Почему не дорожает аренда квартир в Москве?

Беспрецедентный рост цен на московское жилье практически никак не отразился на рынке аренды. Цены остаются пока стабильными, а в отдельных сегментах даже снижаются. По традиции повышения ставок ждут осенью.

На фоне безудержного роста цен на рынке купли-продажи жилья сектор аренды представляет собой `островок спокойствия`. `Ажиотажный спрос и рост цен на квартиры первичного и вторичного рынков недвижимости не повлек за собой предсказываемый многими скачок арендных ставок`,— рассказывает руководитель направления аренды `МИАН— агентство недвижимости` Гульнара Рахмангулова. По словам аналитика компании `Сити— XXI век` Сергея Лядова, с начала этого года колебания цен на рынке аренды были весьма незначительны: `Ставки на квартиры бизнес-класса и элитные оставались в целом стабильными, а в эконом-классе они выросли примерно на 2%, так как здесь спрос заметно превышает предложение`.

Более того, в преддверии лета, которое считается на рынке недвижимости `мертвым сезоном`, некоторые арендодатели дорогих квартир немного сбрасывают ставки, дабы недвижимость `не простаивала`. Такие действия обусловлены растущей конкуренцией. `На рынок вышли квартиры, которые по тем или иным причинам не используются собственниками,— рассказывает Сергей Лядов.— Это жилье, купленное для подрастающих детей или для инвестиций. Предложение увеличилось настолько, что смогло стабилизировать цены`.

Аренда однокомнатной квартиры в Москве обходится в $500-550, двухкомнатной— $650-700, а трехкомнатной— не менее $800. Это очень приблизительные цены, так как разброс цен очень большой. `Однокомнатную квартиру в спальном районе можно снять за $400-500 в месяц, а четырехкомнатную в центре— от $1,5 тыс. до $35 тыс.,— приводит пример аналитик агентства недвижимости `Доки` Александр Скобкин.— В первом случае это может быть обшарпанная `сталинка` за Садовым кольцом без мебели, а во втором— полностью обставленная жилплощадь в новом или реконструированном элитном доме с охраной на Арбате или Остоженке`.

Прежде всего, как и прежде, снимать квартиру в Центральном (от $600) и Западном (от $550) административных округах, остальные районы Москвы практически сравнялись по стоимости арендной платы. Структура спроса на рынке аренды не особенно отличается от предпочтений по купле-продаже. Самый востребованный (он же самый дефицитный) товар— дешевые однокомнатные квартиры в спальных районах, но недалеко от метро. По данным агентства недвижимости `Доки`, на них приходится почти две трети спроса. `И это вполне объяснимо: таких квартир очень мало, а в Москву приезжает большое число людей с невысокими доходами, которые не могут позволить себе тратить на квартиру больше, чем $400-500 в месяц. Спрос здесь превышает предложение в шесть раз, поэтому клиенты вынуждены снимать более дорогое жилье`,— поясняет Александр Скобкин.

Свежий воздух в наем

Аналогичная ситуация наблюдается и на рынке аренды загородного жилья— здесь повышенным спросом пользуются коттеджи эконом-класса, наем которых обходится в $1-3 тыс. `Большинство арендаторов— около 55%— хотят снять коттедж именно за такую стоимость`,— утверждает директор департамента аренды корпорации `Бест-недвижимость` Ольга Варакутина. Самые высокие ставки на `Рублевке`, популярность которой пока вне конкуренции. За ней идут Новорижское, Калужское, Киевское шоссе. Самые `демократичные` направления— Горьковское и Щелковское.

Наиболее часто снимаются дома на расстоянии от Москвы до 15 километров. В МИАНе бывают заявки на более удаленные загородные дома— до 30 километров от столицы. `Объектов, находящихся дальше 100 километров от Москвы, в нашей базе нет,— рассказывает Гульнара Рахмангулова.— Конечно, такие дома также арендуются, но без помощи риэлторов, а, как правило, через друзей и родственников`.

Точное количество домов, сдающихся в аренду, оценивать никто не берется. По некоторым данным, их число составляет приблизительно 30% от общего объема предложений на загородном рынке.

Короткий срок

Еще меньше сведений у экспертов сегодня о рынке краткосрочной (посуточной) аренды: узнать примерную ее долю и уровень цен так и не удалось. `Краткосрочная аренда подходит приезжающим на отдых, учебу или временную работу, поэтому речь идет в основном о недорогом жилье`,— предполагает Александр Скобкин. `Даже на самых популярных направлениях, таких как Рублево-Успенское и Новорижское шоссе, дома на короткий срок практически никогда не сдаются, только 10-20% владельцев готовы пойти на это`,— добавляет Гульнара Рахмангулова.

В самой Москве посуточная сдача квартир довольно распространена. В основном этим занимаются граждане, которые ищут своих клиентов на вокзалах и в аэропортах. Они готовы идти на риски из-за возможности заработать больше и, как правило, не требуют у своих постояльцев прописки, а иногда и вообще не спрашивают документы. Иногда квартиру снимает агентство, делает в ней ремонт и передает в субаренду сторонней фирме, которая в свою очередь сдает ее на короткие сроки своим сотрудникам, приезжающим в командировки. Такие схемы характерны для крупных компаний, формирующих свои кадры из жителей регионов. Для работодателя снимать квартиру значительно дешевле, чем оплачивать услуги гостиниц. Постепенно входит в практику краткосрочная аренда элитных квартир под представительские цели или корпоративные мероприятия.

`Потенциальный спрос, безусловно, есть,— говорит Александр Скобкин,— этот бизнес очень доходный, хотя пока таких вариантов мало и стоят они от $100 в сутки`. Большинство гостиничных номеров в Москве обходится дороже, и при существующем дефиците отелей всех категорий краткосрочная аренда еще долго будет востребована.

Летом количество квартир, сдающихся в наем на 2-3 месяца, возрастает. Их собственники проводят лето на дачах и сдают свою жилплощадь— целиком или частично (несколько комнат). Снимают `сезонные` квартиры абитуриенты и их родители, гости столицы и иностранцы, желающие посмотреть город.

Новая традиция

В ближайшие пару месяцев никаких существенных изменений на рынке аренды не ожидается. `Повышения ставок, как обычно, можно ожидать к концу августа, примерно на 10-15%`,— предполагает Ольга Варакутина. Это объясняется увеличением потока потенциальных клиентов риэлторских контор— в столицу приезжают студенты на учебу и жители регионов и стран СНГ на заработки. В этом году на рынке аренды начал действовать еще один фактор, который может несколько изменить расклад сил. Рост цен на жилье в совокупности с популяризацией ипотеки в Москве хотя и не влияет на арендные ставки непосредственно, однако косвенно меняет структуру спроса на рынке.

`Около 30% арендующих квартиры в диапазоне от $550 до $1,5 тыс. стали брать кредиты и приобретать квартиры в собственность, так как арендная ставка и процент по обслуживанию кредита уравнялись, а рост цен на недвижимость превышает рост доходов,— поясняет специалист по аренде жилых помещений агентства `Домострой` Елена Панкова.— Отсюда естественное желание `зафиксировать` эту цену хотя бы таким образом, иначе мечта о собственном жилье становится все менее реальной`. Приобретение не очень дорогих квартир взамен долгосрочной аренды становится все более популярным.

`Ипотечная схема прижилась`,— отмечает Ольга Варакутина. Впрочем, новые веяния не коснутся рынка аренды дорогого жилья, так как его нанимают люди с очень высокими доходами. Они в состоянии приобрести жилье в собственность— это либо иностранцы, расходы которых оплачивает фирма, либо обеспеченные люди, для которых городская квартира является дополнительной или временной. Например, они снимают жилплощадь, пока ищут подходящее для себя постоянное жилье, или пользуются ею только как запасным вариантом, имея дом за городом.