Жилье с молотка
На первый взгляд, городок Мейпл Хайтс, расположенный недалеко от Кливленда, похож на любой другой старый пригород промышленного Среднего Запада США: ряды небольших домиков в колониальном стиле, построенных после Второй мировой войны, тенистые улицы и подстриженные лужайки. Но при ближайшем рассмотрении этот рай разваливается на части.
Каждый двенадцатый дом пустует – владельцам пришлось продать собственность и съехать после невыполнения обязательств по ипотеке. Окна не заколочены (это запрещено указом местных властей), а газоны подстригает мэрия. Однако треснутые рамы, облупившаяся краска и подгнивающие веранды не утаишь. Возле многих домов, жильцы которых хотят переехать в более благополучные места, вывешены объявления о продаже. А раз так много жилых домов пустует, доходы местных властей от налога на собственность резко сократились: с 2003 года муниципалитет был вынужден сократить свой штат на 35%.
По мере того, как в Америке углубляется жилищный кризис, возникает вопрос, не является ли Мейпл Хайтс предвестником будущего многих других городов. По всей стране с беспрецедентной скоростью растет число должников по ипотеке – быстрее, чем за многие десятилетия. По данным Ассоциации ипотечных банков США, в целом непогашенными оказались около 5% всех ипотечных кредитов, а в секторе рискованных кредитов (subprime) эта цифра уже составляет 15%. Во втором квартале 2007 года почти 3% ипотечных займов, выданных лицам с «плохой» кредитной историей, оказались на стадии отчуждения собственности и ее продажи. Согласно прогнозам компании «RealtyTrac», которая занимается перепродажей отчужденной собственности, в этом году около 1,5 млн домов будут перепроданы – это в два раза больше, чем в прошлом. А если учесть, что еще 2,5 млн выданных ипотечных кредитов имеют плавающую процентную ставку, которая до конца 2008 года наверняка будет пересмотрена в сторону увеличения, становится ясно, что худшее еще впереди.
Неприятности, в основном, подстерегают два типа жилых районов. Первый, ярким образцом которого служит Мейпл Хайтс, это Средний Запад, в частности, штаты Огайо и Мичиган. Там ипотечный кризис ударил по промышленному сектору, и без того находившемуся в длительном упадке. Другой пример прямо противоположный: цветущие штаты, такие как Флорида и Калифорния, где выдача «рискованных» кредитов привела к образованию гигантского «мыльного пузыря» на жилищном рынке. До недавнего времени самые высокие показатели невыплат по ипотечным кредитам были у промышленных центральных районов США, однако ситуация стремительно меняется. Больше трети кредитов с плавающей ставкой приходится на Калифорнию, Неваду, Аризону и Флориду. В Калифорнии эта цифра достигает 17% и все время увеличивается. В округах Риверсайд и Сан-Бернардино, расположенных к востоку от Лос-Анджелеса и вместе составляющих так называемую «Внутреннюю империю», в августе сменили владельца 1900 домов. Годом раньше эта цифра была всего 31.
Для областей, где экономика находится на подъеме, ипотечные неприятности могут оказаться не так страшны. Население Кливленда, например, уменьшалось год за годом; напротив, население «Внутренней империи» с 2000 по 2006 гг. увеличилось на 800 тыс. человек, т.е. на четверть. Этот район – основной распределительный центр китайского импорта, и за последний год число рабочих мест там выросло на 50 тыс.
С другой стороны, отчуждение и перепродажа – затратный процесс; большое количество таких дел приведет к высоких показателям дополнительного ущерба. В Кливленде, например, ипотечный банк обязан оплатить судебные и прочие издержки на сумму примерно 25 тыс. долларов, или 25% типичного «рискованного» ипотечного кредита. Процесс смены владельца собственности длится примерно год, в течение которого обанкротившимся владельцам нет никакого резона заботиться о собственности, которая уже не будет им принадлежать. Приток жилья размывает цены на рынке, и не только за счет увеличения предложения. Цветные металлы стоят дорого: опустевшие дома в небогатых районах очень быстро лишаются алюминиевого сайдинга и медных деталей, становятся неликвидными, местность приходит в запустение, растет преступность.
Добавьте сюда человеческий фактор, т.е. горе семей, лишившихся своего жилья, и вам станет ясно, почему американские политики так отчаянно стараются остановить процесс дефолтов по кредитам (особенно в штатах, активно участвующих в предвыборной гонке – Огайо и Флориде). До сих пор принимались меры, не требующие больших затрат: заемщикам предоставлялись бесплатные консультации, а банки уговаривали проявить терпимость и понимание. Сенат выделил 100 млн долларов на оплату работы консультационных групп для заемщиков. Федеральная «горячая» телефонная линия, по которой заемщик может получить бесплатный совет относительно невыплат по кредитам, отвечает на 2 тыс. звонков в день.
В определенной степени эти меры помогают. По предварительным оценкам, примерно половина тех, кто может в ближайшие месяцы оказаться неспособным расплатиться с долгами по ипотеке, вполне могли бы справиться с реструктурированным долгом. Однако опыт Кливленда показал, насколько все это непросто. Лу Тислер, глава кливлендской общественной организации «Neighbourhood Housing Services» говорит, что все большее число заемщиков готовы пересмотреть условия своих кредитов, однако они обращаются за помощью, только когда долги накопились уже за несколько месяцев. Многих отделяют от официальной процедуры отчуждения собственности и аукциона по продаже дома считанные дни.
На примере Кливленда ясно видно, что местная помощь жертвам ипотечного кризиса имеет свои пределы. Тем не менее, политики обожают такие схемы. Правительство штата Огайо первым учредило официальный фонд помощи должникам по ипотеке, пообещав 4,6 млн долларов попавшим в затруднительное положение домовладельцам, чьи заработки составляют до 125% средней заработной платы штата. Штат собирается потратить до 3 тыс. долларов на рефинансирование каждого долга. На сегодняшний день помощь получили уже 250 заемщиков из запланированных 1500. Однако с учетом того, что в Огайо в ближайшие 12 месяцев необходимо пересмотреть условия 150 тыс. кредитов, это капля в море. Единственный вид помощи, который бы мог предотвратить волну аукционов – это значительное вливание средств на федеральном уровне, однако никто из политиков (пока) о нем не думает.
Неприятная правда заключается в том, что во многих случаях предотвращение дефолта по ипотечному кредиту нежелательно. Не все несостоятельные заемщики – семьи с детьми. На самых раздутых рынках жилья многие ипотечные займы выданы инвесторам-спекулянтам, которые рассчитывали разбогатеть на высоких ценах. Во Флориде на таких спекулянтов приходится четверть всех невозвращенных кредитов. Даже в Кливленде многие несостоятельные заемщики живут в домах, которые они не могут и никогда не смогут себе позволить. К сожалению, отчуждение имущества – единственный подходящий исход для примерно половины «рискованных» ипотечных кредитов в Соединенных Штатах.
Отсюда следует, что политики должны сделать процесс более эффективным. Между различными штатами существует большая разница. По данным Рика Шарги из «RealtyTrac», в Нью-Йорке процедура отчуждения и продажи собственности занимает не менее 15 месяцев, в Калифорнии – 4 месяца, а в Техасе дома можно лишиться уже через месяц после вручения официального уведомления о дефолте. Это, конечно, крайность, однако ускоренный процесс отчуждения собственности мог бы существенно сократить размер дополнительного ущерба.
Главное, что по-прежнему неизвестно об ипотечном кризисе на американском рынке «subprime» – какими темпами и до какой отметки будут снижаться цены на жилье. В целом по стране они упали на 3%, в то время как количество непроданной собственности уже составляет десятимесячный запас, а в районах, наиболее пострадавших от дефолтов по кредитам, их существенно больше. Однако вместо дальнейшего снижения цен произошло сокращение объема продаж. Во «Внутренней империи» число проданных домов за последний год уменьшилось наполовину. Мэр Мейпл Хайтс Майкл Кьяравино говорит, что за последние два месяца продано всего три дома, в то время как несколько лет назад месячное число продаж колебалось от 15 до 50 домов. Мэр считает, что когда цены упадут вдвое, рынок очистится, приедут новые семьи и его городок возродится. Вопрос в том, чего это будет стоить – как Мейпл Хайтс, так и Америке в целом.
The Economist
http://www.economist.com/world/na/displaystory.cfm?story_id=9905451