Рынок недвижимости Москвы – рост цен неизбежен
Аналитики ГК «Пересвет-Групп» предсказывают рост цен на столичном рынке недвижимости осенью и зимой текущего года. Главная причина – неизменное снижение количества предложений на рынке новостроек. Несмотря на высокие цены, дефицит предложения препятствует их снижению, и в дальнейшем будет способствовать росту стоимости кв.м. и повышению спроса на более комфортное жилье в новостройках.
Июль и август текущего года не принесли ожидаемого снижения цен на рынке жилья Москвы и Подмосковья. В июле наибольший рост был характерен для столичного рынка новостроек – 9,94 %. На вторичном рынке Москвы цены возросли на 2,07%, в области на 4,95%. В августе стоимость кв. м также повысилась: на первичном рынке она составила 6 009 долларов, на рынке вторичного жилья – 7 364 долларов.
Стабильно высокими остаются темпы роста цен на подмосковное жилье. К концу лета ситуация стала сопоставимой с ажиотажным ростом 2005-2006 годов, когда наиболее быстрыми темпами в процентном соотношении дорожало жилье в Московской области нежели в столице.
В Москве с января по начало августа цены на вторичное жилье повысились на 24,65%, в новостройках на 26,85%. В 2007 году стоимость вторичного жилья выросла на 10,54%, стоимость новостроек на 8,53%. То есть, за 7 месяцев текущего года рост цен на московскую жилую недвижимость был более чем в два раза больше, чем за весь 2007 год.
На рынке новостроек Москвы количество предложений неизменно снижается с 2005 года. Снижению предложения во многом способствует ряд новых законопроектов, а именно закон об участие в долевом строительстве 214 ФЗ и введение поправки в Земельный кодекс, касающийся обязательного проведения аукциона при распределении земельных участков. А введение в конце 2007 года запрета «точечного строительства» поставило под вопрос уже действующие на ранней стадии реализации проекты.
На сегодняшний день средняя стоимость 1 кв. м в новостройках уже превысила 6 000 долларов. Не смотря на высокие цены небольшое количество предложений, поддерживает стабильные спрос. Разумеется, если спрос начнет снижаться – цены через какое-то время так же пойдут вниз. Но, анализируя ситуацию на рынке, ожидать этого не приходится. В 2008 году на сайте Московского тендерного комитета имелось только два предложения на участие в аукционе - это реконструкция микрорайона Марьина Роща и строительство многофункционального комплекса на улице Профсоюзная вл. 156. Других предложений по строительным площадкам жилой застройки нет. Кроме того, регламенты выделения земельных участков под строительство становятся все жестче во всей РФ. Таким образом, учитывая срок реализации девелоперских проектов три и более года, можно прогнозировать лишь ужесточение дефицита жилья к 2010 году.
Рост стоимости 1 кв. м на рынке новостроек дает повод продавцам вторичного жилья также повышать цены, особенно в тех случаях, когда продавец не слишком заинтересован в быстрой продаже. В итоге сейчас на уступку в цене идут лишь те собственники, которым необходимо срочно продать квартиру, или участники альтернативной сделки.
«Изменение цены предложения напрямую зависит от его объема. К сожалению, на рынке новостроек уже несколько лет наблюдается лишь рост цены, на фоне постоянного снижения предложения. В настоящее время спрос на новостройки есть, и в связи с высокой стоимостью жилья востребованы квартиры в домах на начальном этапе строительства, поскольку в данном случае цена предложения более низкая. Квартиры покупаются в основном Топ-менеджментом и владельцами собственного бизнеса. Среди покупателей подавляющее большинство - москвичи, на долю приезжих приходится не более 10 %», - сообщил Александр Козлов, начальник отдела маркетинга и рекламы компании «Пересвет-Девелопмент» (входит в ГК «Пересвет-Групп»).
«На вторичном рынке Москвы заметное снижение предложения наблюдается уже несколько недель, что незамедлительно вызвало повышение цены. Например, если на рынке появляется типовая однокомнатная квартира за 6 млн. рублей, через неделю цена предложения повышается до 6,3 млн., а к моменту внесения аванса до 6,5 млн. 6 млн. рублей это примерно 250 000 долларов, год назад по такой цене можно было приобрести типовую двухкомнатную квартиру, 5 лет назад – 5-ти комнатную в хорошем районе», - рассказала Татьяна Майорова - начальник отдела вторичного жилья, отделение «Третьяковская», компании «Пересвет-Недвижимость» (входит в ГК «Пересвет-Групп»).
В настоящее время наиболее востребованы однокомнатные и двухкомнатные квартиры эконом класса. Многие покупатели опасаются дальнейшего роста цен, а предстоящее повышение ипотечных ставок, которое последует за изменением условий выкупа закладных АИЖК, еще больше подогревает существующий спрос. С 15 сентября АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) устанавливает новую ставку рефинансирования - 12,65%. То есть банки, работающие по стандартам АИЖК, не смогут выдавать ипотечный кредит с процентной ставкой ниже 13 %, они будут убыточны.