Обзор рынка офисных помещений Санкт-Петербурга

Традиционно в Петербурге рынок офисов был представлен в основном встроенными помещениями в прошедших реконструкцию зданиях. Однако с ростом деловой активности города, с расширением границ «престижных» территорий популярность дешевых и низкокачественных офисов падает. Напротив, весьма активно растет объем строительства бизнес-центров в сегментах А и В – именно нового строительства, а не реконструкции.

Так, в третьем квартале 2006 года, по оценкам аналитиков, в Петербурге открылись 10 бизнес-центров классов А и В с арендопригодной площадью 53,6 тыс. кв. м. А в настоящий момент идут отделочные работы на 38,3  тыс. кв. м офисных площадей класса А и B, заявленных к открытию до конца 2006 года.

«На сегодняшний день объемы офисного рынка Москвы и Петербурга несопоставимы: если в столице общее предложение площадей в бизнес-центрах классов А и В по итогам I полугодия 2006 года составило 4 млн. 795 тыс. кв. м, то в Петербурге всего 1 млн. – цифра меньше на порядок. И если в Москве бизнес-центры всех классов составляют почти 75% рынка, то в Петербурге этот сегмент занимает чуть более 25%», – сообщил Guide to Property Алексей Чижов, директор департамента офисной недвижимости компании Becar Consulting.

По словам Юлии Дровянниковой, исполнительного директора компании Praktis Consulting Brokerage Property & Facility Management, по состоянию на сентябрь 2006 г. объем офисных площадей в бизнес-центрах Петербурга составлял 1 млн. 367 тыс. кв. м. Из них 53% площадей приходится на помещения класса С, офисы класса В занимают около 42%, и 5% – помещения класса А.

Аналитики сходятся во мнениях: этот год стал знаковым для Петербурга по росту предложения офисных площадей класса А. За последние несколько месяцев в эксплуатацию введены несколько бизнес-центров класса А (2-я очередь бизнес-центра «Северная столица», бизнес-центр «Густаф» на Васильевском острове), и еще около семи готовятся к открытию («Веда-Хаус», «Магнус», «Лангензипен», «Оскар», «Строгановский» и два бизнес-центра сети «Сенатор»).

К концу года объем ввода высококачественных помещений составит 34,6 тыс. кв. м, прогнозируют специалисты Praktis Consulting Brokerage Property & Facility Management. Это рекорд для северной столицы. При этом дефицит высококачественных офисных площадей этого класса сохраняется. Уже сейчас бизнес-центры класса А заполнены на 99%.

Ставки

«Арендные ставки в бизнес-центрах класса А находятся в диапазоне от 564 до 766 долларов за кв. м в год. В бизнес-центрах класса В арендные ставки составили 264– 655 долларов за кв. м в год. Арендные ставки в бизнес-центрах класса С варьируются от 240 до 380 долларов за кв. м в год», – рассказывает G2P Евгения Васильева, ведущий маркетолог компании Astera Group.

«Следует отметить, что все больше бизнес-центров (порядка 61% от общего числа) номинируют ставки аренды в российских рублях или условных единицах, приравненных к национальной валюте. Достаточно большая часть собственников и управляющих компаний (29%) продолжает запрашивать ставки в долларах США, – отмечает Анна Романова, старший консультант департамента офисной и индустриальной недвижимости компании Colliers International. – За последнее время на рынке появилась новая условная единица – средневзвешенная величина между долларом США и евро – преимущественно ее используют в бизнес-центрах класса А».

В целом, отмечает большинство аналитиков, арендные ставки на офисы классов А и В за квартал растут в пределах 1–2 %. Запрашиваемые ставки аренды в бизнес-центрах класса С – в среднем на 1%.

Исключение составляют встроенные офисные помещения. Интересно, что если основная доля предложений по офисным площадям в отдельно стоящих зданиях приходится на современные бизнес-центры (около 25%), то лидером по предложению встроенных офисных помещений, по словам Евгении Васильевой, является Комитет по управлению городским имуществом (КУГИ). На эти помещения, по оценкам Astera Group, приходится до 44%. Встроенные помещения от собственников занимают долю в 14%.

По оценкам специалистов Praktis Consulting Brokerage Property & Facility Management, рост арендных ставок на встроенные офисные помещения за полгода составил 6,2%. В среднем по городу квадратный метр во встроенных помещениях стоит 19-20 долларов в месяц, при этом цены колеблются  от 11 у.е. за кв. м в традиционных промышленных районах до 68–70 у.е. за кв. м на представительские офисы на набережных Мойки и Фонтанки. Однако это не предел.

«Что касается встроенных помещений, минимальная арендная ставка коммерческой недвижимости, например на Невском, – 200 долларов за кв. м в месяц. Это значит, для того, чтобы арендовать помещение, нужно обладать немалым бюджетом, предназначенным только для аренды. Между тем, по нашему мнению, покупка в этом случае будет гораздо выгоднее, несмотря на то, что цена квадратного метра даже с учетом обременений может составлять 5 тыс. долларов и выше», – отмечает Андрей Спирин, генеральный директор Центрального агентства недвижимости.

Площади

Продажа помещений в петербургских бизнес-центрах пока не так популярна, хотя, как отмечают специалисты, процесс уже набирает обороты. При этом рынок еще не прозрачен и плохо поддается анализу: большинство сделок проходят без посредников, а афишировать такие сделки компании не спешат. Исключение, пожалуй, составляют случаи с участием крупных публичных компаний: самой крупной на сегодня сделкой аналитики называют продажу бизнес-центра «Константа» структурам РАО ЕЭС.

«Многие предприниматели инвестируют средства в покупку площадей в строящихся бизнес-центрах с целью последующей продажи, так как цены на площади в период строительства объекта могут увеличиться более чем на 50%. Так, рост цен продаж на строящиеся объекты за первое полугодие 2006 г. превысил по некоторым проектам 20%», – сообщила G2P Юлия Дровянникова.

В то же время, по ее словам, в Петербурге преобладают сделки купли-продажи «маленьких» объемов. «Здесь очень любят офисы класса В продавать частями, по 50–70 кв. м. В Москве так не делают: продают бизнес-центр или целиком, или по 2-3-5 тыс. кв. м. Это происходит потому, что мелкие инвесторы раньше покупали квартиры, а теперь их не хватает, решили вкладываться в маленькие офисы – по экономике получается не дороже». 

Сейчас офисные площади продают всего несколько петербургских центров класса В (срок ввода определен концом 2006 – началом 2007 года). Цена продажи варьируется от 1,2 до 2,5 тыс. у.е. за квадратный метр.

В целом в Петербурге по-прежнему пользуются спросом небольшие помещения. «Если раньше около 50% арендаторов снимали офисы размером 40–50 кв. м, то в настоящее время их доля сократилась до 25%, причем как в бизнес-центрах класса В, так и в бизнес-центрах класса С. В бизнес-центрах класса В достаточным спросом пользуются помещения размером 51– 100 кв. м (23%), а также помещения более 101–200 кв. м (15,8%)», – говорит Алексей Чижов.

Однако в отношении более качественных офисных площадей тенденция меняется. «В бизнес-центрах классов А и В+ наибольшим спросом пользуются офисы площадью 300–500 кв. м. Все больше сделок совершается с помещениями 500–1000 кв. м. и более. Тем не менее, достаточно большая часть заявок приходится на небольшие офисы до 100–150 кв. м. При этом многие арендодатели не предлагают такие метражи, поскольку для них целесообразнее сдавать помещения крупными блоками. В первую очередь это касается бизнес-центров класса А. Среди крупных арендаторов можно отметить финансовые, страховые, юридические, консалтинговые, IT-компании», – рассказывает Анна Романова.

Среди самых значимых сделок на рынке – аренда «Сан Микросистемс СПб» 6 тыс. кв. м в «Келлерманн-центре», компанией Quest – 4,4 тыс. кв. м в офисном центре «Эврика», «Рексофт» – 3,5 тыс. кв. м в центре «Сереан». Крупные офисы по 1,3–1,8 тыс. кв. м также арендовали компании «Ресо Гарантия», «МТС» и «Газпромрегионгаз». Однако обошел всех «Внешторгбанк», который в 2005 году приобрел под размещение головного офиса здание на Большой Морской ул. площадью около 6,7 тыс. кв. м.

Место

Если одной из основных характеристик считать местоположение офиса, то можно смело сказать, что высококачественным офисам в Петербурге тесно. Транспортная инфраструктура здесь развивается гораздо медленней, чем деловая. Из-за особенностей грунтов строительство метро является одним из самых дорогих в мире. Строить транспортные развязки в центре города невозможно: Петербург – один из немногих европейских городов, где исторический центр, весь архитектурный ансамбль целиком, находится в списке ЮНЕСКО.

Местоположение означает престиж. Исходя из этого аналитики Becar Consulting условно делят Санкт-Петербург на 4 зоны. В зависимости от зоны видоизменяется арендная ставка в бизнес-центрах. В престижную зону А входят Невский проспект и близлежащие улицы, а также Большой пр. Петроградской стороны. Здесь арендная ставка колеблется от 390 до 720 долларов за кв. м в год. Менее престижна зона В: районы Владимирского, Московского, Каменноостровского проспектов, историческая часть Васильевского острова, где арендная ставка составляет 300–480 долларов за кв.м в год. Зона С – это «нецентральные районы», но все же прилегающие к станциям метро, трассовым проспектам и шоссе. Здесь ставка доходит до 130–320 долларов за кв. м в год. В самой же дешевой зоне D – чаще всего промзона – квадратный метр офисного помещения стоит не более 100–170 долларов в год.

«Сегодня лидерами по предложению бизнес-центров являются Центральный и Петроградский районы. В целом, на 4 центральных района (Центральный, Адмиралтейский, Василеостровский, Петроградский) приходится половина всех бизнес-центров Санкт-Петербурга. Причем следует отметить тенденцию к увеличению интереса девелоперов и арендаторов к Василеостровскому району, доля которого существенно возросла за последний год, и этот рост скорее всего продолжится. Продолжают свое развитие деловые набережные – Выборгская, Петроградская, Синопская, Аптекарская, Пироговская, Свердловская, Ушаковская, – констатирует Анна Романова. – В Петербурге по-прежнему А класс тяготеет к центру либо находится в развитых деловых зонах, а класс В – в зонах деловой активности или в зонах, претендующих в перспективе на это. Но в ближайшие три года возможны некоторые изменения в этой ситуации. Сейчас на рынке активно обсуждается перспектива закрытия или ограничения въезда а/м в центр города, что может стать причиной смещения деловых зон».

С тем, что формирование новых деловых зон начинается за пределами центральной части города, согласна и Евгения Васильева. «Высоким потенциалам обладают Московский, Выборгский, Приморский районы. Привлекательные стороны строительства бизнес-центров на окраинах города: меньшее количество правовых обременений, более дешевая земля, возможность высотной застройки, строительства паркингов, хорошая транспортная доступность. За счет преобразования бывших промышленных предприятий и вывода их из центра города в ближайшие несколько лет на рынок начнут выходить крупные бизнес-центры», – рассказала G2P Евгения Васильева.

Прогноз

Аналитики Praktis Consulting Brokerage Property & Facility Management  прогнозируют, что рост спроса на офисные помещения всех классов, который сейчас в среднем составляет около 11–13 % в год, сохранится как минимум до 2009 года. Дефицит площадей в сегменте высококачественных офисов в ближайшие два года составит до 500 тыс. кв. м, а насыщение рынка произойдет в 2009–2010 годах.

По прогнозам экспертов Центрального агентства недвижимости, во втором полугодии 2006 г. будет введено примерно 70 тыс. кв. м качественных офисных площадей. При этом в конце 2006 г. в петербургских бизнес-центрах будет 1–1,1 млн. кв. м. Специалисты Praktis и вовсе прогнозируют, что весь объем рынка аренды офисных площадей к концу 2006 г. может составить 1 млн. 405 тыс. 605 кв. м.

Главной тенденцией развития рынка Санкт-Петербурга пока остается формирование деловых зон вне центральных районов. Процесс наблюдается уже сейчас: кондитерская фабрика «Невские берега» выводит производство за пределы города, а здание фабрики на набережной Макарова площадью 11 тыс. кв. м реконструирует под бизнес-центр. Бывшее здание швейной фабрики на улице 10-я Красноармейская реконструируют в офисный центр класса В – Kellermann Center, площадью 13 тыс. кв. м. На месте молочного комбината №1 «Петмол» (принадлежит холдингу «Юнимилк»), занимающего 11 га на углу Московского проспекта и набережной Обводного канала, будет построен новый бизнес-район. На территориях «Завода пневматических машин и гидроаппаратуры» на Васильевском острове холдинг «Империя», владеющий сетью бизнес-центров «Сенатор», намерен в ближайший год построить бизнес-центр класса В площадью 40 тыс. кв. м, вложив в проект 35–40 млн. долларов.

Самым, пожалуй, знаковым событием на рынке офисной недвижимости станет проект «Газпром-сити» (общая территория застройки под офисы – 4,6 га). Как единогласно заявляют аналитики, проект непременно скажется на рынке – несмотря на то, что офисный центр компания намерена строить преимущественно под себя.

«С реализацией проекта «Газпром-Сити» мы получим приток московского и иностранного капитала. Сейчас в Петербурге просто нет такого современного, форматного офисного центра, который бы строили специально как бизнес-центр. Здесь в основном все реконструируется – строится совсем мало. А в «Газпром-Сити» будет «модно» находиться. Я думаю, туда поедут банки, страховые, металлургические компании – то есть те, у которых сейчас в Петербурге работает представительство в маленьком офисе. Этим компаниям пока просто некуда ехать», – говорит Юлия Дровянникова.

Пока же, прогнозирует Евгения Васильева, требования арендаторов к качественным и техническим характеристикам офисных помещений будут неуклонно расти. «При выборе бизнес-центра увеличится значение соотношения «цена-качество». Кстати, хотя на рынке офисной недвижимости в настоящее время наблюдается валютное разнообразие, прогнозируется, что в связи с последними изменениями в законодательстве фиксированной валютой с 2007 г. будут рубли. В среднесрочной перспективе прогнозируется увеличение разницы между арендными ставками в бизнес-центрах разных классов, а также смещение некоторых бизнес-центров в более низкую ценовую категорию в связи с появлением новых, более качественных площадей. Сдерживающим фактором роста арендных ставок в бизнес-центрах будет являться ужесточение конкуренции и постепенное насыщение рынка», - говорит Евгения Васильева.