Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве. Октябрь 2007 г.

В октябре 2007 года - рекордные показатели объемов предложения на рынке продажи коммерческой недвижимости Москвы.

В октябре объем предложения на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве вырос примерно на треть.

Финансовый объем рынка увеличился на 30% и достиг рекордных за всю историю мониторинга 11 млрд. долларов. При этом, с начала года общая стоимость ежемесячного предложения увеличилась на 81%, а по сравнению с октябрем прошлого года выросла более, чем вдвое - на 106%.

Физический объем предложения, значения которого долгое колебались на уровне 1,6 – 1,8 млн.кв.м. в октябре 2007 года составил 2,18 млн. кв.м. Таким образом, рост за один месяц составил 28%. И это при том что всего за год суммарная площадь экспонируемых объектов возросла на 33%.

Частично такой значительный «рывок» объясняется ростом средней площади предлагаемых к продаже объектов: в течение октября она выросла еще на 10% и составила 1730 кв.м. Однако, и самих объектов, выставленных на продажу, стало гораздо больше: их количество стремительно преодолело уровень в 1100 шт., превысив предложение первого осеннего месяца на 16,5% (в октябре экспонировался 1261 объект).

Тем не менее, аналитики уверены, что о стагнации на столичном рынке коммерческой недвижимости говорить не приходиться. По данным Russian Research Group (RRG) средний срок экспонирования остается неизменным уже на протяжении полутора лет. А столь существенный рост предложения специалисты объясняют резонансом двух процессов. Первый из которых – традиционный период наибольшей активности во всех сегментах рынка недвижимости в октябре-декабре. Второй – неуверенность части собственников в дальнейшем существенном росте цен. Впрочем, возможно, некоторые из них стремятся совершить все сделки до президентских выборов.

Ценовой штиль на рынке коммерческой недвижимости.

Стоимость квадратного метра коммерческой недвижимости в октябре 2007 года повысилась на 1,25%. и составила 5 034 долларов /кв. Таким образом, темп роста средневзвешенной цены в данный момент не высок и стабилен.

Стабильно невысоких темпов роста цен специалисты ожидают и в дальнейшем. Такая уверенность основана уменьшением доходности арендного бизнеса в последнее время, что в свою очередь вызвано подорожанием коммерческой недвижимости. Иначе говоря, для сохранения прежних показателей доходности в этих условиях арендные ставки должны расти с той же скоростью, что и цены на рынке купли-продажи. Конечно, в сравнении с западными рынками, в России доходность арендного бизнеса несколько выше даже при сохранении тенденции ценового роста на рынке купли-продажи. Однако, этот «запас» уже не столь велик.

Структура рынка коммерческой недвижимости существенно изменилась.

Соотношение различных сегментов в структуре предложения в октябре претерпело значительные изменения. Прежде всего, доля производственно-складских помещений существенно выросла и сравнялась с торговым сегментом. Теперь на долю каждого из этих сегментов приходится 21% от всей суммарной площади предложения.

Доля офисных помещений в структуре физического объема предложения по-прежнему превышает половину, однако в октябре месяце составляла уже менее 52%, в то время как за аналогичный период прошлого года этот показатель приближался к 60%

Подобную ситуацию специалисты Russian Research Group (RRG) объясняют наибольшей по сравнению с остальными сегментами активностью на рынке производственно-складских помещений. Долгое время основное внимание участников рынка было приковано к торговым и офисным объектам. На сегодняшний день акцент смещается в сторону промышленных и складских зданий. Отчасти – по причине выросших цен на данный сегмент, отчасти – по причине высокого потенциала производственно-складских объектов и территорий с целью девелопмента и редевелопмента.

 Торговая недвижимость.

В сегменте торговой недвижимости в октябре месяце на рынке коммерческой недвижимости наблюдалась высокая активность, что привело к резкому повышению общих объемов рынка в данном сегменте. Так суммарная площадь предложения повысилась на 46% . За октябрь в Москве предлагалось к продаже 477 торговых объекта общей площадью 464 тыс. кв. м. В конце октября средневзвешенная цена торговой недвижимости равнялась 6219 долларов /кв.м., и по сравнению с первым осенним месяцем оказалась ниже на 0,7%.

Впрочем, можно было наблюдать резкие отличия в ситуации, которая складывалась в центре и за пределами Садового Кольца. За весь месяц в пределах Садового Кольца экспонировалось 76 торговых объектов, и это очередное максимальное значение за весь период мониторинга (в сентябре к продаже предлагалось 70 объектов). Также увеличилось количество относительно крупных объектов предлагаемых к продаже. Общая площадь объектов выставляемых на продажу в центре Столицы выросла на 25% и составила 53 тыс. кв.м., а рост средней площади отдельного объекта по сравнению с сентябрем месяцем достиг 15%.

При этом средневзвешенная цена 1 кв. м. торговой недвижимости в пределах Садового Кольца за месяц понизилась на 3,6%. Однако, не рост объема предложения или рост средней площади объектов сыграл здесь главенствующую роль. В центре наиболее ярко проявляется тенденция дифференциации помещений по качеству. И снижение средневзвешенной цены говорит, прежде всего, о том, что на рынок вышли не объекты стрит-ритейла на центральных торговых улицах, а большие торговые площади с не самыми лучшими характеристиками. Кроме того, само значение средневзвешенной цены в 11 942 долларов/кв.м. говорит о небольшом качественных объектов, стоимость которых обычно бывает от 30 тыс. долларов /кв.м. и выше.

За пределами Садового Кольца, напротив, наблюдалась бурная активность. Суммарная площадь предложения выросла в полтора раза и превысила 400 тыс. кв.м. Однако, это не помешало росту средневзвешенной цены: за месяц она увеличилась на 3% и составила 5482 долларов/кв.м. все это стало отражением еще одной давней тенденции – децентрализации спроса. На сегодняшний день к разряду особо востребованных торговых объектов относятся не только площади в центре, но и помещения около станций метро и на главных улицах всех 94 кластеров Москвы.

Офисная недвижимость.

В октябре в сегменте офисной недвижимости также наблюдался рост основных показателей рынка. Так, в течение месяца к продаже предлагалось 1128 тыс. кв.м. офисных площадей, что почти на 17% больше, чем в сентябре месяце. Общее количество экспонирующихся объектов выросло на 14% и составило 480 шт. Объем предложения в финансовом эквиваленте вырос на 20% и достиг 6,3 млрд. долларов. Средневзвешенная цена выросла на 2,5% и равнялась 5 618 долларов/кв.м. Общий рост цены в наиболее представленном на рынке коммерческой недвижимости сегменте в сравнении с аналогичным периодом прошлого года составляет 60%. Таким образом, можно говорить о том, что период бурного подорожания офисной недвижимости в целом закончился.

Однако, и в этом сегменте, как и в торговом, наблюдались весьма существенные различия в центральной и периферийной частях города. Похоже, ограничение на строительство бизнес-центров в пределах Садового Кольца нашло свое отражение на динамике рынка и офисные площади здесь окончательно перешли в разряд невосполнимых ресурсов. Потому что в противоположность торговому сегменту, средневзвешенная цена на офисы здесь повысилась, причем сразу более чем на 20%. Да и по абсолютному значению (12 340 долларов /кв.м.) стоимость квадратного метра «перекрыла» цену торговых помещений. Именно так отреагировал рынок на ажиотажный спрос на качественные офисы в центре и рост арендных ставок. Который, в свою очередь, привел к повышенному интересу к покупке офисных объектов в центре, в том числе и «конечными» потребителями, для которых доходный подход к оценке не самый главный.

За пределами Садового кольца, напротив, средневзвешенная цена понизилась на 3% (в октябре она составила 4646 долларов), а разрыв со стоимостью торговых площадей достиг 18%. По мнению специалистов Russian Research Group (RRG) стабилизация и даже некоторое снижение цен за пределами Садового Кольца является отражением расширения географии спроса, в том числе в район МКАД. Кроме того, большие объемы нового строительства офисных объектов постепенно насыщают рынок.

Различие в росте объемов предложения офисных помещений в октябре месяце внутри и за пределами Садового Кольца было не значительным.

 Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения.

Продолжил интенсивно развиваться и рынок производственно-складских помещений: в октябре на продажу было выставлено 92 объекта, что на 53% больше, чем в сентябре. Суммарная площадь предложения увеличилась на 46% и за месяц составила 466 тыс. кв.м. Средневзвешенная цена увеличилась 9%. По данным на конец октября 2007 года стоимость квадратного метра производственно-складской площади в столице составляет 2 327 долларов. Таким образом, объем предложения складской недвижимости в финансовом эквиваленте превысил 1 млрд. долларов и составил 1 083 млн. долларов.

Объем рынка предложения помещений свободного назначения также вырос. Количество объектов свободного назначение в сентябре составило 212 шт., и это более чем на 60% больше чем в октябре 2006 года. Объем предложения в денежном выражении в октябре 2007 года вырос на 33% и составил 661 млн. долларов. Средневзвешенная цена выросла  на 10% и достигла 5 467 долларов /кв.м.