Жилая недвижимость бизнес-класса Москвы: состояние рынка и прогноз

   С каждым годом требования покупателей жилья бизнес-класса повышаются. Это связано, прежде всего, с общим экономическим ростом, а, следовательно, и ростом покупательской способности. Также существенное влияние оказывают такие факторы как повышение информативности покупателей и значительное увеличение объемов строительства жилья бизнес-класса в Москве. Рост объемов строительства вызывает, с одной стороны, увеличение конкуренции среди застройщиков бизнес-класса и, с другой стороны, расширение возможностей выбора для потребителя. Все это вызывает повышение качества строящегося жилья как следствие конкуренции и рост требований покупателя вследствие широты выбора.

   Средняя стоимость квадратного метра жилья бизнес класса в Москве за III квартал 2005 года составила $2200. С начала года цены на недвижимость росли не более чем на 1,5-2% в месяц, однако в начале осени темпы роста цен начали увеличиваться, и уже в октябре прирост стоимости квадратного метра жилья бизнес-класса составил в среднем 3-4%. Такой всплеск роста цен на недвижимость был вызван, судя по всему, совокупным влиянием нескольких факторов: ростом цен на нефть, монополизацией производства цемента и законом "О долевом строительстве".

   Характеристики жилья бизнес-класса

   Если еще несколько лет назад бизнес-классом считались монолитные и монолитно-кирпичные строения, то сейчас жилье бизнес класса должно обладать гораздо более существенным набором характеристик. Нынешний бизнес-класс обладает полным набором характеристик, свойственным представлениям об элитном жилье 5-10 летней давности, это:

• Месторасположение - имеются в виду совокупность таких факторов как транспортная доступность, экологически благоприятная обстановка, развитая инфраструктура, исторические аспекты, вид из окна и однородное окружение.

• Характеристики самого здания - это индивидуальный проект дома, эффектная архитектура, парковка с числом машиномест таким же или в 1,5 раза большим, чем число квартир в доме, огороженная охраняемая территория, потолок не менее 3м, качественные коммуникации и отделка общественных зон.

   Сегодня вторичный рынок бизнес-класса представляет собой "вчерашнюю" элиту - это сталинские высотки, дома советской партноменклатуры и жилые комплексы, построенные в престижных районах Москвы 4-5 лет назад.

   Стоимость квадратного метра бизнес-класса в Москве колеблется от $1800 до $4000, в зависимости от "качества" перечисленных характеристик.

   Районы

   На стоимость квартиры существенно влияет ее местоположение, естественно, что в более престижном, популярном или экологически благоприятном районе стоимость квадратного метра выше, чем в не обладающем такими преимуществами районе.

   Традиционно центральный район считается наиболее престижным и средняя цена квартиры бизнес-класса за квадратный метр там перевалила за $3000. Однако жилых комплексов категории бизнес-класс в ЦАО сейчас строится немного, поскольку исторически сложилось, что центр - это место обитания элиты. В этом году там был построен жилой комплекс "Созвездие Капитал-2" компании "Капитал Груп", сейчас строится очередной корпус жилого комплекса "Каскад" компании "Пересвет-Инвест". Основной объем предложения создают считавшиеся ранее элитными дома, но вследствие отсталости технологий постройки и отделки переставшие быть таковыми.

   Западный административный округ, как и в прошлом году, лидирует по объему строящихся и вводимых в эксплуатацию новостроек. Средняя цена за квартиру бизнес-класса здесь конечно сильно отстает от ЦАО, однако все же существенно превышает среднюю стоимость квадратного метра остальных районов. Западный административный округ явно облюбован компанией MIRAX Group, здесь располагаются жилой комплекс "Корона" и построенный в этом году комплекс "Золотые ключи 2", а сейчас строятся комплексы "Mirax Park" и "Кутузовская Ривьера". Жилые комплексы "Воробьевы горы" и "Дом на Мосфильмовской" принадлежат компании "Дон-строй". Также в ЗАО располагается интересный проект от МИАН-Девелопмент - дом "Режиссер", который будет сдан в эксплуатацию в конце этого года.

   В северо-западном административном округе располагается большинство объектов концерна "Крост" - это жилые комплексы "Алиса", "Олимпия" и "Велтон Парк". Здесь же находятся такие объекты компании "Дон-строй", как "Эльсинор", дом на ул. Бирюзова, 33 и знаменитый комплекс "Алые паруса", в котором начала строиться пятая очередь.

   В северном административном округе можно отметить такие жилые комплексы, как "Гранд Парк" компании "Интеко"; "Соколиное Гнездо", "Поселок художников" и "Город Яхт" построенные компанией "Капитал Груп" и обращающий на себя внимание "Триумф Палас" компании "Дон-строй".

   В юго-западном административном округе дома бизнес-класса сосредоточены в районе Новых Черемушек. Это комплексы "Адмирал", "Виктория", "Авангард".
В восточном, юго-восточном и северо-восточном округах строительство домов бизнес-класса пока не востребовано, и примеров можно привести немного.

   События

• 05.11.2005 состоялось открытие жилого комплекса "Воробьевы горы", возведенного компанией "ДОН-Строй".

• В рамках комплексной реконструкции квартала 1-1А района Академический Юго-западного административного округа Группа компаний "СУ-155" планирует осуществить строительство 17-этажного жилого дома по индивидуальному проекту. Дом соответствует категории "бизнес-класс".

• Четвертый корпус жилого квартала "Шуваловский" был принят Приемочной государственной комиссией и введен в эксплуатацию.

• Жилой комплекс "Адмирал-II" (Новые Черемушки , кв-л 22-23) сдан Госкомиссии, сообщила компания "Домострой". К заселению подготовлено 250 квартир площадью от 103.9 до 175.3 кв.м.

• Компания "Сити-XXI век" сдала Госкомиссии 1-й корпус ЖК "Лазурный блюз". Жилой комплекс находится на северо-западе столицы в районе Строгино. Он состоит из трех 23-этажных монолитно-кирпичных домов башенного типа, выполненных в едином архитектурном стиле. Общая площадь квартир составляет около 30 тыс. кв.м.

• Группа Компаний ПИК приступила к строительству жилого комплекса бизнес-класса на Проспекте Мира вл. 165 - 169 и начала реализацию квартир в нем.

• Открыты продажи квартир второй очереди комплекса "Гранд-Паркъ". Площадь застройки второй очереди составляет около 85 тысяч квадратных метров жилья.

• 27 июля состоялась церемония заливки последнего кубометра бетона на 31-этажной башне жилого комплекса "Mirax Park", одного из самых оригинальных объектов корпорации MIRAX GROUP.

   Участники рынка

• Компания "ДОН-Строй" была основана в 1994 г. На заре своей деятельности компания занималась исключительно строительством типового жилья, а сегодня это одна из крупнейших девелоперских компаний в России, которая производит полный цикл работ от проектирования и строительства объектов до их реализации и управления недвижимостью. Финансирование проектов так же обеспечивается компанией. Помимо возведения муниципального жилья и коммерческой недвижимости, "Дон-Строй" специализируется на строительстве элитного жилья трех высших категорий недвижимости: Бизнес-класс, Премиум и Де Люкс. Проекты категории бизнес-класс: Триумф-палас, дом на Мосфильмовской, Воробьевы горы, Алые паруса, жилой комплекс Измайловский и другие.

• Холдинг "Капитал Груп" работает в России с 1991 года. С 1993 года приоритетное направление деятельности "Капитал Груп" - комплексное развитие проектов в сфере недвижимости. Основные направления деятельности - начальный анализ потенциального земельного участка, исследование рынка недвижимости, детальное бизнес-планирование, организация процесса строительства, контроль качества выполняемых строительно-монтажных работ на площадке, определение маркетинговой и рекламной политики, а также политики продаж, управление финансами и рисками, дальнейшее управление и эксплуатационное обслуживание построенных объектов недвижимости. Холдинг построил и ведет строительство более 50 объектов коммерческой и жилой недвижимости общей площадью более 3 000 000 квадратных метров. Проекты: Созвездие Капитал, Поселок Художников, Соколиное гнездо, Город яхт.

• MIRAX GROUP - это крупная многопрофильная корпорация, которая была создана в 1994 году в Санкт-Петербурге. MIRAX GROUP - это корпорация с богатейшим опытом. В настоящее время в её портфеле находится более 1 млн. квадратных метров построенной и возводимой недвижимости бизнес- и премиум-классов. Проекты: Корона, Золотые ключи, Золотые ключи 2, Mirax Park.

• Департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС) г. Москвы (Управление внебюджетного планирования развития города) был создан 22 июля 1996 г. Департамент инвестиционных программ строительства г.Москвы выступает инвестором следующих городских программ: коммерческое строительство жилья, реконструкция центра, нежилой фонд и гаражное строительство, реализация жилья, Доходный Дом, строительство гостиниц бизнесс-класса. Департамент также является генеральным инвестором строительства нового экспериментального жилого района Куркино. Проекты бизнес-класса: Серебряный бор, Северный парк.

• Группа компаний "Конти" основана 26 февраля 1992 года. Специализируется на строительстве жилья по самым современным технологиям, инвестировании строительных программ, реализации объектов недвижимости. Осуществляет одновременно несколько крупных инвестиционных строительных проектов в Москве и регионах России. Управляющая компания масштабной правительственной программы "Новое кольцо Москвы", проекта "Покровское-Глебово". Активный участник городской программы реконструкции пятиэтажного жилого фонда в муниципальном районе "Фили-Давыдково". Занимается коттеджным строительством на Рублево-Успенском направлении. Проекты: жилой комплекс Континенталь

• Инвестиционно-строительная группа компаний СУ-155 входит в пятерку крупнейших строительных компаний России и занимает более 20 процентов московского рынка жилищного строительства. Доля СУ-155 в общем объеме инвестиций в столичный строительный комплекс составляет 25-30%. Весь цикл строительных работ ЗАО "СУ-155" осуществляет самостоятельно, выполняя функции Заказчика, Инвестора и Генерального подрядчика по возведению жилых домов и объектов недвижимости, в том числе социально-бытового назначения любой сложности. Построенные жилые комплексы бизнес-класса располагаются на: ул. Академика Пилюгина вл.4-6, ул. Профсоюзная вл.94, ул. Наметкина вл.21 и др.

• Строительный концерн "КРОСТ" - один из крупнейших в России многопрофильных инвестиционно-строительных холдингов. Компания динамично развивается и с неизменным успехом работает на рынке недвижимости, строительства и инвестиций в Москве с 1991 года. "КРОСТ" - это девелоперская компания полного цикла от проектных и строительных работ до последующего управления недвижимостью. Это более двухсот построенных объектов и 300.000 кв. м. строящегося жилья. Проекты: жилые комплексы Алиса, Олимпия, Велтон Парк, Серебряный бульвар.

   Проекты, планируемые к вводу в эксплуатацию в конце 2005 - начале 2006 года

Адрес/Название	Срок сдачи
Мичуринский проспект, вл. 2/ "Олимп"	IV квартал 2005г.
Севастопольский проспект, вл.26-28/ "Три капитана"	IV квартал 2005г.
Ул.Пырьева, 2/ "Режиссер"	IV квартал 2005г.
ул. Профсоюзная, вл. 104-106/ "Галина"	IV квартал 2005г.
ул. Удальцова, вл. 85/ "Вест-Сайд"	IV квартал 2005г.
Проспект Вернадского, вл.90/ "Корона-Эйр"	I квартал 2005г.
ул. Янтарный проезд, вл.9	IV квартал 2005г.
ул. Профсоюзная, вл. 94, корп.13/ "Пифагор"	I квартал 2005г.
Измайловский бульвар/ "Дом в Измайлово"	IV квартал 2005г.

   Прогноз

   Существующий темп роста цен (4% в месяц), скорее всего, сохранится до конца этого года, однако в новом году может вновь снизиться до плавного 1-2% в месяц, как и в прошлом году. Здесь можно было бы говорить о постепенном насыщении спроса и относительно близкой стабилизации рынка, если бы не некоторые тенденции, характерные для бизнес-класса. Уже было замечено, что недвижимость, несколько лет назад считавшаяся элитной, сейчас перешла в разряд бизнес-класса. То есть, сохранению и даже некоторому увеличению спроса будут способствовать следующие обстоятельства:

   Во-первых, улучшение качественных характеристик жилья бизнес-класса вследствие совершенствования технологий строительства, увеличивающегося объема предложения, растущих требований покупателей к качеству строительства и инженерному обеспечению, что будет способствовать переходу части жилья бизнес-класса в эконом-класс и, следовательно, обеспечит постоянный спрос.

   Во-вторых, благоприятная экономическая ситуация в стране будет способствовать росту благосостояния населения и притоку жителей из регионов, среди которых могут оказаться потенциальные потребители недвижимости бизнес-класса в Москве.