Обзор офисной недвижимости Краснодара в III квартале 2008 года
В 3 кв. 2008 г. прирост качественных офисных площадей к началу года составил 52%. Введено в эксплуатацию 21 тыс. кв. м.
Предложение
По итогам 3 кв. 2008 г. совокупное предложение офисных площадей (классов «А» и «В+», «В-», «С») составило 305,83 тыс. кв. м. К концу года ожидается ввод еще 43,22 тыс. кв. м.
Обеспеченность качественными офисными площадями в 3 квартале 2008 г. на 1 000 жителей составила 87 кв. м, прирост за 3 квартала составил 8% (21,1 кв. м). В 3 кв. 2008 г. введено в эксплуатацию первое офисное здание класса «А» БЦ «Олимпик Плаза», таким образом доля офисных площадей данного класса в совокупном предложении составляет 4% (см. Диаграмму 3.1).
К концу года ожидается увеличение доли площадей класса «А» за счет нового строительства – до 7% в совокупном предложении (объекты: МКЦ «Кристалл», БЦ ЗАО СУ «Краснодарстрой»).
Среди характерных для 3 кв. 2008 г. тенденций можно выделить:
― концентрация строительных площадок качественной офисной недвижимости в центральной части города (92 тыс. кв.м), субрынке «Фестивальный» (18,3 тыс. кв.м) и субрынке ул. 40 лет Победы/ул. Московской (34,5 тыс. кв.м);
― 5 из 7-ми функционирующих качественных офисных объектов («А», «В») и 8 из 11 строящихся имеют офисную площадь до 10 000 кв. м, наблюдается тенденция увеличения масштабности среди планируемых проектов в сегменте класса А (БЦ «Патриот» - 20 тыс. кв. м офисной площади, БЦ «СТ Plaza Kuban» - 46,2 тыс. кв.м офисной площади, ТОЦ на ул. Красная/ул. Длинная («Континент») – 75 тыс. кв. м офисной площади);
― этажность большинства как строящихся, так и функционирующих объектов не превышает 16 эт., за исключением строящегося БЦ «SAS» - 22 эксплуатируемых этажа;
― строительство многофункциональных объектов, имеющих в своем составе помимо офисной торговую и гостиничную составляющие (МФК «Development Plaza»);
― увеличение срока экспозиции некачественных объектов (класс «С»), арендные ставки и цены продажи которых сопоставимы с уровнем высококлассных офисных помещений.
Арендаторы предпочитают таким зданиям объекты, с грамотно проработанной концепцией и развитой
инфраструктурой, что вынуждает собственников таких помещений снижать арендные ставки (офисное
здание, расположенное по ул. Северная/ул. Янковского).
Наиболее примечательными высококлассными проектами с точки зрения масштабности, планируемыми к сдаче в 2009 г. являются:
― МФК «Development Plaza» - класс А, офисная площадь – 22 790 кв. м);
― БЦ «SAS» - класс В+, 9 800 кв. м офисной площади;
― Бизнес-парк «Maestro» - класс B+, 8 700 кв. м офисной площади, (реконцепция проекта БЦ «Country Place»).
Спрос
Текущая емкость рынка качественной офисной недвижимости в существующих ценах оценивается в 18,7 тыс. кв. м класса «А» и 62,7 тыс. кв. м классов В. К 2010 г. емкость рынка прогнозируется на уровне 30,8-28,6 тыс. кв. м в классе «А» и 90,2-95,7 тыс. кв. м в классе «В». Наиболее предпочтительным для арендаторов/покупателей – субрынок «Центральный» (далее ЦМР), являющийся деловым центром Краснодара, второй по популярности – субрынок «Фестивальный» (далее ФМР) (см. Диаграмму 3.2).
Наибольшую долю в совокупном спросе на качественные помещения г. Краснодара занимают компании, занятые в сферах нефтегазовой промышленности, торговли и производстве продовольственных товаров, предприятия, работающие в сфере услуг.
Большую долю арендаторов и собственников высококлассных помещений г. Краснодара составляют банки.
В настоящее время наиболее востребованы как для целей аренды, так и для приобретения в собственность офисные помещения площадью до 100 кв. м – на них приходится порядка 70% спроса, что является следствием преобладания в структуре бизнеса г. Краснодара индивидуальных предпринимателей и компаний, недавно вышедших на рынок.
В 3 кв. 2008 г. не было совершено сделок, значимых для местного рынка офисной недвижимости. Следует отметить, что этот рынок г. Краснодара на данный момент находится в стадии становления, поэтому сделки, носящие спекулятивный характер достаточно редки, так как крупные компании зачастую предпочитают вариант «build-tosuite». Уровень вакантных площадей в 3 квартале 2008г. составляет порядка 3-4%, что позволяет сделать вывод о низком уровне насыщения рынка. В ближайшие 2-3 года потребность бизнеса в качественных офисных площадях будет расти. В сегменте класса В уровень вакантных площадей сохранится на прежнем уровне. При реализации всех заявленных проектов класса «А» насыщение рынка наступит в 2010 г., что повлечет за собой увеличение уровня вакантности до 20% в данном сегменте.
Финансовые условия
Прирост арендных ставок в сравнении с 4 кв. 2007 г. составил 19% и 16% для классов «А» и «В», соответственно.
По итогам 3 кв. 2008 г. средневзвешенные арендные ставки в классе «А» составили 591 у.е. за 1 кв. м в год (здесь и далее triple net – не включая НДС и эксплуатационные расходы), 534 у.е. за 1 кв. м в год - в классе В, 359 у.е. за 1 кв. м – класс «С» (см. Диаграмму 3.3).
Размер операционных расходов для офисов класса «А» в среднем составляет порядка 80 у.е. за 1 кв. м в год, в классе «В» - 59 у.е. за 1 кв. м в год, в классе «С+» - 36 у.е. за 1 кв. м в год.
Рост арендных ставок в 4 кв. 2008 г. не ожидается.
Цены продаж по сравнению с 4 кв. 2007 г. выросли в среднем в классе «А» (строящиеся объекты) на 27% и составили 4 570 у.е. (не включая НДС), в классе В – на 24% (3 775 у.е.) для офисов класса «В». Средняя цена продажи помещений в сегменте «C» - 3 250 у.е. В 4 кв. 2008 г. уровень цен продажи останется на прежнем уровне Для г. Краснодара характерно то, что в качестве основного ценообразующего фактора выступает престижное и удобное местоположение – центральная часть города и близость к ул. Красной, наличие парковки, развитая инфраструктура.
Самый низкий ценовой порог продажи наблюдается в БЦ «SAS» - 2 222 у.е. за 1 кв. м (строящийся объект, расположенный в субрынке «Фестивальный» ), самый высокий – 5 185 у.е. за 1 кв. м (БЦ «Олимпик Плаза», класс «А»).