Обзор городской элитной недвижимости, III квартал 2007 года

1. ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ РЫНКА

· Завершение стабилизации цен. За 3 квартал 2007 г. цены в сегменте элитного жилья цены выросли на 6% по сравнению с предыдущим кварталом.

· На рынке наблюдается снижение предложения. Количество строящихся домов в 3 квартале 2007 г. по сравнению с 2 кварталом 2007 г. сократилось почти на 3%.

· Говорить о децентрализации рынка элитного жилья пока преждевременно. Все элитные новостройки класса DeLuxe и Premium находятся в центре города.

· В ЦАО практически не осталось площадок под строительство элитных жилых домов.

· Вывод промышленных зон за территорию города. Согласно Генеральному плану Москвы, сократить производственные зоны планируется до 2020 г.

· Диверсификация бизнеса. В результате роста цен на землю и жёстких административных барьеров, многие девелоперские компании начали развивать смежный бизнес.

·  Все большее развитие получает новый формат жилья – апартаменты. В 3 квартале текущего года заявлено о начале строительства еще двух объектов с апартаментами.

2. АНАЛИЗ ПРЕДЛОЖЕНИЯ

Структура предложения по районам ЦАО округам выглядит следующим образом: наиболее популярными являются районы: Остоженка, Хамовники, Замоскворечье, Тверской, Плющиха и Пресненский,  далее следуют остальные районы.

Стоит отметить большие перспективы развития района Хамовники, где будет реконструирована территория завода «Каучук», а также планируется строительство элитного комплекса на месте «Экспериментального завода напитков в Хамовниках».

На 3 квартал 2007 г. на рынке элитной недвижимости в ЦАО представлено 36 объектов, из них в стадии строительства находится 33 объекта, а продажи ведутся в 26 домах.

Количество квартир составляет около 3 тыс., из них в продаже около 2,250 квартир, при этом общая площадь объектов жилой элитной недвижимости составляет чуть меньше 500 тыс. квадратных метров.

Емкость первичного рынка элитного жилья по итогам 3 квартала 2007 г. составила в денежном выражении 6 млн. 692 984 тыс. долларов.

3. АНАЛИЗ СПРОСА

Так как ежегодно в Москве строится около 5 млн. кв.м. жилья всех классов, доля рынка предложения, приходящегося на элитный сегмент, составляет около  200 тыс. кв.м. в год (примерно 4%).

По оценкам экспертов компании «Новое Качество» основной спрос на элитное жилье по-прежнему принадлежит центральным историческим районам города, расположенным внутри Садового кольца. В первую очередь  - это Остоженка, Арбат, Пречистенка, Замоскворечье и Хамовники. Менее популярными районам считаются Плющиха, Патриаршие пруды, Китай-Город, Сретенка и Тверской, а также районы Западного и Юго-Западного округов столицы.

Анализируя потребности по площади квартиры, можно отметить, что наибольшей популярностью у покупателей жилья элитного класса пользуются квартиры, площадью от 130 до 170 кв.м.

4. АНАЛИЗ ЦЕНОВОЙ СИТУАЦИИ

За 3 квартал 2007 г. цены на элитную городскую недвижимость в Москве в среднем выросли на 6% и составили на рынке новостроек  17,073 долларов за кв. м. (min  7 тыс. долларов, max  37 тыс. долларов), на вторичном рынке  18,621 за кв. м., цена выросла на 1%.

Самые дорогие объекты на первичном рынке продаются по цене 39,5 тыс. долларов за кв.м. на вторичном цена доходит до 41,5 тыс. долларов за кв.м. и выше.   А общая стоимость квартиры в зависимости от местоположения и архитектурной концепции может различаться на порядок: от 500 тыс. долларов до 13 млн. долларов и выше.

Общая стоимость квартир и средняя удельная цена за кв.м. в зависимости от класса объекта

5. ОСНОВНЫЕ СДЕРЖИВАЮЩИЕ БАРЬЕРЫ РЫНКА

· Длительность сроков по согласованию предпроектной, проектной и исходно-разрешительной документации.

· Дефицит мощностей наружных инженерных коммуникаций, в особенности дефицит энергосбережения.

· Увеличение нормативов необходимого расчетного количества парковочных мест в подземном паркинге, а также количество необходимых гостевых стоянок при  строящихся и реконструируемых домах.

· Высокая доля города в проекте - порядка 30%;

· Рост стоимости строительных материалов. C начала 2007 г. рост цен на цемент составил 66,2%.

· Введение московскими властями моратория на точечную застройку. В ближайшее время будет утвержден регламент, определяющий понятие точечной застройки.

· В настоящее время улицы центра столицы испытывают серьезные транспортные перегрузки, и передвигаться по городу на автомобиле становится всё сложнее.

6. ВЫВОДЫ И ПРОГНОЗЫ

В ближайшее время, рынок элитного жилья не будет переживать глобальных перемен, но в связи с тем, что количество новых и удачных площадок постепенно сокращается, прогнозируется снижение темпов строительства.

	2007г.	2008г.	2009г.	2010г.
Объем ввода, кв.м	510.000	450.000	400.000	350.000

Наиболее перспективными районами для строительства считаются  районы Хамовники и Замоскворечье. Кроме того, потенциальными элитными кварталами могут стать земельные участки, освобождающиеся в результате вывода промышленных территорий из центральной части столицы, в соответствии с Программой Правительства Москвы.

Небывалый рост цен на элитную недвижимость в 2006 г. – порядка 70 %,  привел к стабилизации темпов их роста. За 3 квартала 2007 г. цены на новостройки увеличились на 21,6%. Ожидается, что до конца года цены вырастут еще на 6-10 %, что составит 27,6-31,6% годовых. Последующие 2-3 года прогнозируется умеренный рост цен чуть выше уровня инфляции – 15-20 % в год.