Александр Копылов, консультант департамента оценки и консалтинга Colliers International

1. Как в целом это отразится на рынке?

 

 Мне кажется, что намерение московских властей повысить ставки аренды для муниципальных нежилых помещений абсолютно правильное и закономерное: во-первых, происходит планомерное перераспределение доходов в пользу федерального бюджета и, во-вторых, после предстоящего разграничения прав на землю в Москве произойдет сокращение доходов города от использования земли.  Поэтому сокращение доходов ненужных посредников, присваивающих разницу между рыночным доходом от аренды и относительно небольшими платежами городу - очевидный источник пополнения бюджета.

 

2. Повлияет ли это на предложение офисной недвижимости класса "А" и "В"?

Если да,  каким образом?

 

 Очевидно, что городская система определения ставок аренды за конкретные помещения

является менее гибкой, чем механизмы рынка, поэтому можно ожидать, что в случае

чрезмерного повышения ставок некоторые помещения могут оказаться невостребованными, хотя количество таких помещений скорее всего будет незначительным, а уровень городских ставок будет приемлемым не только для конечных арендаторов, но и оставит некоторую нишу для посредников.

 

 Влияние на объем предложения площадей на рынке. Изменение ставок аренды для

муниципальных нежилых помещений очевидно не окажет никакого влияния на объем площадей (офисных, торговых и прочих любого класса).  Единственно, если только ставки аренды города существенно превзойдут рыночные, то соответствующие площади будут фактически исключены из оборота.

 

 Влияние на рыночный уровень ставок аренды. Естественным желанием действующих

посредников будет переложить часть вновь возникающего бремени на конечных арендаторов (субарендаторов), однако вряд ли им удастся существенно изменить действующие ставки и тем самым поднять рыночный уровень.  Во-первых, доля площадей города в общем объеме предложения коммерческих площадей  офисного и торгового сегментов невелика, поэтому изменение ставок аренды на них не должны оказать существенного влияния на рынок. Во-вторых, что касается офисных площадей то предложение новых более качественных площадей последние годы стремительно растет и поэтому жесткая конкуренция за арендаторов не даст возможности увеличить ставки больше, чем это приемлемо для рынка . В целом, как это всегда бывает, более успешны в повышении ставок субаренды будут арендаторы наиболее качественных, и лучше всего расположенных помещений.

 

3. Считаете ли Вы, что Правительству Москвы удастся провести соответствующие

законопроекты и полностью осуществить задуманное?

 

Очевидно, что при достаточной твердости намерений непреодолимых трудностей с принятием  необходимых законов не возникнет и, скорее всего, город далеко продвинется в указанном направлении. Однако, скорее всего, окончательный результат этих действий будет формироваться при участи лоббистских групп, заинтересованных в перераспределении финансовых потоков.