Аналитический обзор рынка новостроек Москвы по итогам первого полугодия 2008 года

По данным аналитического отдела Бюро Недвижимости «Агент 002» в первом полугодии доля квартир эконом-класса снизилась до 20%, по 40% составляют объекты  бизнес и  элит класса. По сравнению с началом года структура предложения значительно изменилась: если в январе доминировали объекты эконом класса, по в настоящее время преобладают более дорогие объекты.

В сегменте эконом-класса (объекты стоимостью до 500 тыс. долларов) средняя стоимость 1 кв. м в июне составила 4 208 долларов, по сравнению с маем, она выросла на 2%.  Количество предложений снова снизилось - на 27%. По сравнению с январем средняя стоимость квадратного метра выросла на 14%,  количество предложений снизилось на 79%.

Средняя цена 1 кв. м в  апреле выросла по сравнению с маем почти во всех округах, кроме САО (-3%), ЗАО и СВАО (по -0,5%). Наибольший рост цен произошел в ЮЗАО (+13,5%).  По стоимости квадратного метра лидирует ЮАО – 4 571 долларов.  Наибольшее предложение квартир было представлено в СЗАО и ЗАО по 28%.

Относительно января прирост стоимости квадратного метра наблюдается во всех округах. Максимальный прирост – в ЮЗАО – 47% и ЮВАО – 28%; минимальный - в САО – 7%. Объем предложения новостроек эконом класса  снизился весьма существенно от 60% в СВАО до 92% в ЮАО.

В структуре предложения квартир преобладают двухкомнатные - 47%, трехкомнатные  квартиры составляют 28% и однокомнатные 25%.  В июне существенные изменения затронули только трехкомнатные квартиры: они выросли в цене на 12%, их стоимость составляет 387 тыс. долларов. Стоимость двухкомнатных увеличилась на 2% - 303  тыс. долларов. А  однокомнатные квартиры  несколько подешевели – на 0,7% -  202 тыс. долларов.

Относительно начала года подорожали квартиры всех типов: однокомнатные - на 15%, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры  - 17%.

Большинство квартир данного сегмента располагается монолитных домах - 65%; 30% - в панельных и 5% - в кирпичных. За истекший месяц подорожали квартиры в кирпичных  и монолитных домах – на 10% и 4% соответственно. А вот панельные дома напротив потеряли в цене - на 4%. 

За  истекшее полугодие квартиры в домах разных типов подорожали: в кирпичных – на 7%, панельных  - на 21%, в монолитных – на 18,5%. 

В сегменте бизнес-класса (объекты стоимостью 500-1000 тыс. долларов) средняя стоимость 1 кв. м в июне составила 6 556 долларов, по сравнению с маем, она снизилась на 1,2%, Количество предложений также снизилось - на 27%. Однако, по сравнению с январем средняя стоимость 1 кв. м выросла на 4%,  количество предложений снизилось на 2%.

Тройку лидеров по объему предложения  в июне составляют следующие округа: лидирует ЗАО – 37%, далее и САО – по 15%. Прирост стоимости квадратного метра наблюдается  только в ЮЗАО – 2,2%; в двух других округах – небольшое снижение -  0,3%.

Также прирост можно отметить в ВАО - 0,5% и максимальный увеличение средней стоимости квадратного метра произошло в ЮВАО – 16%, однако объем предложения  здесь совсем незначителен  - примерно 1%.

В ЦАО объем предложения составляет примерно 4%, цена здесь слегка снизилась – на 0,1%, но все равно остается максимальной в данном сегменте – 8 311 долларов за 1 кв. м. 

Относительно января прирост стоимости квадратного метра наблюдается во всех округах, за исключением ЮАО (-2,4%). Максимальный прирост – в ЮВАО – 34% и ЮЗАО – 11%; минимальный - в ЦАО – 3%.

За истекшее полугодие существенно возросло предложение новостроек бизнес класса в ВАО -  в  3 раза; а в ЮЗАО и ЦАО напротив - снизилось на 41% и 34% соответственно.

В структуре предложения преобладают квартиры от трех комнат и более - 67%, они слегка подешевели - на 1% - 832 тыс. долларов; 30% составляют  двухкомнатные квартиры, их стоимость за  месяц осталась прежней  - 640 тыс. долларов; и всего 3% - однокомнатные квартиры, в июне они подорожали  на 6% -  651 тыс. долларов.

С начала года больше всего выросла цена на однокомнатные квартиры - на 4%, подорожали также квартиры от трех комнат и более – на 3%; снизились в цене только двухкомнатные квартиры - на 2%.

Квартиры данного сегмента расположены в преимущественно в монолитных домах - 88%; а также в кирпичных и панельных -  по 6%. За  истекший месяц квартиры в домах разных типов подорожали: в монолитных на 0,5%, кирпичных - на 1% и  в панельных  – на 4%. Относительно января, наибольший прирост стоимости квадратного метра также отмечается в панельных домах – на 14%,  в монолитных – на 10% и кирпичных - на 8%.

В сегменте элит класса (объекты стоимостью свыше 1 000 тыс. долларов) средняя стоимость 1 кв. м в июне составила 16 898 долларов, по сравнению с маем, она выросла на 3%. Количество предложений снизилось на 38%. По сравнению с январем средняя стоимость 1 кв. м выросла на 12%,  количество предложений снизилось на 21%.

Наибольшее  предложение квартир данного сегмента приходится на ЦАО (62%), также некоторая доля элитной недвижимости расположена в ЗАО (18%), ЮЗАО (10%)  и САО  (4%), в остальных округах объем предложения не превышает 2%.

В отмеченных округах наблюдается как прирост стоимости квадратного метра: ЦАО - 2,1%, САО - 17,5%; так и снижение: ЗАО - 2,3%, ЮЗАО – 3,4%. Максимальная цена 1 кв. м зафиксирована в ЦАО – 19 804 долларов. Относительно начала года прирост можно отметить во всех округах: наибольший – в САО (+43%), наименьший – в ЗАО (+6%).

Объем  предложения  в июне снизился довольно существенно – в пределах от 32% (ЦАО) до 63% (САО). По сравнению с январем, также можно отметить снижение предложения  - максимальное в  САО – 47%.

В структуре предложения преобладают квартиры от трех комнат и более - 88%, 10% составляют  двухкомнатные и 2% однокомнатные квартиры. В июне квартиры всех типов несколько упали в цене: на 3,5% подешевели однокомнатные, их стоимость составляет 1 418 тыс. долларов; на 5% - двухкомнатные - 1 654 тыс. долларов. Больше всего снизилась цена квартир от трех комнат и более - 11% - 6 951 тыс. долларов; и в отличие от других типов, их стоимость сократилась и относительно января – на 1,1%.  Однокомнатные и  двухкомнатные квартиры подорожали на 22% и 3,5% соответственно.

Квартиры данного сегмента расположены в монолитных - 56%, элитных - 40%  и   кирпичных  домах - 4%. За  истекший месяц подорожали только квартиры в элитных домах -  на 9%; в кирпичных  они подешевели на 10%, а в  монолитных  – на 2%.  Относительно января, наибольший прирост стоимости квадратного метра также отмечается в элитных домах – на 28%,  в монолитных – на 2,4%. Кирпичные подешевели  - на 4%.

Подводя итоги, можно отметить, что за первое полугодие 2008 года снижение предложения зафиксировано во всех сегментах первичного рынка жилой недвижимости Москвы.

Наиболее существенным оно было в сегменте эконом класса - 79%, при этом здесь наблюдался рост средней цены квадратного метра на 14%, уже начиная с марта, цена перешагнула через отметку в 4 000 долларов за 1 кв. м; также подорожали квартиры во всех округах и домах различных типов.

В сегменте бизнес класса ситуация была наиболее стабильной: незначительное снижение объема предложения на 2% и небольшой прирост средней цены квадратного метра на 4%. По мере того, как в столице остается все меньше свободных площадей, увеличивается предложение в традиционно менее привлекательных округах: в ВАО количество новостроек бизнес класса выросло в 3 раза.

Сегмент элит класса развивался в этом полугодии весьма динамично: объем предложения  снизился на 20%, а средняя цена квадратного метра выросла на 12%.

Таким образом, на первичном рынке Москвы можно отметить  две основные тенденции:   сокращение общего количества  новостроек и увеличение средней рыночной цены.