Обзор рынка коммерческой недвижимости Москвы 2006

Стабильное развитие экономики РФ, наблюдавшееся в 2004 году, продолжилось и в 2005 году. Главными факторами, повлиявшими на сохранение этой тенденции, стали благоприятная мировая конъюнктура цен на энергоносители и взвешенная налоговобюджетная политика правительства РФ. По предварительным оценкам Росстата, рост ВВП в 2005 году составил 6,4%, что соответствует прогнозам Минэкономразвития. Тем не менее, по сравнению с 2004 годом произошло некоторое снижение темпов роста ВВП – тогда этот показатель достиг 7,2%. По данным Росстата, в 2005 году темпы инфляции снизились по сравнению с предыдущим годом и составили 10,9%, в то время как в 2004 году этот показатель достигал 11,7%. Снижение темпов инфляции позволяет говорить об эффективности проводимой экономической политики в этом направлении.

Темпы роста иностранных инвестиций несколько уменьшились в 2005 году и составили 32,4% против 36,4% в 2004 году. Приток прямых инвестиций увеличился на 38,8% по сравнению с предыдущим годом, что отражает сохранение темпов роста этой категории иностранных вложений. При этом недвижимость оказалась одним из наиболее востребованных
секторов для инвесторов. Структура иностранных инвестиций не претерпела существенных изменений. Доля прямых инвестиций продолжает медленно расти: если в 2003 году она составила 22,8%, то в 2004 – 23,3%, а в 2005 – уже 24,4%. Как и прежде, большую часть в структуре заняли «прочие инвестиции», состоящие в основном из кредитов – на их долю пришлось 74,8% всех иностранных инвестиций в экономику России в 2005 году.

Прогнозы на 2006 год
В 2006 году ожидается продолжение поступательного развития российской экономики, сохранение вектора ее развития, а также высокий уровень цен на энергоносители на мировых рынках. В связи с этим основные макроэкономические показатели не предполагают значительных изменений. Рост ВВП в 2006 году ожидается на уровне 5,8%. В последующие два года не предвидится резких изменений в темпах роста этого показателя – в 2008 году прогнозируемый рост ВВП составит 6%. Минэкономразвития планирует, что в 2006 году инфляция удержится в рамках 8-9%, а к 2008 году снизится до уровня 4-5,5%. Объем прямых иностранных инвестиций в Россию составит, по оценкам Минэкономразвития, $17-22 млрд. Таким образом, ожидается развитие тенденции ежегодного роста, зафиксированной в предыдущие годы.

Инвестиционная привлекательность рынка
На протяжении последних пяти лет объем инвестиций в московский рынок коммерческой недвижимости неуклонно увеличивался. Стабильное развитие рынка обусловливает его привлекательность для российского и иностранного капитала. На рынок выходят новые международные инвесторы и девелоперы, а среди российских игроков рынка коммерческой недвижимости наиболее заметной группой остаются финансово-промышленные холдинги, для которых недвижимость является непрофильным активом. Положительным показателем развития инвестиционного рынка стало двойное повышение долгосро чного кредитного рейтинга России в 2005 году международным рейтинговым агентством Standard & Poor’s. В январе агентство впервые присвоило России инвестиционный уровень «ВВВ-», а в декабре повысило его до уровня «ВВВ». Повышение было вызвано увеличением объемов золотовалютных резервов страны и сокращением государственного долга.

В инвестиционные активы сектора коммерческой недвижимости продолжают вкладывать средства как российские, так и иностранные инвесторы. Британский фонд Fleming Family & Partners Russia Real Estate Ltd. приобрел офисно-торговый центр на Лесной ул., 3-9, площадью 7 500 кв.м. Компания Coalco, продавшая здание, осталась его арендатором.

Таким образом, сделка стала второй на московском рынке, прошедшей по схеме sale-lease-back. Также инвестиционный фонд Amerop выступил в качестве opportunity-инвестора, купив вновь построенный бизнес-центр «Георг Плаза» на улице Огородная Слобода, площадью 5 747 кв.м. Сделка предполагала определенные риски, так как здание было еще не заселено арендаторами, однако к концу 2005 года площади были успешно сданы в аренду иностранной компании.

Девелопмент БЦ «Георг Плаза» осуществила компания «Энергогарант-КапиталСтрой». В торговом сегменте также были отмечены инвестиционные сделки, ранее нехарактерные для этого рынка. ТЦ «Европарк» был куплен компанией «Лигастройпроект». Девелопер центра, группа «Даев Плаза», вывела его на рынок весной 2005 года, а его площадь составила 85 тыс.кв.м. Также ПФГ «БИН» приобрела «Мосстройэкономбанк», таким образом став владельцем его актива – ТДЦ «Смоленский Пассаж» площадью 64 тыс. кв.м. Здание было построено компанией «Тема» в 1998 году и до сих пор остается знаковым объектом со 100%-ной заполняемостью.

Инвестиционная активность отмечается и в складском сегменте рынка. Более 40 000 кв.м складских помещений в Подмосковье было приобретено британским фондом Raven Russia Limited у девелоперской компании «Кулон». К моменту совершения сделки складские комплексы были полностью сданы в аренду. Несколько позже фонд купил первую очередь логистического парка «Крекшино» площадью 115 000 кв.м. Проект осуществляет компания «РосЕвроДевелопмент», построившая на момент сделки 33 000 кв.м из заявленных площадей. Остальные помещения, по соглашению, будут также достроены девелопером и сданы в аренду.

Стабилизация рынка приводит к постепенному снижению ставки капитализации, которая уже
находится на уровне 12-14%. Как и ранее, более широкому развитию рынка инвестиционных продаж препятствует дефицит качественных проектов институционального уровня, а также сохраняющиеся политические риски. Продолжается тенденция роста инвестиций в девелопмент. Среди крупных проектов можно выделить масштабную реконструкцию площади Тверской Заставы, которую реализует компания «СтройИнкомК». На площади будет построена новая транспортная развязка и подземный торговый центр, а рядом разместятся гостиничные и офисные здания.

Все больше компаний, специализирующихся на девелопменте жилой недвижимости, обращаются к коммерческому сектору. Например, в планы холдинга «Интеко» входит строительство значительных объемов офисной и гостиничной недвижимости. Вероятными причинами диверсификации бизнеса являются некоторая нестабильность в жилом секторе, а также неудовлетворенный спрос на офисные и гостиничные площади.

Ряд иностранных институциональных инвесторов объявили о своих инвестиционных планах на
2006 год на российском рынке коммерческой недвижимости. В частности, поиском объектов соответствующего уровня заняты компании GE Capital, AIG Global Real Estate Investment, Европейский Банк Реконструкции и Развития (ЕБРР) и JER Partners.

Продолжает развиваться российский рынок коллективных инвестиций в недвижимость. Данный вид привлечения средств осваивают даже такие крупные компании, как Mirax Group,
которая возводит многофункциональный комплекс «Башня Федерация» в рамках ММДЦ «Москва-Сити». Для финансирования этого, а также других проектов компании были созданы два
закрытых паевых инвестиционных фонда с порогом инвестиций, доступным для частного инвестора. В 2006 году ожидается рост числа закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, а также значительное увеличение объема средств, аккумулированных под их управлением.

Офисная недвижимость

Предложение и спрос
В 2005 году продолжилось поступательное развитие рынка офисной недвижимости. По итогам года было введено в эксплуатацию около 700 тыс. кв.м офисов класса «А» и «В».

Это превышает прошлогодний показатель на 35%, что говорит об увеличении темпов роста рынка. Причиной является постоянно растущий спрос на качественные офисные помещения. Доходность девелопмента остается на достаточно высоком уровне в 20-25%, однако с каждым годом она медленно снижается ввиду активизации на рынке новых игроков, удорожания и сокращения количества земельных участков, расширения существующего предложения.

К концу 2005 года общее предложение качественных офисов составило 4,28 млн.кв.м. Таким образом, московский офисный рынок превышает по объему рынки торговых и складских помещений. Причиной этому служат столичные функции города, в котором сконцентрированы сотни тысяч компаний и проходят основные деловые контакты на международном уровне. В 2006 году прогнозируемый рост предложения составит 900 тыс.кв.м, таким образом, общий объем качественных офисных площадей достигнет приблизительно 5,2 млн. кв.м. В общем предложении 31% приходится на офисы класса «А» и 69% - на офисы класса «В». Доля класса «А» повысилась на 3 процентных пункта по сравнению с 2004 годом, что объясняется вводом в эксплуатацию большого количества бизнес-центров класса «А», спрос на которые стабильно высок.

Крупные проекты, введенные в эксплуатацию в 2005 году Совокупный объем сделок в 2005 году составил приблизительно 820 тыс. кв.м. Этот показатель уже несколько лет заметно превышает уровень нового строительства, что говорит о сохраняющемся дефиците офисных площадей.

Уровень вакантных помещений к концу 2005 года несколько повысился по сравнению с первым полугодием 2005 года и составил 4% для класса «А» и 8,5% для класса «В». По итогам 2006 года не ожидается значительного изменения данного показателя, прогнозируемый уровень – 3,5% и 8% соответственно.

Уровень ставок аренды и продажи
Арендные ставки плавно росли в течение всего 2005 года, что отражает существующий недостаток офисных помещений и превышение спроса над предложением. С начала 2005 года рост составил 8,5-9%. Средние ставки продаж также увеличились на 8-10%. В 2006 году сохранится рост ставок аренды и цен продаж в пределах 6-9%. Во вновь построенных бизнес-центрах класса «А» стоимость отделочных работ, как правило, компенсируется владельцем в размере $120-250/кв.м, в среднем по сегменту сумма компенсации составляет $155/кв.м. В верхнем сегменте класса «В» средняя компенсация находится на уровне $115/кв.м, но для класса «В» в целом более характерно включение стоимости отделки в арендную ставку. В единичных случаях отделка выполняется за счет арендатора.

Эксплуатационные расходы для зданий класса «А», как правило, выделяются отдельной строкой и находятся на уровне $80-120/кв.м в год. В классе «В» их стоимость составляет $50-90/кв.м в год, однако здесь владельцы зданий в основном применяют практику включения эксплуатационных расходов в арендную ставку. В 2006 году прогнозируется сохранение существующего уровня эксплуатационных расходов.

«Москва-Сити»
Важным трендом 2005 года стало дальнейшее развитие проекта «Москва-Сити». В феврале состоялась церемония заливки первого куба бетона башни «Федерация». На аукционе в апреле был определен инвестор наземной части Центрального ядра «МоскваСити» – им стала компания Africa Israel Investments.

Его дочерняя компания «СтройИнком-К» уже несколько лет активно развивает девелоперские проекты в Москве, в жилом и коммерческом секторах недвижимости. В сентябре 2005 года открылась станция легкого метро «Деловой центр», расположенная на территории «Москва-Сити». Во втором полугодии началась реализация площадей в многофункциональном центре «Северная Башня», а вторая фаза комплекса «Набережная Тауэр» была сдана в аренду еще до ввода в эксплуатацию. В конце года состоялась закладка фундамента башни «Москва», входящей в комплекс «Город столиц», который возводит Capital Group. Эти события говорят о том, что уже в течение ближайших 3-5 лет «Москва-Сити» из «большой стройки» может превратиться в современный деловой квартал.

«Большой Сити»
В русле общей тенденции к реконструкции и перепрофилированию особняком стоит проект «Большой Сити», предполагающий комплексный редевелопмент обширной территории, прилегающей к ММДЦ «Москва-Сити». Участок городской застройки общей площадью 1 000 га расположен между Хорошевским и Звенигородским шоссе, Краснопресненской набережной, Филевским бульваром и Заречной улицей. Помимо промышленных территорий, в состав участка входят старые жилые.

Тенденции
• децентрализация офисного рынка,
• перепрофилирование промышленных зон,
• укрупнение новых проектов,
• увеличение сроков аренды до 7-10 лет,
• строительство высотных зданий,
• рост числа многофункциональных комплексов,
• увеличение доли договоров предварительной аренды в общем объеме сделок,
• интерес российских сырьевых компаний к инвестициям в офисную недвижимость.

Торговая недвижимость

Предложение
2005 год был отмечен активным ростом рынка в сегменте торговой недвижимости, о чем свидетельствует большой объем нового предложения. Девелоперов побуждает к новому строительству высокий спрос на площади в торговых центрах, а также самая высокая ставка капитализации по сравнению с остальными сегментами коммерческой недвижимости, достигающая в наиболее успешных проектах 25-30%. Стабильный рост оборота розничной торговли на уровне 12% в год говорит о хороших перспективах рынка.

По итогам 2005 года площадь торговых центров в Москве составила 2,7 млн. кв.м, из которых 690 тыс. кв.м было введено в эксплуатацию в течение 2005 года. В 2006 году ожидается выход на рынок еще 800 тыс. кв.м, а общий объем предложения в конце 2006 года, по прогнозам, составит 3,5 млн. кв.м. Уровень вакантных помещений в торговых центрах в течение 2005 года оставался на низком уровне – 2-5%. Ввиду сохраняющегося высокого спроса на торговые помещения в 2006 году не прогнозируется повышение этого уровня.

Арендные ставки
В 2005 году арендные ставки не претерпели значительных изменений. Ставки аренды в торговых центрах различаются в зависимости от профиля арендатора и занимаемой им площади. Так, якорным арендаторам, занимающим несколько тысяч кв.м (гипермаркеты и т.д.), владельцы предоставляют значительные скидки, и ставки аренды для них в среднем составляют $100-400/кв.м в год. Для бутиков в торговой галерее арендные ставки гораздо выше, особенно для ювелирных и сувенирных магазинов, салонов мобильной связи -1000-4000/кв.м в год.

Проекты нового поколения
С каждым годом в центральных районах Москвы остается все меньше возможностей для нового строительства. Однако дневная концентрация населения в центре города обусловливает высокий потребительский потенциал, который стремятся использовать девелоперы. Решением земельной проблемы стало подземное строительство, применяемое все активнее. Так, в 2006 году стартовал масштабный проект реконструкции площади Тверской Заставы, включающий строительство подземного ТРЦ «МОЛЛ Тверская Застава». На пяти подземных уровнях расположатся торговый центр площадью 53 тыс.кв.м и паркинг на 1410 машиномест. Девелопер проекта «СтройИнком-К» планирует завершить его в 2007 году.

В 2006 году компания «СтройИнком-К» также начала реализацию другого уникального проекта – наземной части Центрального ядра «Москва-Сити», окончание которого намечено на 2007-2008 года. Его архитектура предусматривает сооружение большого стеклянного купола, под которым расположится рекреационная зона, включающая торговые, развлекательные и выставочные помещения. Площадь наземной части Центрального ядра составит 150 тыс. кв.м, а концепция торгово-развлекательного комплекса будет основана на зонировании пространства по временам года.

Тенденции
• повышение интереса к рынку со стороны крупных международных ритейлеров (Wal-
Mart, Carrefour, Harvey Nichols и др.),
• выход на российский рынок новых иностранных игроков (Marks & Spencer, Real,
Kingfisher и др.),
• активное развитие и экспансия в регионы российских операторов («Копейка»,
«Пятерочка», «Перекресток», «Патэрсон», «Эльдорадо», «М.Видео» и др.),
• усиление конкуренции между торговыми центрами, ведущее к реконцепции некоторых
магазинов советского периода (ТЦ «Добрынинский», ТЦ «Гименей»),
• расширение торговых сетей в сторону окраинных районов Москвы,
• появление и расширение новых форматов торговли, например, гастрономические
бутики (Fauchon, Азбука вкуса, Hediard, Глобус Гурмэ).

Складская недвижимость

Предложение
Площадь качественных складских помещений в Москве составляет 1,8 млн. кв.м, из которых 350 тыс. кв.м было введено в эксплуатацию в 2005 году. Однако наблюдающийся спрос по-прежнему в несколько раз превышает предложение, и пользователи складских помещений, в особенности крупные производители и ритейлеры, вынуждены инвестировать в собственные склады, чтобы удовлетворить потребность в качественных площадях. Между тем уровень доходности в этом сегменте сравним с офисным и составляет 14-18%. В 2006 году запланирован выход на рынок 600 тыс. кв.м высококлассных складских комплексов, а общее предложение по итогам года составит около 2,4 млн. кв.м.

Складской сегмент рынка сегодня наиболее перспективен в отношении реализации новых проектов, так как здесь наблюдается наибольший дефицит качественных площадей. Это обусловливает крайне низкий уровень вакантных помещений – в 2005 году для класса «В» он составлял 2-4%, а для класса «А» - 0-1%. Учитывая высокий спрос на качественные складские помещения, та же тенденция будет прослеживаться на протяжении всего 2006 года.

Уровень ставок аренды и продажи

«Пром-Сити»
Важным событием для складского рынка Московского региона стало начало программы «ПромСити», инициированной правительством Москвы для вывода производственных территорий из центральных районов города. В рамках этой программы до 2020 года будут созданы новые промышленные зоны в таких районах, как Бутово и Молжаниново. Они будут включать в себя несколько миллионов кв.м производственных помещений, построенных с использованием современных технологий, что позволит сократить занимаемые предприятиями площади. Освободившиеся в центральных районах города участки будут отведены под строительство новых объектов. Основной проблемой при реализации программы «Пром-Сити» может стать поиск инвесторов, которые профинансировали бы вывод предприятий.

Тенденции
• растущий спрос на складские площади со стороны розничных операторов, производителей
товаров повседневного спроса, логистических компаний,
• крайне низкий уровень вакантных помещений, стремящийся к нулю,
• реализация крупными ритейлерами и логистическими компаниями самостоятельных
проектов для собственных нужд ввиду отсутствия должного числа предложений.