Кто заплатит: как ответит бизнес на снос «самостроев»

В Москве началась новая фаза сноса самостроев. Ночь с 8 на 9 февраля была названа «ночью длинных ковшей». За менее чем 8 часов были снесены 97 из 104 заявленных Правительством Москвы объектов самостроя. Эти объекты в основном были расположены возле станций метро и относились к объектам торговой недвижимости.

Собственники магазинов, торговых центров, ресторанов и прочих снесенных павильонов и ларьков недовольны деятельностью властей и требуют разобраться. Со своей стороны Правительство Москвы считает, что город надо очистить от незаконно построенных сооружений и вернуть москвичам открытые улицы и площади.

Так будет ли компенсация малому бизнесу за ночной снос объектов капитального строительства?

Юристы прямо указывают, что снос зданий и сооружений без постановления суда является прямым нарушением конституции РФ. Эксперты оценочных компаний уверяют, что если юридические документы в порядке, то собственникам снесенных объектов можно идти в суд.

В результате сноса объектов капитального строительства (ОКС) можно заявить  требования правообладателей о компенсации правительством убытков от изъятия их объектов недвижимости. Несомненно, такие объекты обязаны быть зарегистрированы в соответствии с законодательством Российской Федерации, иметь все необходимые правоустанавливающие документы, в частности свидетельства о государственной регистрации права собственности и другую разрешительную документацию. В таком случае при грамотной юридической поддержке и качественной оценке убытков, требования правообладателей могут быть удовлетворены в судебном порядке. Оценка убытков включит в себя расчет рыночной стоимости ОКС и упущенных доходов от сноса здания (для торговой недвижимости за период 6 месяцев).

Расчет убытков собственника объекта недвижимости, происходит на основании:
•    Статьи 35 Конституции РФ;
•    Статей 49, 55, 63 Земельного кодекса РФ;
•    Статей 279 и 281 Гражданского кодекса РФ;
•    ФЗ от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»;
•    Других постановлений Правительства и законов г. Москвы

По мнению экспертов рынка, размер убытков правообладателей недвижимости, может варьироваться в довольно широком диапазоне. Так, рыночная стоимость ТЦ «Пирамида» у метро Пушкинская до его сноса составляет порядка 1,41 млрд руб., а упущенные доходы – 77 млн руб., что приводит к потенциальной сумме компенсации убытков в размере 1,48 млрд руб. Далее в пятерку крупнейших претендентов на компенсацию за снос объектов входят Торговый центр Ареал в Кузьминках (405 млн руб.), здание на Краснопресненской (346 млн руб.), здание на Южной (277 млн руб.) и здание на Серпуховской (268 млн руб.).

В список попали и небольшие объекты, но по-прежнему имеющие право на требование компенсаций при условии наличия правоустанавливающих документов. К ним можно отнести сооружение на улице Новокрюковской в Зеленограде с приблизительным убытком в размере 2,5 млн руб., магазин «Продукты 24» на Ленинградском проспекте – 6 млн руб., расположенный по соседству магазин «Сумки» - 11 млн руб. и др.

Пока сложно говорить о том, как скажутся работы экскаваторов по реновации города на отношения бизнеса и Правительства Москвы, но вероятные судебные иски и выступления недовольных собственников и арендаторов вполне ожидаемы в ближайшее время. А собственникам тех объектов недвижимости, у которых уже есть предписание на снос, желательно заранее подготовить качественный отчет об оценке убытков и упущенной выгоды, выполненный независимой оценочной компанией, пока здание не снесено и есть возможность провести визуальный осмотр.