Лучшие ставки по ипотеке остаются на прежнем уровне. Долго ли продлится стабильность?

Несмотря на то, что банки продолжают изменять свои кредитные программы, значения Индекса Фосборн – средневзвешенного показателя оптимальных предложений по ипотеке – за май 2008 г. почти не изменились. В прошлом месяце Индекс Фосборн составил в московском регионе в иностранной валюте 9,99%, в рублях — 11,34%. По сравнению с апрелем 2008 г. в абсолютном выражении произошел незначительный рост средневзвешенных ставок в иностранной валюте – на 0,01 процентных пункта (п.п.) и на такую же величину в рублях.

Рис. 1. Динамика Индекса Фосборн по итогам мая 2008 г. (Москва и МО)

Следует обратить внимание на то, что средневзвешенные ипотечные ставки пребывают в относительной стабильности с начала текущего года практически во всех регионах. Это свидетельствует, в том числе, и о том, что рынок стабилизировался, а тенденции роста ставок и ужесточения андерайтинга сегодня теряют свою актуальность. Даже майские корректировки кредитных программ в московском регионе не привели к серьезным изменениям на рынке ипотечного кредитования: значения лучших ставок по всем категориям, кроме новостроек*, остались прежними.

Велика вероятность того, что задавать правила игры на рынке снова будет, прежде всего, жесткая конкуренция за клиентов между банками, которая потребует упрощения и удешевления ипотечных продуктов. В подтверждение этого прогноза только за первую неделю июня снизили ставки по ипотеке «Банк Жилищного Финансирования» и «Урса банк».

В Санкт-Петербурге и Ленинградской области в мае 2008 г. зафиксировано снижение Индекса Фосборн в иностранной валюте с 10,09% до 10,03% и рост Индекса в российских рублях с 11,46% до 11,50% по сравнению с апрелем этого года. В целом лучшие ставки по ипотеке по всем наиболее важным направлениям кредитования остались на прежнем уровне, небольшой рост лучших ставок затронул отдельные категории программ, в частности по загородной недвижимости и по новостройкам. Так же, как и в Москве, в Северной столице в структуре спроса на ипотеку с начала года отмечено значительное увеличение доли заемщиков, берущих кредит на срок от 15 до 25 лет.

В Нижегородской области наблюдается существенный рост значений Индекса Фосборн и в иностранной валюте, и в рублях. Так, в иностранной валюте продемонстрирован рост по сравнению с апрелем на 0,09 п.п. (средневзвешенная ставка составила 10,23%), в рублях — на 0,05 п.п.  (средневзвешенная ставка составила 11,54%).

В Свердловской области майское значение Индекса Фосборн составило 10,00% в иностранной валюте и 11,48% в рублях. Таким образом, по сравнению с апрелем произошел небольшой рост средневзвешенных ставок — на 0,03 п.п. в иностранной валюте и на 0,05 п.п. в рублях.

В Новосибирской области в мае произошел незначительный по сравнению с апрелем рост Индекса ФОСБОРН в иностранной валюте - на 0,02 п.п., в результате которого значение средневзвешенной ставки составило 9,97%. В рублях, наоборот, зафиксировано снижение показателя на 0,05 п.п.: таким образом Индекс Фосборн по рублевым кредитам составил 11,45%.

Все произошедшие в регионах изменения обусловлены как изменением структуры спроса на местных рынках, так и изменением лучших ставок по отдельным программам кредитования[1].

Среди всех рассматриваемых регионов самая неблагоприятная ситуация с ипотечным кредитованием на данный момент отмечается в Нижнем Новгороде. Она связана с тем, что произошло некоторое изменение в структуре спроса на фоне увеличения ставок банками. Выросло количество заемщиков с подтверждением дохода в свободной форме (предпринимателей), имеющих в отличие от заемщиков со справками 2НДФЛ больше возможностей для приобретения недвижимости по существующим на рынке ценам.

Важно отметить, что повышение Центробанком РФ ставки рефинансирования может отодвинуть на неопределенный срок позитивные изменения на рынке в части доступности ипотеки массовой аудитории заемщиков. В связи с этим только итогам июня-июля можно будет делать корректные прогнозы по этому поводу.

*В сегменте программ кредитования на покупку квартиры на первичном рынке жилья (то есть сегменте новостроек) лучшие предложения банков претерпели следующие изменения. В иностранной валюте (преимущественно в долларах США) лучшие ставки по наиболее популярным программам (с первоначальным взносом до 20%) выросли по сравнению с апрелем на 0,5%-2,5%. Лучшие ставки в рублях, наоборот, в мае демонстрируют снижение на 0,25-1%. Однако на значение Индекса Фосборн в целом и в иностранной валюте, и в рублях данный факт никак не повлиял. Это прежде всего связано с тем, что доля сделок на первичном рынке в общем объеме составляет всего лишь 4%. Несмотря на все происшедшие в структуре спроса на ипотеку изменения, в Московском регионе по-прежнему наиболее популярными среди заемщиков ипотечными программами являются программы со сроками кредитования 10-15 лет с подтверждением доходов по форме банка.

**Изменения немасштабные - коснулись примерно 3-5% из всех программ с лучшими ставками  по регионам (в основном, новостройки и загородка, изменение ставок как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения составило от 0,15 до 1%).

Сфера деятельности «Фосборн Хоум» — сопровождение получения ипотеки, потребительских, автокредитов и кредитов на развитие малого и среднего бизнеса (МСБ). Также, среди услуг компании — перекредитование ипотеки, кредитование под залог существующей недвижимости, а также операции по работе с недвижимостью.

По объему сопровожденных кредитов компания «Фосборн Хоум» выросла за 2007 год в 4,6 раза – с 60 млн. долларов до 275 млн. долларов. В общем объеме бизнеса компании в 2007 г. 65% занимала ипотека, 15% - малый и средний бизнес (МСБ) 10% - автокредитование, 10% - потребительское кредитование.