятнадцать оценочных, двадцать одна риелторская и шестнадцать страховых организаций. В восьми городах Московской области ведется строительство жилых домов с использованием системы ИЖК в Московской области, в том числе в г. Одинцово (285 квартир) - сдача в 2005 году, в г. Жуковский (110 квартир) - сданы в 2004 году, в г. Луховицы (34 квартиры) - сдача в 2005 году, в г. Подольске (160 квартир) - сдача в 2005 году, в г. Сергиев Посад (108 квартир) - сдача в 2005 году, в г. Электросталь (174 квартиры) - на стадии проектирования, в г. Ступино (268 квартир) - сдача в 2006 году, в г. Егорьевске (57 квартир) - на стадии проектирования.

   Таблица 2. Количество ипотечных жилищных кредитов, выданных в городе Москве (по данным Росрегистрации)

   Принято постановление Правительства Москвы от 08 ноября 2005 г. ? 881-ПП "О мерах по развитию ипотечного жилищного кредитования в городе Москве". Начиная с 2000 года, в Москве выдано всего 18 тысяч ипотечных кредитов на покупку жилья (таблица 2). Опыт ипотечного кредитования приобрели более 400 банковских организаций. Однако только 18 банков за этот срок преодолели рубеж в 100 выданных под залог жилья кредитов.

   Прогнозы дальнейшего развития

• Цены будут расти, по всем сегментам и рынкам, как в Москве, так и в Области.
• Спрос будет сохраняться на среднем уровне.
• Себестоимость будет расти.
• Число новых проектов будет небольшим.
• Объем ввода жилья будет сокращаться.
• Сохранится проблемная ситуация с подключением домов к внешним сетям (электричество, теплоснабжение, вода, водоотведение).
• Объем предложения на вторичном рынке жилья будет на среднем уровне.

   Некоторые особенности по Подмосковью:

•Рост цен и в Москве, и в Подмосковье в ближайший год будет продолжаться.
•Уровень роста цен составит 1-2% в месяц.
•Объем платежеспособного спроса будет сохраняться на имеющемся уровне.
•Сохранится небольшой дефицит предложения, что обусловит плавный рост цен.
•Объемы строительства жилья в Подмосковье в среднесрочной перспективе будут на более высоком уровне, чем в Москве.
•Социальная инфраструктура по качеству и полноте приблизится к московской, при выравнивании цен.
•Проблема транспортного сообщения с Москвой будет многократно усугубляться.
•В 10-ти летней перспективе актуальность непосредственной близости городов Подмосковья к Москве будет неуклонно снижаться, по мере развития местной инфраструктуры.
•В средне и долгосрочной перспективе рост цен будет иметь тенденцию к замедлению, до уровня 0,5-0,8% в месяц (6-10% в год). Наиболее вероятно, что эта тенденция наиболее явно проступит в 2007-2008 годах.
•Объемы жилищного строительства в Подмосковье в ближайшие два-три года будут стабильны или немного сократятся, и не превысят 5 млн.кв.м, что связано в первую очередь с физическим износом городских коммуникаций. Это уже сейчас не позволяет вводить жилые дома в срок и требует дополнительных затрат на перекладку коммуникаций и увеличение их мощности.
•В течение последующих трех лет в ближнем Подмосковье окончательно сформируется устойчивый вторичный рынок комфортного жилья - его составят дома, построенные в последние пять лет, и дома строящиеся сейчас. Со временем, данная категория жилья займет на вторичном рынке ближнего Подмосковья значимое место - порядка 25-35% к 2010 году и будет плавно возрастать по мере обновления жилищного фонда.