Kому достаются сверхдоходы от строительного рынка Москвы

Самая увлекательная тайна в Москве - тайна золотого ключика. Того самого ключика от квартиры в столице, который доступен, по экспертным оценкам, лишь каждому десятому москвичу. Почему квадратный метр нового жилья в Москве стоит, судя по последним сводкам с рынка, в среднем $3500 при себестоимости строительства, не превышающей $700?

Куда и на каких этапах уходит немалая разница в $2800? Есть ли надежда, что цены на столичную недвижимость упадут или хотя бы остановятся? Задавшись этими вопросами, `Известия` опросили людей, которые, как нам казалось, должны владеть этим сакральным знанием: строительных чиновников, экономистов и самих застройщиков.

Сразу оговоримся, мы вынесли за скобки исследования так называемые элитные квартиры - стоимость метра в них может зашкаливать за десятки тысяч долларов, а покупатели такой категории квартир обычно не задаются вопросами доступности жилья.

Средняя цена квартиры в обычной столичной новостройке, по данным аналитического центра `Индикаторы рынка недвижимости`, сегодня превысила $3500 за квадратный метр. Из чего же она складывается?

Себестоимость строительства - $700 за кв. метр

Себестоимость - это, собственно, та сумма, которую тратит застройщик на то, чтобы построить дом. Складывается она из затрат на проектные работы, стройматериалы, оплату труда рабочих и так далее. Как сошлись почти все опрошенные `Известиями` эксперты, сегодня себестоимость составляет примерно $700 за кв. метр (около $600 - в панельном доме, примерно $800 - в монолитном). И - будет только расти. Хотя бы потому, что растут тарифы на стройматериалы, которые, в свою очередь, зависят от цен на газ, электроэнергию, нефтепродукты.

- Только цемент за последние четыре года вырос в цене раз в семь, - рассказала начальник сметно-эксплуатационного управления `Москапстроя` Елена Шевелева. - Причем когда в Москве был в разгаре конфликт с `Евроцементом`, цена цемента для регионов была одна, а для Москвы - в два с лишним раза выше. Потому что Москва активно строится и всегда есть спрос на материалы.

Инженерные сети - еще $300 с метра

Впрочем, с цифрой в $700 согласны не все.

- $600-700 - это нынешняя себестоимость жилья, если просто поставить кран и начать собирать дом, - говорит старший вице-президент, руководитель финансово-экономического комплекса Главмосстроя Лариса Подгорная. - Но все дороже обходятся инженерные коммуникации в существующей застройке города: их надо либо реконструировать, либо перекладывать, либо расширять, либо ставить новые источники тепла и т.д. Подключение к сетям в центре достигает 40-50% от себестоимости возведения здания. При строительстве на свободных территориях расходы ниже - 20-25%.

- Отдельная беда - нет питающих центров электроснабжения, инвестору за свой счет приходится строить передвижные электростанции, а это стоит сумасшедших денег, - добавляет Елена Шевелева.

Усредним цифры для простоты расчетов - 40% за трудности подключения к коммуникациям. Получаем еще $300 с метра. То есть себестоимость с учетом подключения к инженерным сетям составляет около $1000 за метр.

Эти расчеты, кстати, подтверждаются официально установленной правительством Москвы ценой строительства муниципальных квартир. Сейчас в городском бюджете заложена цена в 26 тысяч рублей за квадратный метр - то есть те самые $1000.

Здесь необходимо пояснить: когда город строит дома за свой счет, он может уложиться в сумму $1000 за метр. Для коммерческих застройщиков куда насущнее понятие `инвестиционная себестоимость` - себестоимость с учетом так называемой `доли города`.

Доля города - плюс $400 с метра

Доля города - своеобразный оброк, который коммерческие застройщики платят правительству Москвы за право возведения на городской территории того или иного здания. Поскольку само существование и размер этой доли не регламентированы ни одним федеральным законом, столичное правительство в свое время само разработало `правила игры` со стройфирмами. В среднем размер передаваемой в собственность города жилой площади составляет 40% от всей площади квартир и гаражей в любой новостройке. Впрочем, в последнее время эту `долю` предпочитают брать деньгами.

Городская доля идет на строительство социального жилья: для очередников, переселенцев из сносимых пятиэтажек, на строительство домов под городские жилищные программы вроде `Молодой семье - доступное жилье`. То есть покупая квартиру на рынке, мы фактически оплачиваем еще одну - для тех, кто имеет право на получение бесплатного жилья от города. По сути это гигантский налог с продажи жилья на физических лиц - конечных покупателей квартир.

- Правительство Москвы самостоятельно определяет размер передаваемой безвозмездно площади или ее денежного эквивалента. Он зависит от объема дополнительных затрат инвестора на подготовку территории для жилищного строительства, - описал `Известиям` особенности выплат городу руководитель пресс-службы инвестиционно-строительной группы компаний `СУ-155` Владимир Фомин. - Например, при застройке территории Кожухова доля города по жилой площади составила 0%, поскольку инвесторы за свой счет выводят собственников сносимых зданий, осуществляют инженерную подготовку территории, несут иные затраты по строительству объектов инженерного назначения. В остальных случаях первый платеж денежного эквивалента доли города в размере 20% инвестор выплачивает сразу, оставшиеся платежи (еще примерно 20%) также идут авансом согласно утвержденному графику. Это создает определенные трудности для застройщика, который, чтобы вовремя расплатиться с городом, вынужден привлекать кредиты.

- Доля города влияет на себестоимость, а не на рыночную цену, - считает руководитель департамента экономической политики Москвы Марина Оглоблина. - Эти затраты лишь ограничивают прибыль инвестора, причем совсем незначительно, так как конечная рыночная цена диктуется ажиотажным спросом.

Но как бы то ни было, с учетом доли города (мы взяли среднюю - 40%) себестоимость строительства одного квадратного метра поднимается до $1400 и более.

Взятки-`откаты` - в среднем по $400 с метра

Самое приятное для нечистых на руку чиновников разных уровней - прохождение строителями многочисленных согласований и получение разрешений. Только для начала строительства одного дома в столице требуется до 200 таких разрешений.

Впрочем, на эту тему наши собеседники говорили крайне неохотно и просили на них не ссылаться. Заметив лишь, что самая взяткоемкая стадия - получение участка под застройку. За `хороший` участок, с минимальным количеством обременений, идет сегодня настоящая война, в которой, как известно, все средства хороши.

Впрочем, на конечной стадии строительства застройщик выходит на новый пласт непроизводственных затрат. Они связаны со всевозможными согласованиями, экспертизами, проверками. Круг новых `друзей` - это три-четыре десятка различных государственных, полугосударственных или аффилированных частных контор. Кому и сколько тут приходится платить - точно не знает никто. Многие согласования имеют вполне официальную - и дорогую - цену. Когда процесс надо ускорить, `мзда`, как правило, выплачивается `черным налом`. И деваться застройщику некуда: не получишь согласование - не введешь дом в эксплуатацию, что чревато дополнительными расходами.

Как заявил недавно куратор национального проекта `Доступное жилье` министр регионального развития РФ Владимир Яковлев, стоимость жилья под грузом чиновничьих `откатов` порой вырастает на 30%. Если верить оценке чиновника, к уже получившейся $1400 за метр надо прибавить еще как минимум $400.

В сумме, с учетом `откатов`, - уже $1800 за метр.

Кстати, по данным риэлторских агентств, среди покупателей самого дорогого элитного жилья доля чиновников составляет около 40%. Но это так, к слову.

Кредитование - $100 с метра

- На рост цены влияют и другие факторы, - говорит руководитель департамента экономической политики Марина Оглоблина. - Например, по 214-му Федеральному закону `Об участии граждан в долевом строительстве многоквартирных домов...` частные соинвесторы могут привлекаться к строительству только после того, как проект будет подтвержден банковскими гарантиями. Если застройщик раньше собирал деньги в самом начале проекта, то теперь он этого делать не может.

Застройщики подтверждают слова чиновников.

- После того как 214-й закон фактически перекрыл возможность работать с деньгами покупателей, мы все свои проекты кредитуем в полном объеме: своими деньгами и банковскими, - говорит президент строительной корпорации `Баркли` Леонид Казинец. - Кредит обычно берется на полтора года на период строительства под ставку в среднем 10-15%. Это составляет примерно 5% от стоимости строительства.

В наших расчетах это еще примерно $100 с метра. Общая сумма, с учетом расходов на обслуживание кредитов - уже $1900.

Прибыль строителей-субподрядчиков - $200 с метра

Небольшие строительные фирмы, которых по субподряду нанимают на работу крупные инвестиционно-строительные компании, оценивают свою рентабельность в среднем в 15% от инвестиционной себестоимости жилья. Что это такое, мы уже написали в главке `доля города`. В наших расчетах она равна $1400 за метр. То есть прибыль строителей - примерно $200 с метра.

Общая сумма всех понесенных затрат на этом этапе - $2100 за метр.

Прибыль риэлторов - $100 с метра

Риэлторы могут `брать на реализацию` квартиры в новостройках по договору с инвестором, соинвестором, генподрядчиком - с любой структурой, имеющей право собственности на квартиры. В последнее время застройщик предпочитает не распыляться: заключает эксклюзивный договор с одной риэлторской компанией, продажная цена согласовывается, а риэлтор получает от застройщика комиссионные. Их размер в среднем составляет около 4% от продажной стоимости. Опт всегда дешевле, поэтому предположим, что метр отдают не за $3500, а за $3000. Значит, на долю риэлтора придется около $100. Вот уже и $2200 за метр.

Впрочем, в последнее время, работая на рынке новостроек, некоторые крупные риэлторы по сути переходят в разряд соинвесторов. Они выкупают часть квартир в новостройке на ранней стадии строительства, по цене гораздо меньшей конечной. После чего распродают их в розницу - с прибылью до 20%.

Прибыль инвесторов - $1300 с метра

Прибыль инвесторов - самая засекреченная, кроме `откатов`, графа в структуре стоимости квадратного метра жилья в столице. Мы ее получили простым вычитанием всех выше перечисленных затрат ($2200 за метр) от средней продажной цены ($3500 за метр). По нашим расчетам, она составляет почти 60%. То есть на каждом вложенном в строительство рубле инвесторы зарабатывают 60 копеек. Не нефтяная скважина, конечно, но в принципе жить можно.

- У инвесторов нет обязанности показывать свою прибыль, себестоимость и прочие финансовые показатели, - комментирует ситуацию руководитель департамента экономической политики Москвы Марина Оглоблина. - Все решает спрос и предложение на рынке. Сейчас на спрос в значительной степени влияют свободные средства, которые банки и население вкладывают в недвижимость с целью получения прибыли. Когда мы делаем расчеты по городской доле, исходим из расчета уровня рентабельности в 25%. Но сейчас рентабельность и прибыль застройщиков гораздо выше.

- Точных затрат инвестора не знает никто, очень приблизительно это от 30 до 50% от стоимости метра, - отчасти подтверждает наши расчеты начальник сметно-эксплуатационного управления `Москапстроя` Елена Шевелева.

Впрочем, не все с этими цифрами согласны.

- Если мы зарабатываем 25-30% чистыми, проект можно считать удачным, - говорит президент строительной корпорации `Баркли` Леонид Казинец. - Затраты инвестора растут быстрее, чем цены. Только в марте на 30% официально подорожала доля города. За полгода в 2 раза выросла стоимость подсоединения к сетям естественных монополий. Очень много необоснованных регулирующих норм, в результате объемы строительства уменьшаются. Возникает дефицит предложения. Соответственно растет спрос. И - цены.

- 3500 долларов за метр - это не цена инвестора-застройщика, - уверен и заместитель главы департамента градостроительной политики Сергей Амбарцумян. - Он, как правило, продает квартиры оптом, что гораздо дешевле или реализует их на разных этапах строительства, когда они также гораздо дешевле, чем конечная цена метра. Думаю, рентабельность инвесторов колеблется в размере 30%.

Кроме того, по словам Амбурцумяна, серьезные застройщики вкладывают деньги в развитие строительной базы: закупают хорошую технику, современные краны, новые бетонные узлы.

- Думаю, около $100 с метра у них идет на развитие, - говорит чиновник.

Но на развитие деньги должны тратиться исключительно из прибыли - за чем должны бдеть налоговые органы. Так что в прямых затратах на строительство мы их не учитываем.

Что в сухом остатке?

Главный вопрос этого исследования - понять, за счет чего можно снизить цену жилья в столичных новостройках.

Теоретический вывод, лежащий на поверхности, - минимизировать `откаты` и ограничить аппетиты инвесторов-застройщиков.

Наивно - говорят эксперты. Отобрать `левый` приработок у чиновников - задача для Голиафа. А ограничить прибыль инвесторов в условиях свободной продажи квартир на рынке не сможет и мифический герой.

- Механизмов влияния на рынок недвижимости у города немного, -признает глава экономического департамента мэрии Марина Оглоблина. - И в большей степени они зависят от федеральных властей. Только они могут предложить такую финансовую политику, при которой вложения в недвижимость станут менее доходными, чем вложения в другие отрасли экономики, прежде всего в промышленность и финансовый сектор. Тогда ажиотажный спрос на квартиры в Москве стихнет сам собой.

- Квартиры в Москве раскуплены практически все. Другое дело, что часть из них пустует, - добавляет экономист `Москапстроя` Елена Шевелева. - Я живу на Старом Арбате, рядом с деревянным домом Пороховщикова. Его отреставрировали, а на земельный участок рядом `всунули` особняк на 6 квартир. 3 года назад их продавали по 10 тысяч за квадратный метр. А сейчас, я слышала, в соседнем особняке метр идет уже по 20 тысяч. У меня это в голове не укладывается. Но если это продается, значит, у людей есть эти деньги. Кто же откажется от прибыли?!

Секретом ценообразования поделился и инвестор-застройщик.

- Когда мы прикидываем цену продажи, смотрим, сколько стоит в доме аналогичного класса готовое жилье и делаем дисконтирование, - говорит президент `Баркли` Леонид Казинец. - Цены же не по затратам, а по рынку считаются. Застройщик хочет получить максимальную прибыль за свой проект. Если мы хотим государственного регулирования цен, пусть государство строит за свои деньги без прибыли.

Что же, как говорится в детской сказке: `еще шесть тысяч ведер, и золотой ключик у нас в кармане...`

Ценовая гонка летом утихнет

Даже при первом взгляде на структуру предложения на рынке новостроек в пределах МКАД бросается в глаза его подозрительная асимметричность. Квартир в недорогих панельных домах настолько мало, что их количество находится ниже уровня статистической погрешности. Фактически единственное, что осталось, - несколько десятков квартир в новом квартале в Кузьминках и разбросанные по Москве по 1-2 квартиры в сданных домах. Сегодняшнее предложение новостроек - это монолитные дома и комплексы бизнес-класса. Отсюда столь высокая средняя цена предложения в готовых новостройках - уже около 3600 долларов за 1 кв.м, даже выше, чем на `вторичке`, тогда как обычно бывает наоборот.

Кроме того, выбор квартир в `монолите` тоже невелик: однокомнатных почти не осталось, двухкомнатных мало, зато трех- и четырехкомнатных предостаточно. Многие такие квартиры, особенно в бизнес-комплексах в Центре и других дорогих районах, `висят` с прошлого года.

- Отношение цены квадратного метра в трехкомнатных квартирах к средней цене предложения по рынку в целом стало ниже аналогичного показателя для однокомнатных квартир, - посчитал аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов. - Это означает, что темпы роста цен настолько высоки, что потенциальные покупатели трехкомнатных квартир уже не обладают достаточными денежными средствами для покупки нужного товара. А продавцы, ощущая это, не наращивают цены на такие квартиры среднерыночными темпами. Если высокие темпы роста цен сохранятся, не исключено, что такая же тенденция настигнет и двухкомнатные квартиры. Только после того как будут исчерпаны финансовые возможности потенциальных покупателей двухкомнатных квартир, можно будет говорить о кризисных явлениях на рынке недвижимости. Пока ситуация складывается хотя и напряженная, но контролируемая.

Большинство аналитиков сходятся во мнении, что ежемесячный прирост цен в 8-9%, наблюдавшийся весной, на время снизится. За счет сезонного спада летом квартиры будут дорожать на 2-3% в месяц.