Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве

Объем предложения на рынке продажи коммерческой недвижимости Москвы в сентябре остался на стабильном уровне.

В сентябре активность рынка после летнего сезона продолжала «набирать обороты», однако основные показатели объема предложения серьезно не изменились. Отчасти рынок миновал период вхождения в «нормальный рабочий режим», отчасти это стало показателем общей тенденции стабилизации рынка коммерческой недвижимости.

Объем рынка в финансовом выражении вырос на 3% и оказался равным 8,5 млрд. долларов. Если же говорить о более глобальной тенденции, то объем рынка в денежном выражении продолжает расти. Так, с начала года общая стоимость предложения увеличилась на 40%, а по сравнению с сентябрем прошлого года – на 86%.

Физический объем предложения по сравнению с августом месяцем остался на том же уровне: в сентябре суммарная площадь экспонируемых объектов составила 1,7 млн. кв.м., что на 11% больше, нежели за аналогичный период прошлого года.

Количество предлагаемых к продаже объектов было слегка ниже уровня в 1,1 тыс. объектов (в течение сентября экспонировалось 1083 шт.). Можно заметить, что месячный уровень предложения в 1,1 тыс. объектов является практически установившимся на рынке коммерческой недвижимости, так с февраля 2007 г., количество предлагаемых в течение месяца объектов почти никогда не вылезало за пределы в 1050 – 1150 шт. Объектов также стало предлагаться больше: на 18% по сравнению с началом 2007 г., и на 34% - в сравнении с данными годичной давности.

Таким образом, можно с уверенностью говорить о росте объема предложения на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости.
Отметим также продолжившийся рост средней площади экспонированных объектов, в течение сентября она выросла еще на 5% и составила 1570 кв. м.

Цена на коммерческую недвижимость в Москве: ожидается стабилизация.

После периода стабильности, продолжавшегося все лето, средневзвешенная цена предложения в течение месяца выросла на 3,6% и составила 4 972 доллара за кв.м. При этом рост средневзвешенной цены наблюдался во всех сегментах коммерческой недвижимости.

Однако, специалисты не считают сентябрь началом нового этапа существенного повышения цен на столичную коммерческую недвижимость. Достаточно сравнить темпы роста цен в разные периоды. Так, с апреля 2006 г. по апрель 2007 г. стоимость квадратного метра коммерческой площади в Москве выросла на 100%. С сентября 2006 г. по нынешний сентябрь – на 67%. А если сохранится темп роста в 3,5% в месяц (как это было в сентябре), то годовое подорожание составит примерно 40-45%.

«Есть все основания предполагать, что в дальнейшем цена продажи будет расти еще медленнее, – говорит Денис Колокольников, Генеральный директор консалтинговой компании Russian Research Group (RRG). - Дело в том, что при опережающем росте цены продажи снижается доходность арендного бизнеса. В настоящее время, к примеру, для офисов класса А она составляет примерно 8-9% (на западе – 4-6%). Учитывая риски и экономическую ситуацию, в ближайшее время снижение доходности может происходить не более чем на 1-1,5% в год. Естественно, при дальнейшем подорожании коммерческой недвижимости для сохранения доходности, столь же быстрыми темпами должны расти и арендные ставки, что не представляется реальным.
Таким образом, к концу года мы ожидаем стабилизацию цен на рынке коммерческой недвижимости столицы».

Торговая недвижимость.

В сегменте торговой недвижимости уменьшилось количество выставляемых на продажу крупных объектов, что привело к снижению физического объема предложения на 12%. За сентябрь в Москве предлагалось к продаже 402 торговых объекта общей площадью 317 тыс. кв. м. В конце сентября средневзвешенная цена торговой недвижимости равнялась 6260 долларов за кв.м., и по сравнению с летним периодом увеличилась на 5,6%.

Торговые помещения подорожали как в центре, так вне Садового Кольца: средневзвешенные цены выросли на 4% и 7% соответственно, достигнув 12 388 долларов за кв.м. и 5 312 долларов за кв.м. В центре столицы активность на рынке значительно возросла. За весь месяц в пределах Садового Кольца экспонировалось 70 торговых объектов, что является максимальным месячным значением за весь период мониторинга. Однако увеличение количества предлагаемых в центре столицы объектов произошло в основном за счет небольших помещений (снижение средней площади отдельного объекта по сравнению с августом месяцем достигло 19%). В результате общая площадь объектов выставляемых на продажу в центре столицы понизилась на 14% и составила 43 тыс. кв.м.

Наличие или отсутствие на рынке торговых помещений крупных объектов в данном сегменте рынка вызывает наиболее сильный резонанс. В связи с этим, при нынешнем показателе снижения средней площади торговых объектов в центре столицы, рост в 4%  выглядит очень умеренным, и говорить о возобновление роста в данном сегменте пока рано.

Средняя площадь торговых объектов за пределами Садового кольца также снизилась почти на 10%. Стоит отметить, что в сентябре снижение средней площади выставляемых на продажу объектов наблюдалось только в торговом сегменте.

Офисная недвижимость.

В сентябре в сегменте офисной недвижимости возобновился рост основных показателей рынка. Так, в течение месяца к продаже предлагалось 966 тыс. кв. м. офисных площадей, что почти на 5% больше, чем в августе. Общее количество экспонирующихся объектов осталось на том же уровне и составило 423 шт. Объем предложения в финансовом эквиваленте вырос на 8% и составил 5,3 млрд. долларов.

Средняя площадь экспонируемых офисов также показала рост в 7%. Средневзвешенная цена выросла на 3% и равнялась 5 483 доллара за кв.м. А общий рост цены в самом крупном сегменте коммерческой недвижимости с января месяца составил уже 40%.

В центре столицы рынок офисных помещений был абсолютно стабильным, изменение объема предложения по площади и общей стоимости составили менее 1%, изменения средневзвешенной цены - всего 0,1%. Таким образом, о росте цен в сентябре можно говорить применительно к офисам за пределами Садового кольца.

Средневзвешенная цена на офисные помещения внутри Садового кольца составляла – 10164 доллара, снаружи – 4773 доллара. Однако, это средний показатель, а разброс цен достаточно высок. К примеру, отдельно стоящее здание площадью 452 кв.м. во 2-ом Обыденском переулке предлагалось по цене 35 тыс. долларов за кв.м.

Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения.

Количество складских объектов немного уменьшилось: в сентябре на продажу было выставлено 60 помещений производственно-складского назначения. Это на 6% меньше, чем в августе месяце. Суммарная площадь предложения увеличилась на 2% и за месяц составила 319 тыс. кв.м. Средневзвешенная цена увеличилась 4,5%. По данным на конец сентября 2007 г. стоимость кв. м производственно складской площади в столице составляет 2 142 доллара. Таким образом, объем предложения складской недвижимости в финансовом эквиваленте составил 683 млн. долларов.

Рынок помещений свободного назначения в количественном выражении стабилизировался. Количество объектов свободного назначение в сентябре составило 198 шт. и превысило аналогичный показатель сентября 2006 г. более, чем 80%.Объем предложения в денежном выражении в сентябре 2007 г. почти не изменился и составляет 498 млн. долларов. Средневзвешенная цена выросла  на 10% и достигла 4 983 доллара за кв.м.