Сентябрь 2008: Ипотека превратилась в дефицит

Сентябрь ознаменовался рекордным ростом оптимальных ставок по ипотечным кредитам. Наиболее ощутимо ставки взлетели в российских регионах.

Прогнозы аналитиков, ожидавших, что в сентябре, на фоне умеренного роста ставок по ипотечным кредитам, начнется коррекция цен на недвижимость, не оправдались. Несмотря на то, что большинство банков свернуло ипотечные программы, а оставшиеся подняли ставки в среднем на 1-2%, и максимально ужесточили требования к заемщикам, отката цен на жилье не произошло. В сентябре московская недвижимость поднялась в цене примерно на 1,2%, стоимость жилья в регионах осталась без изменений.

В сентябре 2008 г. Индекс Фосборн — средневзвешенный показатель оптимальных предложений по ипотеке — составил в московском регионе 10,41% в иностранной валюте и 12,19% - в рублях (рис.1). По сравнению с августом 2008 г. в абсолютном выражении произошел рост средневзвешенной ставки в иностранной валюте на 0,31 процентных пункта (п.п.), а в российских рублях — на 0,47 процентных пункта. Надо отметить, что темпы роста оптимальных ставок в Москве в сентябре, хоть и заметно ускорились по сравнению с предыдущими месяцами, однако оказались не настолько впечатляющими, как темпы роста в регионах, где ставки подскочили почти на 1% как по валютным, так и по рублевым кредитам.

Следствием повышения ставок стало заметное смещение спроса в пользу кредитных программ с большими сроками кредитования (рис. 2). В сентябре, по сравнению с августом 2008 года, значительно выросла доля заемщиков, берущих ипотечный кредит на максимальные сроки. Доля кредитующихся на срок 20-25 лет выросла с 19,28% в августе до 24,44% в сентябре, на срок 25-30 лет – с 1,2% до 3,37%. В целом на срок свыше 15 лет в столичном регионе в сентябре 2008 года ипотеку стали брать 48,6% от всех ипотечных клиентов, что на 4,6% больше, чем в августе и на 16,6% больше чем в начале года.

Если до сентября 2008 года можно было говорить о том, что основные изменения оптимальных ставок происходят за счет удорожания кредитов на наиболее рискованные сегменты жилья – новостройки и загородную недвижимость, то в сентябре подтянулись также ипотечные ставки на «вторичку». Более того, многие банки прекратили кредитование новостроек, а ряд банков и вовсе приостановили все ипотечные программы. Оставшиеся игроки ипотечного рынка, помимо повышения ставок продолжают ужесточать требования к заемщикам. Так, предложений по кредитам с нулевым первоначальным взносом не осталось совсем, даже взнос в размере 10% от стоимости покупаемого жилья – уже редкое предложение на рынке. Как правило, минимальные требования банков – наличие у заемщика 20-30% от стоимости квартиры.

Помимо тех заемщиков, у кого отсутствуют первоначальные накопления, приобретение жилья в кредит становится практически недоступно тем заемщикам, чей доход не подтвержден по форме 2НДФЛ. Если в 2006 году доля кредитов, выдаваемых заемщикам с «серой» зарплатой, составляла 20%, в 2007 году – 30%, то на сегодняшний день лишь 15% кредитов приходится на заемщиков с неподтвержденным доходом. Более того, по оценкам экспертов Фосборн Хоум, к концу 2008 года этот сегмент будет сокращен до минимума – 5%.

Таким образом, ипотека в России становится недоступной, при том, что число желающих приобрести жилье в кредит не уменьшается, а только растет. Пока же ближайшие перспективы выглядят неутешительно для покупателей жилья. По прогнозам экспертов Фосборн Хоум, рост сохранится и, до конца года, ставки вырастут в среднем еще на 0,8%. А в начале 2009 года, после пересмотра банками инвестиционных программ, еще как минимум на 0,5%.

Индекс Фосборн в регионах

В регионах в сентябре произошел резкий рост значения индекса Фосборн как в российских рублях, так и в иностранной валюте (рис. 3-6) – динамика прироста оказалась на порядок выше, чем в августе. Как отмечают аналитики Фосборн Хоум, причина такого скачка Индекса в регионах - в заметном снижении банками предложения по ипотеке в сравнении с Москвой, где сохраняется более острая конкуренция.

В Санкт-Петербурге и Ленинградской области в сентябре 2008 г. зафиксирован значительный рост показателя Индекса Фосборн – почти на 1% - как в иностранной валюте (с 10,10% до 11,05%), так и в рублях (с 11,71% до 12,63%). Рост лучших ставок в рублях произошел среди большинства программ по новостройкам, по загородной недвижимости, по отдельным программам на вторичном рынке.

В Нижегородской области  произошел рост значений Индекса Фосборн как и в иностранной валюте, так и в рублях. В иностранной валюте повышение по сравнению с июлем составило на 0,62 п.п. (средневзвешенная ставка составила 10,88%), в рублях Индекс вырос на 0,61 п.п.  (средневзвешенная ставка составила 12,22%).

В Екатеринбурге и Свердловской области Индекс Фосборн в иностранной валюте вырос на 0,91 п.п. и составил 11,03%. В рублях рост был чуть менее заметным – показатель вырос на 0,33 п.п. (12,08%). Таким образом, данный регион продемонстрировал значительный прирост значения Индекса Фосборн, сравнимый с показателями Санкт-Петербурга.

В Новосибирской области в сентябре произошло повышение Индекса Фосборн в иностранной валюте по сравнению с августом (на 0,73 п.п.), в результате которого значение средневзвешенной ставки составило 10,79%. В рублях также зафиксирован рост показателя (на 0,48 п.п.): таким образом, Индекс Фосборн по рублевым кредитам составил 12,11%.

Рис. 3.  Динамика Индекса Фосборн по итогам сентября 2008 г. (СПб и Ленинградская область)