Инвестиции в Сочи - средство воплощения политических амбиций

Период проведения исследования

•   I квартал 2008 года

Регион исследования

•    Город Сочи, Краснодарский край, Россия

Предмет исследования

•     Рынок земельных участков и недвижимости Сочи

•     Государство и бизнес

•     Текущее и прогнозное состояние рынка недвижимости в Сочи

•      Тенденции развития

Методы исследования

•       Официальные данные

•       Анкетный анализ участников рынка

•       Личные глубинные интервью

Основные вопросы исследования

•       Стоимость земли

•       Транспортная инфраструктура

•       Энергообеспечение

•       Рынок недвижимости и смежные рынки

•        Государственное регулирование

Выводы и результаты

•     Результат   проведенного   оценочной   компанией   Swiss   Appraisal   исследования показал, что на текущий момент тенденции развития рынка недвижимости Сочи в долгосрочной   перспективе   не   поддаются  прогнозам  как  со  стороны  бизнес структур, так и со стороны государства, прежде всего, ввиду отсутствия четкого бизнес-плана развития города после проведения Олимпиады

•    Строительство ряда крупнейших проектов в пределах Сочи является в первую очередь   имиджевой   задачей,   имеющей   малое   отношение   к   экономической эффективности проектов как в среднесрочной, так и в долгосрочной перспективе.

•     По  мнению  экспертов  Swiss  Appraisal,  главнейшей задачей  государственной корпорации    «Олимпстрой»,    заявленной    в    качестве    основного    регулятора девелопмента в Сочи, является воплощение политических амбиций государства намеждународной арене

•     Инвесторы    и   девелоперы   действуют   реактивно,    ожидая    высокую    норму доходности  вложенных  средств,   ориентируясь  на  имиджевые  параметры,   не принимая   в  расчет   определение  эффективности   проектов   после   проведения Олимпиады

•    Swiss Appraisal ожидает существенное снижение текущей доходности проектов в долгосрочной перспективе

Детали

•    Стоимость земли

•    Стоимость земельных участков, расположенных не более 1 км от моря - 1 000-5 000 долларов США / кв. м

•     Стоимость земельных участков, расположенных в центральном районе - 6
00 - 900 долларов США / кв. м

•     Стоимость земельных участков, расположенных в Лазаревском районе -
210 - 450 долл. США /кв. м

•     Транспортная инфраструктура

•     Более 50% сочинских дорог требуют дополнительного асфальтирования

•     Увеличение темпов  строительства требует расширения  дорожной  сети Сочи до 125% в краткосрочной перспективе

•      Энергообеспечение

•      Текущее энергообеспечение  Сочи  базируется  на двух  высоковольтных линиях,   построенных   в   1960-х   годах,   систематически   подверженных обрывам в зимнее время

•      Для проведения Олимпиады требуется минимум 85 МВт электроэнергии и запасные генераторы, которые должны быть возведены в краткосрочной перспективе

•     Рынок недвижимости и смежные рынки

•     Традиционно, ввиду сокращения рисков увеличения сроков строительства, девелопмент   крупнейших   проектов   требует   вовлечения   крупнейших представителей рынка строительного подряда

Объем рынка строительного подряда в Сочи составляет порядка 1  000 (одной тысячи) компаний, 95% из которых являются представители малого бизнеса, не способных гарантировать соблюдение всех норм и требований, предъявляемых    к    возведению    масштабных    проектов    -    параметр, существенно влияющий на величину капитальных вложений проекта

•       Девелопмент  крупнейших   гостиничных   и  инфраструктурных   проектов предполагает   наличие   квалифицированного   персонала   -   порядка   3-5 человек на  1   посетителя - получение  соответствующей  квалификации занимает порядка 3-5 лет

•       На   текущий   момент   рынок   трудовых   ресурсов   Сочи   не   способен обеспечить потребность заявленных проектов в персонале - как следствие, на реализацию инвестиционных проектов накладывается дополнительный риск, снижающий уровень чистого операционного дохода инвестора

•      Государственное регулирование

•     В    ноябре    2007    года    была    создана    государственная    корпорация «Олимпстрой»,    основной    задачей    которой    является    регулирование процессов    строительства   девелоперских   проектов,    распределение   и контроль     денежных     средств,     направляемых     на     финансирование олимпийских проектов в Сочи

•       На   практике,   цели   создания   государственной   корпорации   сводятся   к развертыванию  широкой политической игры - «Олимпстрой» является средством  достижения   целей   государства  как  во   внешней,   так  и   во внутренней политике, целей, не имеющих отношение к развитию рынка недвижимости Сочи

Swiss Appraisal обращает особое внимание инвесторов и девелоперов на следующие моменты

•      Возможность «перегрева» рынка Сочи и, как следствие, снижение доходности проектов

•     Проблемы с переводом земельных участков из одной категории в другую в связи с несовершенством законодательства и высокими административными барьерам, вызванных коррумпированностью органов государственного управления

•     Повышение   себестоимости   строительства   ввиду   недостаточной   пропускной способности    объектов    инфраструктуры    и    формирования    государственной монополии на ресурсы строительства