Земли вдоль МКАД застроят с обеих сторон

24 октября в рамках выставки Expo Real — 2006 в Мюнхене состоялся аукцион на право застройки участка на внутренней стороне МКАД. Этот тендер стал первым шагом в планируемой масштабной реорганизации территории вдоль МКАД, намеченной московской мэрией.

Правительство Москвы приняло решение о продаже прав на застройку участков, прилегающих к МКАД, еще в январе 2006 года. Тогда вышло распоряжение, согласно которому свободные от застройки участки и участки, которые были переданы инвестору, но не использованы, должны быть включены в число конкурсных объектов. Сейчас разработаны градостроительные регламенты по 24 таким участкам, общая площадь которых составляет около 74 га.

Основная причина такого решения — стремление превратить полосу земель вдоль МКАД в цивилизованную зону. Сегодня здесь типичные трущобы: среди темных грязных гаражных боксов бегают бродячие собаки, а по ночам собираются люди неопределенных занятий.

По мнению экспертов, для инвесторов привлекательны любые участки, находящиеся в непосредственной близости к московской кольцевой автодороге. «Перспективы благоустройства территорий, расположенных на внутренней стороне МКАД, крайне благоприятные, — считает пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов. — Соседство с крупной автомагистралью делает эти земли привлекательными для застройки объектами коммерческой недвижимости. Высоким спросом будут пользоваться прежде всего административные здания и  паркинги».

Перспективы реализации данного проекта оценивают как достаточно высокие и в компании Russian Research Group (RRG). «По своей сути МКАД является типичной зоной стрит-ритейла. Причем одной из самых мощных, — рассказывает Guide to Property Дмитрий Иванченко, ведущий аналитик компании. — Таким образом, перспективы развития достаточно высоки. К тому же следует учитывать достаточно большой объем транзитного транспорта на МКАД, что создает дополнительный поток потенциальных потребителей». По его мнению, в прилегающих к МКАД спальных районах эффективнее всего будет строить торговые центры и мини-гостиницы.

Как сообщил G2P Максим Гасиев, директор департамента торговой недвижимости компании Colliers International, в Восточном административном округе (ВАО) в ближайшее время запланировано несколько проектов крупных торговых центров, которые появятся на рынке в 2007—2009 гг. Расположенные в соседних округах, на границе с ВАО, проекты регионального и суперрегионального масштаба также появятся на рынке в ближайшие годы. Например, торговый центр на пересечении шоссе Энтузиастов и МКАД (общая площадь 82 тыс. кв. м), торговый центр на внешней стороне МКАД, в городе Реутов, на ул. Победы (общая площадь 85 тыс. кв. м) и другие.

По мнению заместителя директора отдела стратегического консалтинга и оценки компании Jones Lang LaSalle Юлии Никуличевой, гостиничные проекты на МКАД не будут пользоваться спросом из-за отсутствия общественного транспорта (метро). Как полагает директор управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Андрей Бушин, проекты строительства гостиниц на МКАД возможны, однако с коммерческой точки зрения это будут далеко не самые лучшие варианты. «Наиболее оптимальной представляется инфраструктурно-транспортная, а также торговая застройка: бензоколонки, автосервисы, специализированные автомобильные магазины, шоу-румы автомобильных компаний и т. д.», — полагает Андрей Бушин.

Хорошая транспортная доступность делает данную зону подходящей для крупных складских и офисных проектов. «Учитывая мощность грузопотоков в Москву и Московский регион, строительство складов —распределительных центров на МКАД позволит снизить поток грузового транспорта в столицу», — уточняет Дмитрий Иванченко.

Офисная составляющая, по мнению экспертов, будет также не менее востребована. «Сейчас на МКАД очень много офисных проектов, — говорит Юлия Никуличева. — Например, у нашей компании можно отметить проект «Западные Ворота» на Можайском шоссе, с внутренней стороны МКАД, торгово-офисный проект в Новокосине. Естественно, при строительстве офисных проектов на МКАД следует ориентироваться на крупных арендаторов».

Конечно, с освоением прилегающей к МКАД территории связаны некоторые сложности. Во-первых, часть территорий считается зеленой зоной, которую нельзя застраивать, а можно только озеленить. Однако, по словам представителей мэрии, такое масштабное озеленение — непосильная задача для городского бюджета, поэтому очевидно, что для привлечения инвесторов статус земель придется изменить.

Свою точку зрения по данной проблеме высказал и Сергей Лядов. «Из-за соседства с зелеными массивами накладываются ограничения на использование этих территорий, — считает он, — но близость к МКАД и большой автомобильный трафик не делает их заповедными. В этом случае городские власти вправе рассчитывать на конструктивное взаимодействие с экологическими службами». На данный момент этот вопрос уже обсуждается с городским департаментом природопользования.

Кроме того, существуют и другие особенности проектов в этой зоне. «Основной фактор, определяющий привлекательность участка, — это расположение. Расположение непосредственно на МКАД выгодное, однако еще лучше, чтобы объект был расположен рядом со съездом с магистрали, а лучше всего по ходу движения после съезда», — уточняет Юлия Никуличева. Среди остальных проблем она называет подключение к коммунальным сетям и проблему выезда (например, если торговый центр расположен «на углу» МКАД и радиальной трассы, выезд может быть оборудован только на какую-то одну магистраль, но не на обе сразу). «Такая проблема была у проекта «Европарк», — рассказывает Юлия Никуличева. — В итоге выезд из него оборудован только на Рублевское шоссе. Оригинальное решение найдено в открывшемся недавно ТЦ «Час Пик». Он расположен просто «на середине» МКАД, но рядом с большим микрорайоном Бибирево. Парковка ТЦ разделена на две части, из каждой из которых нельзя попасть в другую, т. е. покупатели заезжают либо с МКАД, либо из Бибирево и выезжают туда же. Конечно, со временем девелопер сможет оценить объем автомобильных потоков с каждой стороны и соответствующим образом передвинет заграждение».

Как рассказала G2P Юлия Никуличева, несмотря на все опасения, обычно проблем со статусом земель не возникает. «Большая часть проектов, в которых мы принимали участие, реализовывалась или на пустых участках, или на территориях бывших промпредприятий либо рынков,  т. е. на землях, для которых обычно несложно изменить назначение», — говорит она.

Участники рынка отмечают, что, как правило, цена подобных участков составляет около 1 млн. долларов за гектар. Однако в процессе аукциона цена может существенно подняться. Учитывая, что участок в 2 га был продан за 3,23 млн. евро, общий доход от 74 га для правительства Москвы может составить порядка 118 млн. евро.

Так что начала интенсивного «облагораживания» прилегающих территорий следует ожидать совсем скоро. «Учитывая, как бурно развивается строительство на внешней стороне МКАД, внутреннюю сторону кольцевой дороги в ближайшей перспективе ожидают не менее серьезные темпы освоения», — резюмирует Сергей Лядов.