Обзор первичного рынка жилья Большого Сочи, III квартал 2007 года
1. ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ РЫНКА
· Признание Сочи столицей зимних XXII Олимпийских игр 2014 года привело к увеличению спроса на жилую недвижимость в районе Большого Сочи, причем в настоящее время спрос формируется за счет покупателей (инвесторов) других регионов РФ. Подавляющее число сделок (65-70%) носит инвестиционный характер.
· Активно развивается ипотечное кредитование. При этом в качестве основной целевой группы ипотечных банков выступают не местное население Сочи, а региональные клиенты.
· Масштабность проектов, предлагаемых к реализации. Из-за высокой стоимости земли и подвода коммуникаций строительство отдельно стоящих зданий не выгодно инвесторам. Предпочтения отдается строительству жилых комплексов с собственной инфраструктурой, многие из которых представляют собой «город в городе».
· Активно скупаются объекты сочинской курортной инфраструктуры для их дальнейшей реконструкции либо полного редевелопмента участка застройки.
· После долгих лет попустительства местных властей в Сочи началось упорядочение в сфере градостроительства. В настоящее время разрабатывается новый Генеральный план Сочи.
· Часть прибрежной территории Большого Сочи превращается в многоэтажную застройку Во многом это объясняется дороговизной и ограниченным количеством пригодных к строительству земельных участков в Сочи.
· В жилищном строительстве отчетливо обозначились три направления: коттеджное строительство, строительство малоэтажных (клубных) домов с ограниченным количеством квартир, строительство многоэтажных жилых домов либо комплексов.
· Необходимо отметить активное развитие нового для Сочи направления – строительство гостиниц апартаментного типа.
В большинстве случаев реализация жилья начинается уже на стадии «котлована».
2. КРУПНЫЕ ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ПРОЕКТЫ
3. АНАЛИЗ ПРЕДЛОЖЕНИЯ
Структура предложения по районам Большого Сочи (в процентах) выглядит следующим образом:
Стоит отметить большие перспективы развития Адлерского района, где будут расположены основные Олимпийские объекты (именно на территории Адлерского района расположен горнолыжный курорт Красная Поляна).
Предложение жилья класса «Де люкс»
Как видно из таблицы, на первичном рынке Большого Сочи жилье класса «Де люкс» на сегодняшний день не представлено. Все объекты класса «Де люкс», которые можно встретить в Сочи, строились «под компанию» – это так называемые «корпоративные дома» крупных российских коммерческих структур. Сюда же относятся частные дома некоторых российских чиновников.
Однако уже скоро в Сочи ожидается выход ряда проектов, предлагающих жильё класса «Де люкс».
Прежде всего, это жилые комплексы, которые будут расположены на насыпных островах вблизи Сочи. Один из таких проектов - «Остров Федерация» (застройщик – Строительный Холдинг «М-Индустрия»).
Кроме того, интересен проект «дома на воде» «Котнамар» (застройщик - Aker Yards ASA). Проект предусматривает строительство корабля, который в дальнейшем будет располагаться в
200-х метрах от берега Сочи и по окончанию купального сезона (зимой) будет отбуксирован в ОАЭ (по желанию владельцев). Всего апартаментов на корабле 500, стартовая цена одного квадратного метра апартаментов 16.000 евро. Проект предлагает собственную расширенную инфраструктуру. Попасть с берега на корабль можно будет либо по воде (на катере), либо по воздуху (на вертолете).
В Адлерском районе Сочи (куда входит и пос. Красная Поляна) строительство элитного жилья будет, в основном, реализовываться в рамках крупномасштабных проектов, например, в составе горнолыжных комплексов. Кроме того, появление высококлассного жилья в Адлерском районе стоит ожидать и от реализации проекта «Имеретинская Ривьера» компании «Альтиус Девелопмент» («Базовый Элемент»).
Что касается Лазаревского района Сочи, то в начале 2007 года Группа Компаний «Интерком Холдинг» объявила о реализации здесь инвестиционного проекта. На сайте компании опубликована информация о земельном участке, площадью 3,2 га в Лазаревском районе г. Сочи, предназначенном под строительство высотных (20-22 этажных) элитных жилых домов общей площадью не менее 150.000 кв. м. На сегодняшний день строящихся высококлассных жилых объектов («Де люкс»; «Премиум») в Лазаревском районе Сочи нет.
4. АНАЛИЗ СПРОСА
По оценкам экспертов компании «Новое Качество» наиболее востребованы жилые объекты, расположенные в историческом центре города Сочи вблизи моря.
Отдельно можно выделить категорию покупателей, для которых важна близость к резиденции Президента РФ «Бочаров Ручей», расположенной в микрорайоне Новые Сочи (улицы Виноградная, Клубничная, Санаторная, Ясная).
Растет число тех, кто предпочитает морю горы – их интересы сосредоточены в районе поселков Эсто-Садок, Красная Поляна.
Анализируя потребности по площади квартиры, можно отметить, что наибольшей популярностью у покупателей курортной недвижимости пользуются относительно небольшие квартиры (апартаменты) до 150 квадратных метров: до 100 квадратных метров – 52%; от 101 до 150 квадратных метров – 23% .
В настоящее время большинство сделок, совершаемых на рынке новостроек Большого Сочи, носит инвестиционный характер (свыше 65%).
Больше трети общего числа сделок (35%) – это покупка жилья под собственную резиденцию, либо для третьих лиц (детей, родителей).
5. АНАЛИЗ ЦЕНОВОЙ СИТУАЦИИ
Хорошо прослеживается цикличность роста цен на жилые объекты Большого Сочи, в большой мере связанная с предолимпийскими событиями.
Первая волна роста цен была обусловлена внесением города Сочи в список городов-претендентов на проведение зимних Олимпийских игр 2014 года (июль 2005 года). С того момента вплоть до конца 2006 года рост цен на сочинское жилье составил от 30 до 50% (в зависимости от класса жилья). Весной 2007 года, рост цен несколько приостановился.
Второй скачок цен произошел сразу после объявления Сочи столицей зимних Олимпийский игр (июль 2007 года). Утверждение некоторых игроков рынка недвижимости, что рост цен на сочинскую недвижимость в этот период составил от 50 до 100%, некорректно. На рынке жилья Сочи действительно имели место подобные скачки цен, но они носили единичный характер. В среднем за июль 2007 год цены выросли на 15-30%. По ряду объектов рост цен не превысил 10%.
Специалисты компании «Новое Качество» ожидают, что с конца осени ежемесячный рост цен будет находиться в диапазоне 3-4%.
Стоит обратить внимание, что в обоих случаях рост цен подкреплялся спросом инвестиционного характера.
6. ОСНОВНЫЕ СДЕРЖИВАЮЩИЕ БАРЬЕРЫ РЫНКА
· Ужесточение федерального контроля над строительством в связи с проведением Олимпийских игр в Сочи.
· Затягивание местными властями решений, связанных с оформлением земельных участков в собственность либо долгосрочную аренду.
· Изъятие земельных участков, попадающих в зону строительства олимпийских объектов. В преддверии проведения зимних Олимпийских игр в Сочи проблема изъятия у собственников земельных участков стоит очень остро. Для урегулирования спорных вопросов был принят Законопроект о специальном правовом режиме на период подготовки Олимпиады-2014г.
· Проблемы, связанные с низким уровнем инфраструктуры и инженерных коммуникаций, транспортным сообщением и энергообеспечением.
· Удорожание строительства из-за горного рельефа местности и сейсмической активности региона.
Заметное присутствие экологических организаций в Сочи.
7. ВЫВОДЫ И ПРОГНОЗЫ
В настоящее время идет активная реализация намеченных планов развития Сочи. Однако нередки случаи, когда проекты на бумаге идут в разрез с имеющимися реалиями. Как результат: проблемы переселения / расселения жильцов существующего ветхого и морально устаревшего фонда; отсутствие четкого законодательно обоснованного алгоритма, как поступать с незаконно возведенными зданиями и сооружениями, и каким образом производить компенсацию за снос владельцам этих сооружений. Принятый Законопроект о специальном правовом режиме на период подготовки Олимпиады-2014г. предназначен для урегулирования ряда этих вопросов.
В малой мере рост цен на недвижимость Большого Сочи связан с экономическими факторами. Основной фактор повышения цен – предолимпийские события. В настоящее время ажиотаж вокруг недвижимости Сочи постепенно спадает, и к концу осени мы ожидаем умеренный (3-4% в месяц) рост цен. Стоит обратить внимание, что в настоящее время рост цен подкрепляется спросом инвестиционного характера.
Очевидно, что следующий этап резкого скачка цен стоит ожидать в 2012-2013 годах, когда будет достроено большинство заявленных на сегодня проектов, подтянется инфраструктура, будут проведены новые коммуникации, бренд «Сочи» станет хорошо узнаваемым не только на внутреннем рынке, и, безусловно, близость проведения Олимпиады станет более осязаемой. При этом можно прогнозировать, что рост цен на жилье будет подкреплен уже не столько спросом инвестиционного характера, сколько потребительского.