Поправки к закону о долевом строительстве помешают развитию жилья
Продолжающиеся митинги протеста обманутых соинвесторов строительства жилья, похоже, привели к некоторым результатам. Правда, не совсем к тем, на которые рассчитывали дольщики. Как стало известно Guide to Property, в ближайшую пятницу, 9 июня, Государственная дума рассмотрит во втором чтении поправки к злосчастному закону № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
«Очередные изменения в законодательстве должны обеспечить защиту и права покупателям квартир, чтобы исключить конфликты, подобные тому, который разгорелся две недели назад», — заявил заместитель председателя думской фракции «Единая Россия» Валерий Рязанский. Напомним, 19 мая столичными органами правопорядка был разогнан несанкционированный митинг обманутых дольщиков на Горбатом мосту в Москве.
Московские власти оказались не готовы к столь яркому проявлению эмоций со стороны митингующих. До этого им удавалось благополучно рапортовать, что они денно и нощно стоят на защите обманутых дольщиков, чтобы наказать виновных, избрав при этом скорее роль стороннего наблюдателя, нежели ответственной стороны.
Поскольку кардинально повлиять на ситуацию уже пострадавших соинвесторов строительства жилья им не удастся, власти задумались о том, как избежать повторения подобных ситуаций в будущем. По словам депутатов, новые поправки к закону буду предусматривать ужесточение ответственности застройщиков за нарушение прав соинвесторов. Однако новый закон вряд ли поможет соинвесторам, уже отдавшим свои средства недобросовестным застройщикам.
Guide to Property провел опрос участников рынка, чтобы выяснить, насколько реально избежать повторения аналогичных ситуаций путем законодательного регулирования. Мнения разделись: одни порадовались тому, что поправки к закону направлены на защиту частных покупателей жилья, другие, напротив, увидели очередные барьеры для развития отрасли в целом.
По мнению юриста Swiss Realty Group Дмитрия Раева, новые поправки лишь усложнят процесс строительства, сделав его менее выгодным для застройщиков, что в целом может дать и негативный эффект. «Следовало бы принять поправки, облегчающие процесс привлечения средств в строительство, так как на сегодняшний день строить по 214-му закону практически невозможно», — подчеркнул он.
«Принятие поправок к закону о долевом участии в строительстве — это фактическое признание того, что в предыдущей редакции закона содержались положения, создававшие реальный дисбаланс в отношениях между покупателями жилья и застройщиками и отрицательно влияли на развитие строительного рынка», — считает начальник юридического департамента группы компаний «СУ-155» Сергей Босхолов. По его мнению, принятие поправок все же позволит частично снять ряд неблагоприятных моментов, которые сегодня мешают развитию строительной отрасли и рынку жилищного строительства. «Важно то, что по новому закону граждане являются основной защищаемой категорией, тогда как юридические лица в процессе нового строительства будут действовать на началах предпринимательского риска, — рассказал Сергей Босхолов. — Конечно, все спорные моменты с помощью указанного законопроекта решены не будут, но нас, безусловно, обнадеживает позиция законодателя, который ищет пути для формирования цивилизованного рынка жилищного строительства».
«Законодательно обеспечить безопасность соинвесторов долевого строительства, конечно, реально, — соглашается исполнительный директор УК «Blackwood Фонды Недвижимости» Артем Цогоев. — Однако обезопасить соинвесторов от мошеннических действий псевдодевелоперов не сможет даже Уголовный кодекс». По мнению Артема Цогоева, несмотря на то что на сегодняшний день схема долевого строительства наиболее выгодна для соинвесторов, инвестиции в строительство жилья могут привлекаться и другими способами. «Например, может использоваться схема Сбербанка, при которой дольщику предлагается открыть в банке специальный беспроцентный вклад на приобретение жилья в доме, в финансировании строительства которого участвует Сбербанк. При этом сам застройщик уже не будет участвовать в привлечении средств дольщиков, а будет кредитоваться банком за счет средств дольщиков. Дольщики, в свою очередь, не несут никаких рисков по самому проекту, существуют только риски банка. На месте Сбербанка может быть любой близкий к девелоперу банк», — рассуждает Артем Цогоев. Также, по его словам, возможен вариант, когда в качестве коллективного соинвестора выступает паевой инвестиционный фонд (ПИФ), а инвестору предлагается внести деньги путем приобретения пая. «После окончания строительства дома пай должен обмениваться на квартиру. Но может сложиться ситуация, когда человеку вместо квартиры за пай отдадут внесенные им деньги, поясняет Артем Цогоев, уточняя, что ни одна из этих схем пока не применялась на практике, а следовательно, точно неизвестно, чем может грозить вкладчикам участие в таких проектах.
Генеральный директор компании «РК “Русский дом недвижимости”» Юрий Хлестаков более категоричен. По его мнению, безопасность соинвесторов гарантированно обеспечивается законодательством только в одном случае – когда все участники сделки добросовестны, то есть вмешательство закона заведомо не требуется. Более того, по мнению Юрия Хлестакова, схему долевого строительства, по которой в настоящее время возводится порядка 95 % всех новостроек, все равно нечем заменить. «Единственной альтернативой можно назвать так называемые предварительные договоры, по условиям которых покупатель вносит определенную часть денег в строительство своей квартиры до подписания договора о долевом строительстве. Для частного инвестора этот вариант отнюдь не является более надежным, нежели договор о долевом строительстве, так как задуманная постройка может даже не начаться», — рассказал Юрий Хлестаков в беседе с G2P.