Земельная реформа. О принципах совершенствования действующего законодательства

В последнее время в информационном пространстве рынка стало появляться все больше материалов о необходимости совершенствования действующего законодательства. По мнению наших экспертов, в действующем законодательстве действительно имеется много противоречий, но начинать приводить его в соответствие необходимо с конкретной целью, в качестве которой, как правило, называется `формирование цивилизованного рынка недвижимости` или иные, созвучные с этим названием цели.

Изучение отечественного рынка недвижимости на протяжении достаточно длительного периода времени (более 10 лет) дает нам основание утверждать, что в большинстве случаев подобные цели являются декларативными, а реальной целью является продолжение процесса либерализации `правил игры` на рынке.

В настоящее время некоторая часть профессиональных участников рынка считает, что именно так и должно быть. То есть процесс либерализации `правил игры` на рынке они считают правильным на современном историческом этапе.

С большой долей вероятности подобное мнение сформировалось у них по следующим основным причинам:

получение ими поверхностного экономического образования и нежелания анализировать экономические процессы самостоятельно, а лишь используя достаточно примитивные экономические штампы;

наличие в подобных утверждениях определенной доли `лукавства` для создания наиболее благоприятных условий удовлетворения экономического эгоизма сильных игроков российского рынка, а также незначительной доли участников рынка, оказывающих на рынке недвижимости некоторые виды услуг.
Могут быть и какие-то иные причины, но именно вышеперечисленные являются основными.

Вместе с тем, необходимо напомнить, что кроме либерализации, есть еще и процесс социализации, который практически не используется управляющей подсистемой рынка, либо декларативен даже в первом приближении.

История развития других стран показывает, что максимальная либерализация `правил игры` на рынке приводит к дичайшему капитализму, а максимальная практическая социализация привела к возникновению сверхдержавы, в которой многие российские граждане родились.

При решении любой сложной социально-экономической задачи необходимо использовать согласованный баланс методов либерализации и социализации, а также совершить несколько итераций по следующей универсальной схеме: `от общего к частному` (впрочем, в ряде случаев полезно совершать `движение` и `от частного к общему`). Именно так формируются законы во многих странах мира, экономическое развитие которых часто используется представителями управляющей подсистемы рынка в качестве официальных ориентиров для развития нашей страны.

Решение сложных задач социально-экономического развития необходимо осуществлять комплексно и системно. Важную роль в решении подобных задач играют вопросы формирования `правил игры` на рынке, которые в первом приближении включают в себя совокупность действующий юридических норм и правил, а также сложившиеся на рынке правила делового оборота.

Если в качестве одной из подобных задач рассмотреть вопросы формирования земельного рынка в нашей стране, то можно отметить достаточно много принципиальных моментов, которые не только сдерживают его развитие в интересах большинства домохозяйств страны, но и делают эту задачу декларативной и сложно решаемой.

Рассмотрение вопросов развития земельного рынка целесообразно начать с анализа работы управляющей подсистемы этого нарождающегося рынка. В первом приближении управляющая подсистема практически любого рынка в нашей стране состоит из структур власти федерального, субфедерального и муниципального уровней. Особое место в этой иерархии занимает глава государства.

Общеизвестно, что основным законом в нашей стране является действующая Конституция РФ. Все иные законы не должны противоречить конституционным нормам.

Вместе с тем, проведение непредвзятого юридического анализа основных законодательных норм, устанавливающих `правила игры` на российском рынке с большой долей вероятности приведет исследователя рынка к заключению о том, что федеральные структуры власти приняли федеральные законы, которые нарушают конституционно-установленный баланс института совместного ведения, в частности, по следующим направлениям:

лесное законодательство;
земельное законодательство;
градостроительное законодательство;
законодательство о недрах.
Вполне естественно, что развивать рынок необходимо законными методами, поэтому дальнейшие предложения по улучшению действующего законодательства возможны только после приведения этих норм в соответствие с Конституцией РФ.

Использование иного алгоритма действий, даже при вполне чистосердечном желании улучшить нормы действующего законодательства, не даст желаемого результата, поскольку вначале необходимо устранить нарушение конституционных принципов государственного устройства, то есть двигаться `от общего к частному`.

Предложение и даже принятие `косметических` поправок в действующее законодательство в области земельных отношений и градостроительства, при явных признаках нарушения конституционных положений о разграничении компетенций структур российской государственной и муниципальной власти, с большой степенью вероятности в конечном варианте будет направлено на дальнейшую либерализацию `правил игры` на рынке недвижимости.

Нетрудно спрогнозировать возможные последствия подобного развития событий на земельном рынке – земельные ресурсы будут сконцентрированы у крайне ограниченного числа лиц, как это уже фактически произошло с сельхозземлями на территории Московской области и ряда других регионов.

Как показывает мировая практика для активизации этого процесса активно используются не только прямая скупка земельных активов, но и залоговые операции на рынке, нормативная база для которых активно готовится законодателями…