Обзор рынка жилья за 2005 год - главные события

Московский рынок жилья является наиболее развитым рынком на территории нашей страны. Сразу два статуса г. Москвы – столица России и крупнейший мегаполис Европы, способствовали развитию московского рынка жилья, а концентрация здесь российского капитала (по некоторым оценкам – до 85% от всего объема) предопределила достаточно интенсивное развитие этого рынка с начала 90-х годов.

Потенциально высокий уровень доходов, связанный с существенно более высокими средними ценами на объекты рынка по сравнению с другими регионами России, постоянно привлекал сюда различных инвесторов.
Но в городе была создана эффективная система перераспределения потенциальных доходов в пользу городских структур, которая постоянно совершенствовалась, и к настоящему времени является по многим параметрам своеобразным эталоном для большинства российских региональных рынков.

Важнейшей частью этой системы является сложившиеся практика предоставления земельных участков для строительства, постоянно растущий уровень стоимости права аренды земельных участков, а также весьма специфичные процедуры получения различных согласований и разрешений на начало производства строительных работ.

В прошедшем 2005 году вступили в силу основные документы жилищного пакета федеральных законов, принятых в самом конце 2004 года. В частности – Жилищный и Градостроительный кодексы РФ, федеральные законы `Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов`, поправки к Гражданскому кодексу, федеральным законам `Об ипотеке` и ряд других.

Напомним, что этот пакет документов на протяжении практически всего 2004 года с помощью большинства средств массовой информации был представлен российским домохозяйствам как первый системно и комплексно разработанный пакет документов, направленных на создание в нашей стране рынка доступного жилья. Однако, прошедший год внес `свои коррективы`…
Несмотря на то, что власть продекларировала создание рынка доступного жилья, жильё становится все более недоступным для большинства домохозяйств страны. Основной причиной недоступности жилья является опережающий рост его стоимости по сравнению с ростом доходов значительной доли домохозяйств (до 90% в зависимости от региона).

В свою очередь, рост стоимости жилья происходит из-за незначительного роста ежегодных объемов строительства жилья (порядка 5-6%) и постоянного роста платежеспособного спроса со стороны 10-15% домохозяйств (в зависимости от региона, в столице – до 20%), которые представлены в основном чиновниками и представителями бизнес – структур. За счет растущего высокими темпами, но пока еще не оказывающего существенного влияния, использования квазиипотечных операций на рынке, платежеспособный спрос на жилье будет увеличиваться и в дальнейшем. Но при соблюдении условия сохранения положительного баланса внешней торговли.

То есть, при условии сохранения высоких мировых цен на основные виды российского экспорта (энергоносители и металлы) или их дальнейшего роста, объем вывоза капитала из страны не должен превышать финансовый поток от экспорта.

С большой степенью вероятности в 2006 году это условие будет выполняться…

Вернемся к рассмотрению вопроса о влиянии принятых федеральных законов в составе `жилищного пакета` на дальнейшее развитие рынка жилья.

К новеллам законодательства, регламентирующего `правила игры` на рынке недвижимости в 2005 году большинство экспертов относят:

отмену правил обязательного нотариального удостоверения договоров об ипотеке;

прекращение прав членов семьи собственника жилья при его продаже;

отмену общего правила получения согласия органов опеки и попечительства на сделку с жильем, в котором проживают несовершеннолетние;

регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) сведений о лишенных или ограниченных в дееспособности лицах и детях, оставшихся без родительского попечения;
денежную компенсацию собственникам и добросовестным приобретателям за утрату прав на жилье по независящим от них обстоятельствам;

запрет на бесплатную приватизацию государственного и муниципального жилья, полученного после 1 марта 2005 года;
возможность приватизации жилья, полученного до 1 марта 2005 года, только до 1 января 2007 года;
установление требований к договорам долевого строительства многоквартирных домов, в том числе, необходимости их государственной регистрации;

публичный порядок предоставления земельных участков для индивидуального и комплексного жилищного строительства;
отмену кондоминиумов и наделение собственников квартир правом общей долевой собственности на занятый многоквартирным домом земельный участок.

Нетрудно заметить, что одним из основных итогов развития рынка жилья в плане его законодательного обеспечения, в 2005 году стала дальнейшая десоциализация `правил игры` на этом рынке. Известно, что противоположностью социализации является либерализация. Поэтому можно сделать важный вывод о том, что одним из итогов законодательного изменения `правил игры` на рынке жилья стали их дальнейшая либерализация.

Еще одним важным итогом стало законодательное введение ряда радикальных мер, направленных, по мнению разработчиков жилищного пакета, на демонополизацию инвестиционно-строительного рынков, которые, за годы реформ, были фактически предоставлены для ведения бизнеса коммерческим структурам, имеющим `эксклюзивные` отношения с региональными властями. Поскольку успех развития бизнеса в современной России во многом определяется так называемым `административным ресурсом`, максимально возможным из которых является федеральный, то еще одним важным итогом законодательного изменения `правил игры` на рынке жилья стала дальнейшая `федерализация` (или `переподчинение`) бизнес-структур. В разделе этого бюллетеня `Строительство и инвестиции` содержится материал об идущем процессе передела инвестиционно-строительного рынка столицы.

По мнению наших экспертов, без создания жесткого `экономического механизма`, заставляющего застройщиков работать `от оборота`, невозможно решить вопрос об удвоении ежегодных объемов строительства в планируемых сроки. Хотя, конечно, можно долго и проникновенно говорить о существующей потенциальной потребности наших домохозяйств в улучшении жилищных условий (порядка 1,6 млрд. кв. метров). Но решение этой проблемы уже поставлено на коммерческую основу в абсолютном большинстве регионов России (своеобразным `реликтовым` исключением из этого большинства является столица, в которой социальное жилье строится официально).

Поэтому пока застройщики в большинстве регионов России в лучшем случае удовлетворяют платежеспособный спрос, ипотека находится в `зародышевом` состоянии, а довольно типичной ситуацией является сохранение дефицита предложений. Это позволяет продавать практически всё, что строится и продается по относительно низким ценам. То есть пока `правила игры` на рынке не накладывают особых требований к девелоперам (застройщикам) по качеству основного объема строящегося жилья (естественно за исключением наиболее дорогих объектов). Во многом, поэтому повсеместно распространена практика привлечения низкоквалифицированной рабочей силы из стран ближнего зарубежья (по меткому выражению одного из участников рынка - `югославских таджиков`).

Вышеприведенные причины позволяют сделать достаточно важный вывод о том, что проведенные законодательные изменения `правил игры` на рынке жилья не позволят выполнить официально поставленную задачу по удвоению ежегодных объемов строительства в запланированные сроки…

Вместе с тем, необходимо отметить, что с теоретической точки зрения ряд норм Жилищного кодекса и других законов из `жилищного пакета` могут повысить деловую активность на рынке, но как это будет реализовано на практике – покажет только время.
По мнению наших экспертов, самой большой неожиданностью принятого пакета федеральных законов является следующий факт. В Жилищном кодексе (одном из основных документов жилищного пакета) не содержится ни малейшего упоминания об ипотеке, что выглядит не только странным, но и труднообъяснимо для кодифицированного законодательного акта в сфере жилищных отношений.

Подобное упущение могло быть допущено только при условии существования каких-то иных реальных целей у разработчиков и заказчиков жилищного пакета федеральных законов, поскольку представители федеральной власти за последние годы многократно и публично делали официальные заявления об исключительной важности развития этого института рынка.

Необходимо отметить, что в принятом пакете документов это обстоятельство является важным в основном с юридической точки зрения, а с экономической точки зрения ипотека является всего лишь одним из инструментов обеспечения кредита.

В заключение также отметим, что крайне медленно идет принятие более 200 запланированных подзаконных актов, которые Правительство РФ должно было разработать для обеспечения `работоспособности` принятых законов, учитывая достаточно жесткий лимит по времени у основных фигурантов национального проекта и удвоения ежегодных объемов строительства жилья…