Обзор рынка жилой недвижимости Краснодара за III квартал 2008 года

В 3 кв. 2008 г. рынок жилой недвижимости Краснодара характеризуется стагнацией. Основными чертами этого рынка являются увеличение объемов ввода на первичном рынке, а также спад покупательской активности.

Предложение. Первичный рынок жилых домов повышенной этажности

Строительством жилых домов повышенной этажности на рынке г. Краснодара занимаются более 40 компаний, наибольшую долю рынка занимает СИК «Девелопмент-Юг» - 15% (475,4 тыс. кв. м) (см. Диаграмму 2.1).

По итогам 3 кв. 2008 г. объем рынка многоквартирных жилых домов повышенной этажности (более 5 этажей) составил 3 760,16 тыс. кв. м, совокупная площадь экспонируемых объектов - 2 664,28 тыс. кв. м. До конца года ожидается ввод еще 895,4 тыс. кв. м. Совокупная площадь всех анонсированных проектов жилой недвижимости составляет порядка 5 930 тыс. кв. м. Строительство 9 объектов, общая площадь которых составляет 10,89 тыс. кв. м, приостановлено - проекты компаний «Группа компаний «ДСК», «Стройинтеркомплекс», «Регион»,  «Воджилстрой».

На данный момент наибольшую долю в совокупном объеме предложения занимает жилье Бизнес-класса – 37% или 1 136,7 тыс. кв. м, 34% рынка - сегмент Эконом (1 037,5 тыс. кв. м.), 24% (730,4 тыс. кв. м) - доля жилья Комфорт-класса

(см. Диаграмму 2.2). Класс Элит, доля которого на рынке составляет порядка 5% или 155,53 тыс. кв. м, на рынке г. Краснодара представлен следующими объектами: ― Жилой комплекс «Бельведер» (2-ая очередь), ул. Гимназическая, 30;

― Объект ССМУ «Краснодар», ул. Офицерская;

― Объект «Дом на Соборной», ул. Седина, 51;

― Жилой комплекс «Ривьера», Московская, 65;

― Объект «Адриан», ул. Лузанна, 23;

― Жилой комплекс «Королевская Площадь», ул. Солнечная/ул. Российская;

― Жилой комплекс «Рождественский», Рождественская Набережная, 7/1.

Наиболее востребованными для строительства жилой недвижимости являются районы (см. Рис. 2.1, Диаграмму 2.3):

― Фестивальный (ФМР) – 548,2 тыс. кв. м;

― район Краевой Клинической больницы (ККБ) – 495,6 тыс. кв. м;

― Центральный (ЦМР) - 447,1 тыс. кв. м.

Большинство объектов строится с использованием монолитно-кирпичной технологии - 58% рынка или 1 779,2 тыс. кв. м, объемно-блочные дома занимают порядка 25% рынка (772,9 тыс. кв. м ), в равной степени распространены такие технологии, как монолитная и панельная – 253,2 тыс. кв. м и 243,3 тыс. кв. м, предложение квартир в кирпичных домах ограничено - 11,64 тыс. кв. м (1%) (см. Диаграмму 2.4).

Спрос

Количество совершаемых сделок на рынке жилой недвижимости за 3 кв. 2008 г. существенно уменьшилось по сравнению со 2 кв. 2008 г., что является следствием повышения ставки по ипотечным кредитам. В свете сложившейся ситуации застройщики предлагают скидки в пределах от 5 до 17%.

Финансовые условия

В 3 кв. 2008 г. средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке жилья г. Краснодара составила для Эконом-класса 1 340 у.е., (минимальная цена предложения – 1 300 у.е.), для Комфорт-класса - 1 625 у.е., для Бизнес-класса – 1 960 у.е., для элитного класса - 2 910 у.е (максимальное значение – 3 895 у.е.) (см. Диаграмму 2.5).

Целью приобретения квартиры для большинства покупателей в 3 кв. 2008 г. является улучшение жилищных условий. Наибольшей популярностью для приобретения жилья пользуются такие районы, как: ЦМР, ФМР, ЗИП и ККБ (см. Рис. 2.1), наименьшей - районы ПМР и КМР.

Средняя стоимость квартиры (двухкомнатной) в Эконом-классе составила 116 755 у.е., в классе Комфорт - 131 000 у.е., в Бизнес-классе – 160 000 у.е., в Элитном классе - 323 820 у.е.. Минимальная стоимость квартиры составила 50 300 у.е., максимальная – 627 110 у.е. (см. Диаграмму 2.6).

Стоимость парковочного места в организованном подземном или наземном многоуровневом паркинге составила для Эконом- и Комфорт-классов 26 665 у.е., для Бизнес-класса – 33 690 у.е., для элитного класса – 46 300 у.е.

Срок экспозиции квартир на рынке увеличился, в 3 кв. 2008 г. составил в среднем 2-3 мес.

 Внутренняя норма доходности для проектов, осуществляемых с использованием заемного финансирования составляет порядка 30-40%. Согласно прогнозам GVA Sawyer цены на жилую недвижимость в г. Краснодаре в 4 кв. 2008 г. останется на прежнем уровне.