Исследование рынка офисных центров Красноярска

Рынок бизнес-центров г. Красноярска находится на начальной стадии развития. На момент проведения исследования количество офисных площадей Красноярска оценивается на уровне 218 210 кв. м. В городе существует большое количество административных и иного назначения зданий, предоставляющих помещения в аренду, в том числе и для размещения офисов, формально такие объекты можно отнести к деловым центрам, но уровень предоставляемых ими площадей далек от минимальных стандартов качества, в связи с чем в дальнейшем данные объекты исключены из анализа. Все подобные объекты можно отнести к административным зданиям класса «D», их общая доля, на фоне общего предложения офисных площадей составляет 66% или 145 610 кв. м в номинальном значении. Качественное предложения составляет 72 600 кв. м.  Наибольшую долю качественного предложения занимает класс «C»: здесь сосредоточено 80% или 58 000 кв. м в номинальном значении; класс «B» представлен 20% или 14 600 кв. м (1 объект). Класс «A» в Красноярске в настоящее время не представлен. Данная ситуация отражает некоторую отсталость от подобных по численности населения и уровню жизни городов России.

На основе полученных в ходе исследования данных, специалисты компании LCMC выделяют общественно деловую зону, соответствующую расположению бизнес-центров класса «A», она включает исторический центр города и активно развивающийся район «Взлетка», в котором сосредоточено строительство наиболее значимых офисных объектов. По количеству качественных площадей лидирующее место занимает Центральный район – 59% от общего предложения или 43 200 кв. м в натуральном выражении. Ему уступает Советский район: на него приходится 30% или 21 600 кв. м. Минимальное количество сосредоточено в Свердловском районе 11% или 7 800 кв. м.

Наиболее качественные объекты, введенные в эксплуатацию в 2005 - 2008 гг.:

• БЦ «Весна»;
• БЦ «Яр-Центр»;
• БЦ «Перспектива».

Диапазон арендных ставок в бизнес-центрах Красноярска составляет:

• класс «B» - 350 – 1 500 рублей за 1 кв. м в месяц;

• класс «C» - 1 650 – 2 500 рублей за 1 кв. м в месяц.

Согласно представленным данным можно сделать вывод, что между ставками на объекты класса «C» и класса «B» существует достаточно значительный разрыв. По мнению специалистов LCMC, данная ситуация охарактеризована как новизной предложения более качественного сегмента (первый объект класса «B» был введен только в этом году), так и значительным разрывом в качестве предложения.

Основной спрос на рынке офисных площадей формируют местные компании, и компании из соседних регионов. Значительную долю арендаторов составляют небольшие компании, ориентирующиеся не столько на качество предложения, сколько на местоположение объекта, принадлежность к историческому центру города, и низкую арендную ставку. Данные компании формируют спрос на бизнес-центры класса «C» и ниже. Ко второму типу арендаторов можно отнести крупные местные и федеральные компании, им требуется высокий уровень качества и развитая инфраструктура. Анализ структуры спроса показывает, что наибольшей популярностью пользуются площади до 50 кв. м, в тоже время зафиксирована аренда или покупка целых этажей офисных зданий крупными производственными компаниями и финансовыми организациями федерального и регионального значения.

На момент проведения исследования высокий уровень заполняемости наблюдался во всех качественных офисных объектах. Практически во всех бизнес-центрах наполняемость стремится к 95%, к 5% относятся резервные площади, появляющиеся в результате окончания контрактов небольших арендаторов. Отдельно стоит отметить практически полное заполнение БЦ «Весна»: необходимо учитывать, что это первый объект, стоимость аренды которого значительно превышала этот же показатель в остальных бизнес-центрах, а расположен объект за пределами исторического центра. Высокий спрос в сегменте класса «B» свидетельствует о готовности арендаторов платить высокую арендную ставку за более качественное предложение.

В целом ситуация на рынке офисных площадей Красноярска свидетельствует о целесообразности реализации проектов высокого класса. В ближайшие 2 года ожидается дальнейший рост ввода офисных площадей. До конца 2008 г. запланированы к вводу 5 объектов, соответствующие классу «B». Их общая офисная площадь составит 81 800 кв. м, соответственно объем предложение на конец года с учетом введенного БЦ «Весна» увеличится до 154 400 кв. м. Таким образом, прирост, планируемый к концу 2008 г, увеличит существующее предложение более чем в 2 раза. В 2009 г. ожидается ввод 21 400 кв. м, все объекты заявлены в классе «B», предложение на конец года составит 175 800 кв. м. В 2010 г. запланирован ввод в эксплуатацию БЦ «Панорама» - первого делового центра класса «A» общей офисной площадью 20 000 кв. м. Однако, несмотря на положительные тенденции роста и развития рынка бизнес-центров Красноярска, специалисты London Consulting & Management Company | LCMC прогнозируют, что в ближайшие пару лет в Красноярске сохранится дефицит качественных офисных площадей. Спрос будет по-прежнему доминировать над предложением, вызывая, тем самым, повышение уровня арендных ставок в наиболее качественных объектах.